Korterite hinnad mõõdukas tõusus
2014. aasta näitas Eesti kinnisvaraturul ootamatut stabiilsust, hoolimata Ukraina kriisist ja ärevatest kuuldustest uue majanduskriisi kohta mitmel pool Euroopas. Mõõdukalt tõusva turu aktiivsus oli sarnane 2013. aastale, näidates stabiilset 7% kasvu.
Võrreldes mulluse deflatsioonilise keskkonnaga oli see näitaja märkimisväärselt kõrge. Stabiilsuse reegel kehtis aasta lõikes isegi Tallinna korterituru kohta, mille hinnatase kipub enamasti olema dünaamilisem kui teistes Eesti piirkondades.
Aasta lõikes järgnesid kahvatule algusele aktiivsed kevadkuud, unine suvi, oluline hoogustumine sügiskuudel ning aktiivsuse langus aasta lõpus.
Selline mudel on Eesti kinnisvaraturule tavapärane, mis muuhulgas kõneleb sellest, et vastupidiselt paljudes sõnavõttudes löödud häirekellale puudusid reaalsel turul ebaharilikud ilmingud. Vaatamata ligemale kuueaastasele tõusutrendile oleme jõudnud 2006. aasta alguse-keskpaigaga sarnasele hinnatasemele, mil suur osa tõusust oli tegelikult veel ees.
Soodsast laenukeskkonnast hoolimata on turu aktiivsus visa kasvama ning pole põhjust arvata, et lähiaastad selles osas olulisi muudatusi tooksid. Jättes kõrvale lühiajalised mõjurid, on kahanev ja vananev rahvastik peamised põhjused, miks korteriturg ei ole muutunud ja ei ole muutumas oluliselt aktiivsemaks.
Nõudluse märgatavat kasvu pole oodata ja sestap pole oodata ka kiiret hinnatõusu. Ei ole põhjust siiski väita, et kinnisvaraturg on staatilises või uinuvas olekus. Tegelikult toimub päris olulisi muudutusi, kuid ükski neist ei ole olnud sedavõrd tempokas, et mingisugusest märkimisväärsest muutusest saaks kõneleda aasta või veelgi lühema perioodi jooksul.
Elu koondub pealinna, üüriturg kasvab ja teiseneb
Kuigi täna pole enam tajuda paari aasta tagust siseriiklikku Tallinna-suunalist migratsiooni, siis kipub aktiivne tegevus siiski pealinna ümber koonduma.
Paraku tuleb tõdeda, et rahvastiku vanuseline koosseis on geograafiliselt ebaühtlane ja Tallinna osatähtsus ei kasva tulevikus mitte niivõrd rahvastiku juurdekasvu kaudu, kuivõrd seeläbi, et enamikes muudes Eestimaa piirkondades rahvastik ajapikku väheneb.
Ajal, mil pikem tulevik tundub ebakindel, on üürituru osakaal kasvanud ning ilmselt kasvab veelgi. Varem või hiljem muutub üüriteenuse pakkumine ettevõtluseks, mitte ei jää inimestele lisasissetulekuallikaks, nagu see täna valdavalt on.
Seda võib väärata vaid omavalitsuste (loe: Tallinna) ja riigi oluline sekkumine. 2014. aasta oli märkimisväärne muuhulgas ka selle poolest, et esimest korda pakkus suuremat kõneainet riigi toel üürimajade ehitamine.
Kas see lähemas perspektiivis ka teoks saab, on ilmselt suuresti seotud kevadiste valimistulemustega. Oluline on see, et üha söakamalt hakati kõnelema üüritulu maksustamisest, mis turu seisukohalt mõjub korrastavalt.
Investoreid meelitab põllumaa, mitte ärikinnisvara
Mullu jätkus kiire hinnakasv põllumaade sektoris. Seda on tagant tõukamas juba mõnda aega põllumeestele makstavad toetused, mistõttu raha rändab põllumeestelt maaomanikele, kes oma tegevusega põllumajanduse hea käekäigu heaks tihtipeale midagi ei tee.
