Приобретение недвижимости – это большая и серьезная тема, которая, на первый взгляд, может показаться пугающей и очень сложной. Но если действовать по определенным правилам, то процесс покупки станет простым и понятным. Приведем основные пункты, которые нужно выполнить и на которые стоит обратить внимание, если вы решили начать этот процесс.
Подготовка
Чем основательнее вы продумаете свои потребности и ожидания, тем проще будет сориентироваться в массе объявлений. В то же время, не стоит надеяться, что вы обязательно найдете для себя идеальный дом. С самого начала определитесь, что обязательно должно быть в доме/квартире, а на что можно закрыть глаза. В процесс подготовки входит также консультация с банком. Нужно знать свои кредитные возможности, чтобы не тратить напрасно свое и чужое время. Сейчас очень легко получить первичную информацию о своей кредитоспособности – нужен только компьютер и телефон. Все-таки мы живем в э-государстве!
Просмотр объектов
Не планируйте просмотр более трех квартир за раз. Слишком много информации сразу не запоминается, и позже все детали просто перемешаются между собой. Чтобы ничего не забыть, составьте список вопросов. Делайте пометки.
Вопросы
Самые важные вопросы: когда в последний раз делался ремонт (была ли перепланировка), на какие стороны света выходят окна, кто живет по соседству, какова причина продажи, каковы размеры коммунальных платежей (обязательно попросите показать счет), активное ли квартирное товарищество, что остается в квартире, как быстро квартира будет освобождена, есть ли подвальный бокс, как решен вопрос парковки.
Состояние дома
Если отделка квартиры зависит от владельца, то состояние дома зависит от того, насколько активно действует квартирное товарищество и, что еще важнее, могут ли жильцы договориться между собой. Отремонтированный дом, чистый подъезд, озеленение и организованная парковка говорят о том, что в доме порядок. Теперь нужно узнать, сколько это будет вам стоить – иными словами, обременен ли дом кредитом и на какую сумму. Кроме того, банки обращают все больше внимания на то, есть ли у реновированного дома разрешение на эксплуатацию. Вы можете сами проверить эту информацию в публичном Строительном регистре (EHR).
Состояние квартиры, сделан ли ремонт, и какой.
Обязательно стоит узнать, сделан ли в квартире косметический или основательный ремонт, в ходе которого заменены также проложенные в стенах коммуникации (например, электропроводка). Узнайте также, была ли в квартире перепланировка, и если да, то была ли она законной и согласованной. Например, самый распространенный вид перепланировки – это снос стены между кухней и гостиной, который, согласно нынешним правилам кредитования, требует наличия проекта. Если снесена несущая стена, требуется разрешение на строительство и эксплуатацию. К счастью, эти документы можно оформить и задним числом, но это требует времени и денег.
Юридические вопросы
Во-первых, каково назначение квартиры: жилое или нежилое помещение (например, гостевая квартира). Банки выдают кредиты только на жилые помещения. В случае нежилых условия кредитования совсем другие (больший первый взнос, выше проценты).
Во-вторых, является ли квартира квартирной или долевой собственностью. Банки признают долевую собственность, на которую нотариально оформлен порядок пользования, и для ее покупки можно ходатайствовать об ипотеке. В случае долевой собственности другие собственники имеют преимущественное право покупки, которое осуществляется редко. Как правило, перед официальным выставлением недвижимости на продажу другие собственники уже знают об этом.
В-третьих, каковы отношения собственности. Если недвижимость является наследственным имуществом, должно быть оформлено свидетельство о наследовании. Если она является совместным имуществом, то должно быть ясно, согласны ли с продажей оба супруга. Хорошо, если квартиру продает компетентный маклер – это поможет проконтролировать все юридические нюансы.
Расходы, связанные со сделкой
Вас ждут следующие расходы: акт оценки – около 200–300 € (зависит от объекта), стоимость договора ипотеки – 1% от суммы ипотеки, нотариальная плата, госпошлина. В настоящее время банки выдают кредит в размере 80–85% от стоимости квартиры. Иными словами, у вас должно иметься 15–20% ее стоимости. Если такой суммы нет, подойдет дополнительный залог, например, квартира родителей. В этом случае акт оценки нужно заказать и для этой квартиры.
–
Это были основные пункты, на которые нужно обратить внимание. В зависимости от объекта или интереса могут добавиться и другие нюансы. Но если вам кажется, что описанные выше шаги слишком сложные или требуют слишком много времени, всегда есть возможность обратиться к специалисту. Маклеры занимаются также клиентами, желающими купить жилье.
