Tänased turuanalüüsid algavad reeglina paralleelide tõmbamisega kinnisvaraturu ja üleilmse majanduslanguse vahel. Ei ole mõtet spekuleerida, kas kinnisvaraturu põhi Eestis on käes või saabub järgmisel kuul, Arco Vara selge nägemus on, et põhi on jäänud möödunud aasta algusesse, peale seda on kinnisvara tehingute arv näidanud pidevat kasvutendentsi. Eriti edukas oli uute korterite müügi seisukohalt läinud aasta detsember. Jääda lootma kinnisvaraturu täielikule kokkukukkumisele ning elamispinna ruutmeetrihinna langemiseni viieteistkümne aasta tagusele tasemele on kohatu. Nii Eesti Vabariigi algaastate madalate hindade kui ka kinnisvarabuumiaegsete kõrgete hindadega tehingute aeg on pöördumatult läbi.
Nii see on – nõudlus teeb alati pöörde ennem kui hind. Nõudlus ehk tehingute arv pöördus tõusule juba 2009. aasta veebruaris. Kui jaanuaris jäi ostu-müügitehingute arv Eestis alla 1500, siis veebruaris tõusis see 1900-ni, ulatudes aprillis 2500-ni. Alates juunist on tehingute arv stabiliseerunud, ulatudes püsivalt üle 2000.
Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturul on hinnakorrektsioon juba lõppemas ning 2009. aasta teisel poolel oli seal märgata juba olulist elavnemist. Tehingute arvu suurenemisele aitasid kaasa ka pankade eluasemelaenu tingimuste leevenemine ja hinnalanguse stabiliseerumise märgid. Kuna viimasel paaril aastal pole suurt midagi juurde ehitatud ja ka 2010. aastal pole uute objektide nimistusse eriti midagi lisandunumas, siis valitseb Tallinnas paremate kinnisvaraobjektide osas defitsiit.
Väljaspool Harjumaad ja Tallinna, kus hinnakorrektsioon ei jõudnud eelmise aasta jooksul veel toimuda, ei saa turu stabiliseerumisest veel nii jõuliselt rääkida. Nendes piirkondades võivad hinnad käesoleva aasta esimese poolaasta jooksul veel langeda.
Üle-eestiliselt jäävad kinnisvaraturu näitajad 2010. aastal endiselt väga erinevaks. Nii nagu varemgi, jätkub kinnisvara arendus eelkõige tõmbekeskustes ja nende ümber. Selle kohapealt on Tallinn, Tartu ja Pärnu endiselt eelisolukorras ning seal on ka hinnad kõige kallimad.
Kindlasti on peatunud valglinnastumise protsess. Maapiirkondades sõltub uute rajatiste ehitamine eelkõige kohalike omavalitsuste rahakotist, mis praegusel momendil enamasti suurt tröösti ei paku. Oletatavalt elavneb turg kui selgub lõplikult euro kasutusele võtt Eestis.
Peale hinna ja laojäägi on veel mitmeid kriteeriume, mis inimestele viimasel ajal kinnisvara ostmisel järjest tähtsamaks on muutunud ning mida aeg edasi, seda suuremat rolli need tegurid mängima hakkavad. Olulisimateks väärtusteks uue elupaiga soetamisel peetakse asukohta, ehituskvaliteeti, materjalide energiasäästlikust ja ökoloogilist puhtust. Kriisiaeg on pannud inimesi oma rahadega säästlikumalt ümberkäima ning enam elukeskkonda, hoone kvaliteeti ja madalaid ekspluatatsiooni kulusid väärtustama. Hooned, mis energiat raiskavad ja mille küttekulud on liiga kõrged, lähevad kaubaks järjest raskemini.
Kahjuks jääb täna üle-eestilise elamufondi aastane juurdekasv veel ikka alla ühe protsendi. Taolise tempo jätkudes kulub meil elamufondi uuendamiseks enam kui 100 aastat. Mõistlik oleks seda uuendada ca 2-2,5% aastas, mis tähendaks, et sel juhul suudaksime oma elamufondi täielikult taastoota 40-50 aasta jooksul. Sellise elamufondi uuendustasemeni ei jõudnud me isegi kinnisvarabuumi ajal. Kui 2007. aastal anti kasutusluba 4289 uuele korterile, mille kogumaht oli 275400 m², siis 2009 üheksa kuuga on kasutuslube välja antud kõigest 1207 korterile kogumahus 77298 m².
Üldjoontes muutub kinnisvaraturg 2010. aastal stabiilsemaks – hinnalangus on peatumas ja dramaatilisi hinnatõuse oodata ei ole. Samas teame kõik, et olude sunnil ei lõppe kinnisvaraga kauplemine kunagi. Vanad hooned lagunevad, inimeste vajadused ja ootused muutuvad: vanad surevad, noored asuvad elama omaette, loovad perekondi, saavad lapsi ja lahutavad. Need põhiliselt nõudlust loovad asjaolud ei ole ju kusagile kadunud ja selgelt ka ei kao kuhugi, olgu aeg ja ilmastiku olud kui keerulised tahes.
Artikli autor on Mart Saa, Arco Vara Kinnisvarabüroo juhataja.