Kui maareformi tulemusena tekkis palju maaomanikke, kes maid ise ei kasutanud, siis tänaseks on põllumaa rentimine muutunud arvestatavaks äriks ning põllumaad mittekasutava omaniku staatus on kinnistumas, nende hulk võib isegi suureneda.
Samal ajal on jäänud oodatust kesisemaks investorite huvi meie kontorituru vastu. Ida- ja Kesk-Euroopa pealinnade kontoriturg on juba mõnda aega nautinud tempokat uusehitust. See on tõstnud näiteks Varssavi ja ka Praha atraktiivsust rahvusvaheliste investorite silmis. Paljud tegevused, mida saab liigutada metropolide kallist keskkonnast teistesse, soodsa asukohaga linnadesse, viiakse üle.
See on kahjuks trend, millest Eesti ja teised Balti riigid pole peaaegu osa saanud. Näiteks kõnekeskused, mille Eestisse siirdumisest on palju kõneldud, on valdavalt siiski jäänud tulemata. Ilmselt on see üks mõtlemise koht. Mida peaks muutma, et Tallinna positsioon muutuks sellise konkurentsi tingimustes paremaks?
Ida-suuna aktiivsuse kasv
2014. aasta oli kahtlemata oluline ka selle poolest, et institutsionaalsete investorite puhul muutus oluliseks Vene kapitali pealetung. See pole iseloomulik mitte ainult kinnisvarainvesteeringutele, vaid puudutab kõiki otseinvesteeringuid.
Turu dünaamikat silmas pidades on kasv ka statistika põhjal selgelt tunnetatav. Kapitalil pole rahvust, küll aga on rahvus või vähemalt kodakondsus inimestel, kes seisavad nende investeeringute taga.
Kuivõrd olnuks pilt erinev, kui Ukrainas ja Venemaal poleks toimunud seda, mis seal tegelikult toimus, ei tea keegi. Täna elame koos teadmisega, mis seal toimus ja on jätkuvalt toimumas ning Eesti on ka lähemal ajal üks võimalikke sihtriike rahale, mis Venemaalt väljapoole liikumas on.
Elame selles mõttes muutunud keskkonnas ning tegelikult puudub täpne ettekujutus, mida need muutused tähendavad.
2015 – kindla sammuga edasiminek
Täna pole kiireid ja suuri muutusi põhjust prognoosida. Hinnakasv pigem pidurdub veelgi, kuid see ei tähenda hinnalangust. See puudutab eelkõige hindu korteriturul.
Võimalikud muudatused korterite üüriturul, mis oleks põhjustatud uute üürimajade ehitusest ja üüritulude rangemast maksustamisest, võtavad kauem aega ning 2015. aasta arenguid ilmselt seeläbi oluliselt ei mõjuta.
Ärikinnisvara puhul võib küsida, kas turul on piisavalt ruumi käesoleval aastal valmivatele kontorihoonetele? Samas võib tõdeda, et kuigi juurdeehituste maht on mullusest palju suurem, pole see piisav, et turgu tervikuna olulisel määral mõjutada.
Viimased investeeringud ärikinnisvarasse näitavad tootluse mõõdukat langust, see trend jätkub. Samas on nii ärikinnisvara turg kui ka eriti just põllumaa turg poliitiliste otsuste meelevallas ning pole välistatud, et need avaldavad turu arengule märkimisväärset mõju.
Turu arengut tervikuna mõjutavad Eesti makromajanduslikud väljavaated, mis omakorda sõltuvad eelkõige sellest, kuidas läheb meie peamistel ekspordipartneritel. Täna toetavad prognoosid pigem mõõdukalt positiivset arengut.
Aivar Tomson
DTZ Kinnisvaraekspert
Artikli allikas on DTZ Kinnisvara
