В этом году на рынок поступил наибольший за последние десять лет объем новых офисных площадей – около 80 000 м2. Если добавить к нему также новые площади общественного сектора, эта цифра достигнет 100 000 м2. Поскольку постоянно говорится о перенасыщении рынка, наверное, для многих станет сюрпризом, что большинство площадей в зданиях, построенных в этом году, еще до конца года оказалось покрыто договорами аренды.
Учитывая активное строительство последних лет, один из самых частых вопросов – откуда же в новых зданиях появляются арендаторы? Ответ прост – в основном, из других зданий. И правда, появляются новые фирмы, и все больше международных предприятий открывают здесь свои офисы. Но если взглянуть на нынешнюю тенденцию, большинство арендаторов в новых офисных зданиях все же являются эстонскими предприятиями, которые переезжают, исходя из потребности в расширении или желания обновить рабочую среду.
Если несколько лет назад бытовало мнение, что предприятия, расположившиеся на старых и дешевых площадях, не станут переезжать в здания класса А, то теперь ситуация меняется. Предприятия, которые десять и больше лет провели в старом офисе, переезжая, совершают значительный качественный скачок и потому именно сейчас переселяются в новые здания.
Поэтому новые здания обычно хорошо заполняются – где-то арендаторы появляются быстрее, где-то чуть медленнее, но в итоге все площади оказываются заполнены. Этого нельзя сказать о старых зданиях, так как именно там перенасыщенность рынка дает о себе знать. Даже в старых, но качественных и солидных офисных зданиях в центре города можно увидеть значительную нехватку арендаторов. На площади, откуда выехали крупные фирмы, найти арендаторов сложно.
Предприятия, арендующие площади от 500 м2, все чаще предпочитают переехать в новое здание, где можно выстроить помещения с нуля согласно своим потребностям. Конечно, владельцы старых площадей идут навстречу – они готовы основательно отремонтировать и перестроить их в соответствии с нуждами арендатора, однако сопутствующие расходы, как правило, выводят арендную плату на тот же уровень, что и у новых зданий. Кроме того, здесь арендатору важен многолетний договор аренды, а потому арендаторов не получается привлечь даже гибкими условиями договора. Поскольку в старых зданиях побочные расходы зачастую выше, понятно, что эти здания не могут конкурировать с новыми.
Решением может стать деление старых крупных площадей на меньшие, которые легче сдать в аренду, но зачастую этому препятствует неподходящая планировка, которая не позволяет предложить рациональное пространственное решение либо делает перепланировку площадей нецелесообразной для арендодателя. Более успешными оказываются те, кому удалось поделить крупные помещения на меньшие и основательно обновить здание, выйдя на рынок со своего рода новым зданием и в то же время более низкой арендной платой, чем в по-настоящему новых строениях.
Следующий год будет спокойнее?
В следующем году на рынок поступит значительно меньший объем офисных площадей, а потому можно рассчитывать на то, что лучшее время настанет и для старых зданий. Но удастся ли успешно воспользоваться этой ситуацией, и кому, мы сможем оценить только через год. Конечно, есть вероятность, что следующий год на рынке арендной недвижимости пройдет спокойнее, и те, у кого есть такая возможность, отложат переезд на 2020 год, когда на рынок вновь поступит очень большой объем площадей.
Крупным предприятиям, у которых есть потребность в переезде, обязательно следует учесть, что именно сейчас нужно начинать строить планы на 2020 год. В случае офисов площадью 1000 м2 и больше фирме нужно начать готовиться к переезду минимум за 1,5 года до желаемого срока – тогда можно быть уверенным, что найдутся объекты, из которых можно без спешки выбрать подходящий. В настоящее время нет причины считать, что спрос на новые офисные площади значительно упадет.
