Выставляющиеся в срочном порядке на продажу квартиры, которые раньше сдавались в аренду, и выросшие цены аренды жилья заставляют мелких инвесторов задуматься о том, стоит ли заняться бизнесом по сдаче жилья в наем. Что нужно учитывать, если вы решили таким способом обеспечить себе дополнительные накопления к пенсии?
При обдумывании решений по инвестициям в жилье для последующей сдачи его в аренду следует обратить внимание на доходность инвестиций, то есть на тот доход, который будет получать ежегодно инвестор по сравнению с первоначальным размером инвестиций.
Под доходностью сдаваемой в аренду квартиры будем понимать доход от аренды, поделенный на рыночную стоимость квартиры. Для простоты расчетов не будем принимать во внимание тот период, когда квартира остается свободной при смене арендатора. Также не будем учитывать и расходы, связанные с ремонтом квартиры и затраты по обслуживанию квартиры, такие, например, как взносы в ремонтный фонд квартирного товарищества, оплата страховки и тому подобное.
Сдавая в аренду квартиры среднего уровня, расположенные в старых панельных домах в Таллинне, можно ожидать средний уровень доходности 7-8%. Преимущество квартир, расположенных на окраине города — относительно высокая доходность, но недостатком является риски, связанные с домами, в которых эти квартиры расположены. Старые панельные дома в Ласнамяэ, Мустамяэ, Ыйсмяэ нуждаются в дополнительных инвестициях и эти расходы должны покрывать собственники, а не арендаторы.
Расположенные вблизи центра города квартиры в хорошем состоянии предлагают доходность доходность 5-6%. Преимущество этого сегмента рынка, по сравнению с более отдаленными от центра районами, – лучшее местоположение и активный спрос на рынке аренды. В то же время, активный спрос на квартиры в центре города является и в своем роде и недостатком – арендодателю придется конкурировать со многими своими конкурентами.
Квартиры в центре города в очень хорошем состоянии, т.е. в самом дорогом сегменте рынка, имеют доходность 4% и даже ниже. Преимущество этих квартир — стабильная и наиболее платежеспособная клиентура. Недостаток — из-за высокой стоимости аренды число потенциальных арендаторов ограничено.
Исходя из вышесказанного, более высокая доходность — у квартир в неудовлетворительном состоянии или у квартир, которые сдаются по комнатам, а также сдача в аренду комнат общежития. В этом сегменте дело придется иметь с арендаторами, у которых вероятно плохая платежная дисциплина и это привносит свои риски. Вероятнее всего владельцам такого жилья придутся больше времени тратить на решение вопросов со своими арендаторами.
Только различные показатели доходности еще не означают того, что один из секторов недвижимости был бы лучше или хуже в плане сдаче квартир в наем. Инвестор, вкладывающий деньги в квартиру для дальнейшей сдачи, должен думать о том, какие риски он готов взять на себя, как хозяин сдаваемой в наем квартиры и с какими клиентами он хочет общаться. Кроме того, арендодатель должен подумать и о том, сколько своего времени он хочет посвятить вопросам, связанным со сдачей жилья в аренду.
http://rus.err.ee/blog/e4af9097-6ba2-4d8b-a861-ce89c9428077
