Maapiirkondade elamispindade kättesaadavuse probleemi analüüsides on esimene katki hammustamist vajav pähkel, kas maale kolimise soodustamine on üldse vajalik? Kas tegemist on maapiirkondade probleemiga? Või puudutab see samavõrd linnu? Kes peaks olema subjekt, kes tegutseb elamispindade kättesaadavuse parandamise nimel?
Hõlbus oleks pilk suunata riigi poole ja nõuda maale kolimise rattaid käima panevat raha. Tugev riik saab tugineda inimestel, kes iseendaga hakkama saavad, mitte kes lunivad käsi pikalt ees lapsehoidjariigilt abi ja toetusi järgmise igapäevase tegevusega hakkama saamiseks. Seetõttu peab avalikule sektorile esitatavate nõudmiste osas olema ettevaatlik.
Riik saab inimestele abi ja toetust pakkuda eranditult ja ainult selle raha eest, mis ta on inimestelt ära võtnud või plaanimas võtta. Abistamiseks jõuab seejuures heal juhul pool ära võetud rahast, ülejäänu läheb masinavärgi töös hoidmiseks.
Maapiirkondade, aga ka linnade elamispindade kättesaadavuse parandamise suunas tehtud tegevused on pigem õigesuunalised, kuid see peab toimuma eelkõige erasektori enese efektiivse pealehakkamise baasil, kus riik ja omavalitsused kõrvaldavad esmajärjekorras takistused, seejärel pakuvad tagasihoidlikku tuge ja hoiduvad kõige selle juures arututest kulutustest.
Maale kolimise võimalusi analüüsides jõuame paratamatusena elamispindade laiema kättesaadavuse teemade juurde. Elamispindade kättesaadavust ehk inimeste vabadust elukoha valikul tuleb paralleelselt vaadata nii elamispindade omanikuasustuse kui üürituru seisukohalt. Oluline on nii pakkumisel olevate elamispindade hulk kui kvaliteet.
Neli elamispindade kättesaadavuse takistust
Viimased aastad on ilmekalt kinnitanud, et avalik sektor ei suuda majanduskasvu tekitada, kuid tal on võimalus ettevõtlust mitte takistada. Samavõrd ei suuda riik ja omavalitsus eluasemeturgu juhtida ja efektiivset pakkumist luua, kuid tal on võimalus erasektorit mitte takistada.
Järgnevalt on toodud neli takistust, mille kõrvaldamine aitab kaasa elamispindade kättesaadavuse parandamisele, sh suurematest tõmbekeskustest väljaspool
1) Lepinguvabaduse loomine üürisektoris
Maapiirkondades on üürihinnad madalad ja ei pruugi õigustada riske, mille üürileandja paindumatu üürilepinguga endale võtab. Maapiirkonnas võib korteri kaasaegne sisustus maksta rohkem, kui aasta-paari üür.
Paindlikkus üüriõiguses ehk võimalus leppida kokku selles, mida osapooled soovivad, tooks turule tühjana seisvad eluasemed, mille omanikud pole tahtnud üürnikega jantida. Nii suureneb pakkumine ja konkurents ning seeläbi kättesaadavus.
2) Üürihinnale käibemaksu lisamise võimalus
Üürihinna käibemaksuga maksustamine võimaldaks üürileandjatel soodsamalt üürisektorisse investeerida. Üürihinna käibemaksustamine ei tõsta üürihinda üürniku jaoks, vaid muudab tulude-kulude mehaanikat üürileandja jaoks.
Äripindade puhul on käibemaksustamine tavapärane. Ei ole mitte ühtegi põhjust, miks kunagine “sundüürnike” ajast pärit kurb traditsioon peaks eluruumide üürisektoris tänaseni kestma.
Üürihinna käibemaksustamine võimaldab suurendada eelkõige kvaliteetsemate korterite pakkumist.
3) Kinnisvaratehingu käibemaksustamine renoveerimisel
Kui ettevõte investeerib kinnisvaraobjekti (näiteks korteri) renoveerimisse täiendava 110% selle väärtusest, tuleb müügitehingule lisada käibemaks.
Selline lähenemine oleks loogiline Tallinnas, aga… Oletame, et väikeinvestor ostab enda eelarvele vastuvõetava 5000 euroga väikelinna korteri ja remondib seda 6000 euro eest. See ei ole väga kapitaalne remont. Sellise remonditud objekti müümisel tuleb väikeinvestoril korteri müügihinnale lisada käibemaks.
Tõenäoliselt sööb käibemaks investori loodetud kasumi ja nii jääb ühe korteri parendamise kaudu väikelinna elamufondi kvaliteedi edendamine tegemata.
Turul on toimetamas hulk väikeinvestoreid, kes tunneksid rõõmu odavamapoolsete korterite renoveerimisest-müügist, mis võiks kaasa aidata väikeasulate elamufondi parandamisele, kuid kes on turult kõrvale lükatud.
Üle tuleb vaadata renoveerimise summad, mille juures lisandub kinnisvara müügihinnale käibemaks, et soodustada elamufondi väikesemahulist professionaalset renoveerimist.
4) Planeerimise ja ehitustegevuse regulatsiooni lihtsustamine ja kiirendamine
Elamispindade kättesaadavuse peenike pudelikael on liiga keeruline ja ajamahukas regulatsioon planeeringu menetlemise alguspunktist kuni ehitustegevuse alguseni.
