Гигантская волна переживающего бум квартирного рынка начинает понемногу захлёстывать рынок домов и земельных участков, пишет аналитик и член правления Kinnisvaarakool OÜ Тыну Тоомпарк в приложении ДВ «Строительство & Недвижимость».
Рынок квартир, прежде всего таллиннский рынок, переживал нечто вроде бума. Выросшие в первом квартале года по сравнению с тем же периодом прошлого года на 20% цены квартир позволяют всё большему количеству людей продать квартиру и приобрести вместо неё дом или земельный участок, чтобы выстроить на нём собственными золотыми руками семейный дом.
В первом квартале 2014 года в Эстонии было совершено в общей сложности 855 сделок с застроенными жилыми участками, из них 308 сделок пришлось на Харьюский уезд. Число земельных сделок выросло в Эстонии на 24% и в Харьюском уезде на 16%, что свидетельствует о большом подъёме.
При этом рост цены средней сделки только набирает скорость. В первом квартале 2014 года средняя стоимость сделки с застроенными земельными участками под жильё составляла 72 000 евро, в Харьюском уезде – 130 000 евро. Рост за год по Эстонии лишь 1%, а в Харьюском уезде всего 6%.
Но в Таллинне прирост средней цены застроенного жилого участка был уже 10%. Средняя стоимость сделки в Таллинне увеличилась с прошлогодних 198 000 евро до 217 000 евро.
В отличие от рынка жилых домов земельные сделки ощутили весьма сильный толчок. В первом квартале 2014 года в Эстонии было совершено 512 сделок с незастроенными участками жилого назначения. За год количество сделок почти удвоилось. В Харьюском уезде ситуация более спокойная – здесь количество таких сделок увеличилось за год «всего» на 43%, до 184 сделок за квартал.
Аналогично с ценами сделок с домами рост цен сделок с незастроенными участками тоже скромный. Несмотря на большое увеличение спроса, т.е. прироста количества сделок, средняя цена сделки с землёй жилого назначения снизилась в Эстонии на 12%. В Харьюском уезде она выросла, но только на 4%.
На рынках застроенных и незастроенных земельных участков наблюдаются аналогичные тенденции. Прирост количества сделок велик, причём именно за пределами Таллинна и Харьюмаа.
Перемещение рынка земельных участков и домов за пределы крупнейших центров притяжения стало в некоторой степени сюрпризом, особенно если учесть, что квартирный рынок так пока и не встал на ноги после кризиса за пределами крупнейших центров.
Рост количества сделок – это фактор, который с небольшим временным люфтом потянет за собой и цены. Сейчас на рынке земельных участков и домов очевидного роста цен ещё не видно. Правда, в качестве предупреждающего сигнала статистики надо отметить, что в Таллинне дома подорожали за год на 10%.
Несмотря на общее состояние экономики, риски, вытекающие из практического отсутствие роста у наших ближайших торговых партнёров, рост цен на рынке квартир, возможно, уже в ближайшие кварталы распространится на рынок земельных участков и домов, поскольку спрос растёт и покупатели проявляют, быть может, не совсем осторожный оптимизм.
Продавцы недвижимости, особенно продавцы земельных участков, не очень озабочены статистикой, подтверждающей отсутствие роста цен. Всё больше девелоперов или покупателей земли осознают, что ценовые ожидания продавцов витают высоко в небесах. За квадратный метр земли запрашивают цену, во много раз превосходящую возможности покупателя.
При этом продавцы настаивают на том, что рост цен уже переходит на рынок земли, и они готовы лучше подождать, чем продать побыстрее, но слишком дёшево.
Такая тенденция позволяет выходить на рынок с новыми квартирами и домами только тем девелоперам, у кого запасён и портфель земельных участков или кому удаётся найти оказавшегося в затруднительном положении землевладельца, с которым можно достичь компромисса.
Быстро поднявшиеся цены на рынке квартир и волна активности, накатывающаяся на сектор земельных участков и домов, ясно показывают, что цикл рынка недвижимости приближается к известной насыщенности. Рост цен на квартиры перешёл всякие разумные пределы, и покупка жилья доступна всё меньшему количеству людей.
По негативному сценарию за быстрым ростом следует падение, позитивный сценарий позволил бы смириться после быстрого роста с застоем. Если застой будет означать падение количества сделок процентов на десять и сохранение номинальных цен на сегодняшнем уровне, то можно считать, что мы легко отделались.
Тыну Тоомпарк
Kinnisvarakool OÜ
