Часто до покупки недвижимости заключается предварительный договор, который, можно сказать, страхует будущую сделку купли-продажи. В каких случаях он необходим и какой предварительный договор вообще действителен исходя из законов?
Цель предварительного договора – обязательство
Цель предварительного договора – принятие стороной обязательства заключить в будущем настоящий договор. Он используется, когда та или другая сторона по какой-то причине не может или не хочет заключать договор сразу: например, у покупателя еще нет денег или объект продажи обременен каким-либо обязательством, которое нельзя снять сразу же. Иногда еще не определены все условия. К примеру, покупатель хочет приобрести участок, который надо отмерить от большого земельного участка, но это требует времени, а окончательная площадь еще неизвестна.
Предварительный договор должен быть заверен у нотариуса
Чтобы предварительный договор был действителен, он должен быть заключен в той же форме, что и основной договор. При покупке недвижимости нотариально заверенным должен быть и предварительный договор. Что касается незасвидетельствованных договоров о бронировании, заключаемых при купле-продаже недвижимости, то, по информации судов, если покупатель внес предоплату на его основании, незасвидетельствованный договор считается квитанцией. Предварительный договор в письменном виде подтверждает то, за что заплачены деньги, и дает основание требовать их возврата, если сделка срывается, но при этом на его основании нельзя требовать заключения договора о продаже недвижимости. Для этого необходим нотариальный предварительный договор.
До заключения нотариального предварительного договора как следует подумайте, окончательно ли вы выбрали жилье, ведь предварительный договор накладывает обязательства точно так же, как настоящий договор.
В предварительном договоре должны быть указаны стороны и срок
В договоре всегда должны быть указаны стороны, предмет, которого касается договор, и плата за него. Это обязательные условия договора. В предварительном договоре некоторые условия могут быть неокончательными: например, цена может зависеть от площади отмеряемого участка. В случае таких условий стоит указать, от чего они зависят и кто впоследствии их определяет.
Из предварительного договора должно быть понятно, от чего зависит заключение основного договора, обязательно нужно указать срок выполнения обязательства. Рекомендуется договориться и о том, что последует за невыполнением обязательства – например, о неустойке.
Если вы вносите предоплату, укажите это в предварительном договоре!
Будет ли сумма вноситься частями, когда это произойдет и насколько большими будут эти части – об этом договариваются стороны договора. Предоплата, по сути, является задатком: с одной стороны, чтобы показать действительную заинтересованность покупателя, а с другой, чтобы крепче привязать продавца к заключению договора. Если вносится предоплата, то обычно стороны договариваются о том, что она остается продавцу, если покупатель передумает и откажется от сделки. Если продавец нарушит свои обязательства, обычно он должен вернуть предоплату и, возможно, заплатить неустойку (в зависимости от договоренности).
Проверьте всю информацию о продавце
Внося предоплату, покупатель подтверждает свое твердое намерение заключить сделку и таким образом получает преимущество перед другими заинтересованными лицами. Но прежде чем платить, обязательно проверьте всю информацию о продавце и убедитесь в его надежности. Если сделка срывается по вине продавца и он отказывается возвращать предоплату, требуйте ее через суд.
Герли Рамлер
журналист
http://www.seb.ee/node/13300
