Какую недвижимость стоит покупать в качестве инвестиции?

При поиске квартиры, подходящей для сдачи в аренду, следует исходить из простого принципа: нужно найти такую жилую площадь, на которую существует самый высокий спрос. Иначе ваш бизнес-план не будет приносить доход.

Когда вы ищете квартиру для сдачи внаем, нужно учитывать множество факторов, каждый из которых влияет на конечный результат. Идеального объекта не существует. Покупателю приходится идти на компромиссы в той или в иной области. Человеку, который собирается сдавать жилье внаем, нужно продумать, насколько велики уступки, которые он готов сделать.

Месторасположение

Для бизнеса в сфере недвижимости очень важную роль играет месторасположение. Таллинн – крупнейший по населению город, поэтому местный рынок аренды здесь также самый большой и ликвидный. Рынок аренды в Тарту и Пярну скромнее из-за небольших размеров городов, но для обоих важен момент сезонности.

Квартиры, сдаваемые внаем в Таллинне, могут находиться в окраинных районах или в центре города. Ценовая категория центральных выше и количество предложений наемных квартир здесь больше. В то же время договоры об аренде квартир в центре города более краткосрочные, поскольку такое месторасположение жилья предпочитают, к примеру, иностранцы. Вероятнее всего, они возьмут квартиру в аренду на меньший срок, чем местные жители. Для арендатора может быть важным наличие общественного транспорта, а также то, чтобы детский сад, школа, торговые и сервисные центры были расположены рядом с домом. Выбирая месторасположение квартиры, сдаваемой внаем, можно исходить и из того, находится ли квартира поблизости от места жительства или работы будущего инвестора, поскольку это помогает быстрее и дешевле действовать при сдаче жилья внаем.

Размер квартиры

Принимая решение относительно величины квартиры, сдаваемой внаем, следует проанализировать целевую группу. Хотите ли вы найти арендатора, который живет один или со спутником/спутницей? Приемлемы ли для вас семьи с детьми? Если да, то с высокой долей вероятности придется считаться с дополнительной амортизацией квартиры.

• Если вы в основном фокусируетесь на людях, живущих в одиночку или со спутником/спутницей, в первую очередь следует подумать о приобретении 1-2-хкомнатной квартиры. Если дети не кажутся вам проблемой, лучше, если в квартире будет больше комнат.
• Следующий критерий размера квартиры – количество квадратных метров. Площадь двухкомнатной квартиры может составлять 40 м² или 80 м². Если квартира площадью 40 м², скорее, является бюджетной, то восьмидесятиметровая квартира уже относится к классу люкс

Бывает, что у квартиры того же качества, но меньшей площади стоимость квадратного метра больше, в то же время возможная цена аренды большей квартиры не должна быть обязательно в два раза выше. Безусловно, дополнительные расходы на восьмидесятиметровую квартиру в два раза выше, чем на квартиру меньшей площади, поэтому с большой долей вероятности соотношение между возможной ценой аренды и стоимостью приобретения для лица, планирующего сдавать ее внаем, будет более оптимальным.

Можно обдумать и вариант приобретения т.н. совместной квартиры. Это означает, что приобретается квартира с большим количеством комнат, каждая из которых сдается внаем отдельно. Управление такими договорами аренды, вероятно, сложнее, занимает больше времени, а значит – дороже, но доходность будет выше.

Размер квартиры и доходность

Стоимость квартиры, сдаваемой внаем

Возможная стоимость квартиры, сдаваемой внаем, зависит в первую очередь от финансовых возможностей арендатора, а также от группы клиентов. Сдача в аренду более дешевой квартиры зачастую может доставить больше хлопот, но, по меньшей мере теоретически, это гарантирует большую доходность. Кроме того, спрос на дешевые квартиры выше.
Спрос на более дорогое жилье, а также ликвидность такой квартиры обычно ниже. А также нужно учитывать то, что в случае более дорогой квартиры сумма, неполученная арендодателем во время простоя квартиры, будет значительной.

Благоустройство квартиры и здания

Планируя покупку, стоит продумать, хотите ли вы приобрести квартиру, которую, образно выражаясь, можно сдать в аренду в этот же день, или жилье, требуемое ремонта. В последнем случае нужно решить, будете ли вы делать ремонт сами или сможете нанять хорошего ремонтника. Покупку квартиры может финансировать банк, но он может быть не готов предлагать кредит с низкой процентной ставкой на оплату ремонта. Кроме того, в период ремонта квартира не приносит дохода от аренды, причем приходится из своего кармана оплачивать и коммунальные расходы.

Если квартирой и ее обстановкой занимается арендодатель, то здание находится в сфере ответственности товарищества. Для получения обзора состояния здания, его проблем и планируемых крупномасштабных ремонтных работ следует связаться с председателем товарищества. Возможно, в планах товарищества сделать крупный ремонт, который будет профинансирован за счет кредита, – это будет оказывать влияние на структуру расходов, и может превратить проект в нецелесообразный. Следует проявлять осторожность и в случае инвестиций в запущенные здания, жильцы которых не особенно заботятся о благополучии здания.

Ликвидность

Риск ликвидности – это опасность, которая заключается в том, что квартиру не удастся быстро сдать внаем, то есть период простоя может оказаться продолжительным, доход от аренды останется неполученным, а в то же время придется считаться и с дополнительными расходами. Риск может состоять и в том, что по окончании проекта арендодателю не удастся достаточно быстро продать квартиру, чтобы выйти из бизнеса в области недвижимости. Здесь для собственника-арендодателя могут возникнуть дополнительные расходы, оплата услуг маклера, а также договорные штрафы финансовым учреждениям, которые ждут деньги обратно.

Большей ликвидностью обладают квартиры с маленькой площадью, съемщика или покупателя на которые проще найти. Большая ликвидность, прежде всего, следует из более низкой стоимости маленькой квартиры, которая делает ее более доступной для широкого круга клиентов.

Обстановка квартиры

Сдать пустую квартиру, как правило, достаточно сложно, поскольку человек, снимающий жилье, не хочет покупать мебель для жилья, которая ему не будет нужна после окончания договора аренды. Конечно, в квартире должна быть кухонная мебель, стенные шкафы холодильник и стиральная машина, а также желательно, чтобы была посудомоечная машина.

Кроме того, в арендной квартире могут быть бывшие в употреблении, но приличные и чистые диваны, кровати, кресла, кухонный стол со стульями. Большой уют квартире придают картины и другие декоративные элементы. Если жилец требует дополнительной обстановки, арендодатель должен убедиться в том, что это полезно и для него, то есть это означает обоснованное право потребовать повышения цены на аренду.

Если вы выбрали подходящий объект, заполните ходатайство о жилищном кредите. Если до совершения сделки вы хотите обсудить свои возможности, приходите на целостную консультацию