Planeerimisprotsessi ülereguleerimine on siiski rohkem suuremate keskuste teema ja vähem Eesti suurlinnadest väljapoole jäävate piirkondade mure. Arvestades artikli fookust pigem maapiirkondade suunas jätan siin detailidesse minemata.
Neli tegevust elamispindade kättesaadavuse parandamiseks
Kui takistused on teelt kõrvaldatud, on järgmise sammuna mõistlik elamispindade kättesaadavuse vankrile hoog sisse lükata. Järgnevad ettepanekud avalikult sektorilt nõutavate vastutulekute osas on tagasihoidliku suurusega.
1) Ehitusõigusega maa enampakkumine
Kohalikud omavalitsused saavad menetleda detailplaneeringu ja pakkuda enampakkumisel krunte tingimusega, et see hoonestatakse ettenähtud tähtaja jooksul. Krunte võib nii müüa kui pakkuda hoonestusõiguse korras. Lisaks on ehitusõiguse olemasolu laenuandjale riske maandav tegur.
Olemasolev ehitusõigus võtaks inimestelt ühe aega nõudva takistuse kolimise planeerimisel ja lihtsustab uue kodu rajamise protsessi.
2) Riigilõivu vabastus esimese kodu ostjale
Elamispindade kättesaadavus saab olema järgmise 10 aasta oluline teema. Üks võimalus ostja ostuotsuse langetamise barjääride vähendamisel on teha ostukulu soodsamaks. Siin saab esimese kodu ostjale ehk inimesel, kelle omandis ei ole ega ole olnud eluaset, pakkuda riigilõivu soodustust kinnistusraamatu omandiõiguse ja hüpoteegikandelt.
Selline soodustus võiks olla asjakohane ka Eesti suurlinnades, kuid suurlinnades väljaspool ehk suurem soodustus.
3) Riigilõivu soodustus eluasemelaenu refinantseerimisel
Mõni aeg tagasi põrgatati eluasemelaenude refinantseerimise lihtsustamise palli. Pall aga kukkus laual maha ja keegi pole vaevunud seda uuesti üles korjama. Teema on unustatud.
Eluasemelaenude refinantseerimise lihtsustamine on tegur, mis üldiselt võimaldaks muuta laenuturgu konkurentsitihedamaks ja paindlikumaks ning seeläbi efektiivistada elamispindade turgu.
Riik saab laenuturu paindlikkuse suurendamise nimel pakkuda riigilõivu soodustust hüpoteegi muutmise kandelt. Taas võib mõelda, et suurlinnadest väljaspool võiks soodustuse määr olla suurem.
4) Ühe kodu üürile andmine tulumaksuvabaks
Ühe eluaseme üürileandmine on pigem hobi kui äri. Seejuures maksustatakse ühe kodu üürile andmisel sisuliselt üürikäivet, mitte kasumit. (Tõsi – eraisikust üürileandjatele mõningane maksusoodustus küll on, kuid see ei kata kaugeltki üürileandmisega seonduvaid kulutusi.)
Eraisikust ühe eluaseme üürileandja on õiglane anda üüritulule tulumaksuvabastus. See toob üüripakkumisse kasutuses mitteolevad eluruumid, legaliseerib ja puhastab üüriturgu ning muudab sektori läbipaistvamaks. Läbipaistev turg on efektiivsem ja tagab parema elamispindade kättesaadavuse nii maal kui linnas.
Riik maksutulust ilma ei jää, sest üüril oleva korteri müük ei ole müüja jaoks maksuvaba.
Neli tegevust, mida kindlasti mitte teha
Tark vaatab nii tegevusi, mis on vajalikud eesmärgini jõudmiseks, kui tegevusi, mis tegemata jätta. Järgnevalt on neli tegevust, millest tark riigitüüri hoidja iga hinna eest hoidub.
1) Parimate spetsialistide abivajajatena käsitlemine
Riigi ja omavalitsuste poolt õpetajate-politseinike-õdede ja teiste sarnaste ametimeeste ja -naiste abivajajatena käsitlemine ja neile sooduselamispindade pakkumise idee on alandav.
Need on ametid, mis vajavad märkimisväärset erialast ja hariduslikku ettevalmistust. Sellised inimesed peavad saama väärilist sissetulekut, mis võimaldab teha eluasemevalikuliseseisvad otsused. Need inimesed ei pea taluma almusena pakutavaid ja suure vastutulekuna väljakäidavaid soodustusi.
2) Üldise ehituse ja planeerimisvaldkonna regulatsioonide suurendamine
2015. a kehtima hakanud planeerimisseadus ja ehitusseadustik olid suunatud planeerimise-ehitamise lihtsustamisele. Paraku tõid uued seadused kaasa seaduse tõlgendamise võimaluste eksponentsiaalse kasvu. Planeerimisprotsessid pikenesid veelgi.
Eesti suurlinnadest väljaspool ei ole ehitamise ja planeerimise keerukus ja tähtaegade lõputu venimine enamasti kõige suurem probleem. Siiski tuleb hoiduda niigi keeruka ja mitmeti mõistetava regulatsiooni veel keerukamaks ajamisest. Omavalitsuste kaalutlusõigus ehituse ja planeerimise valdkonnas peab tähendama liikumist lihtsuse suunas.
3) Üürivaldkonna ja eluruumide kasutamise täiendav reguleerimine
Täiendavad regulatsioonid ehk äri keerukuse suurenemine vähendab erasektori initsiatiivi. Täiendavaid regulatsioone ei tohi kehtestada ei linnas ega maal, ei üürivaldkonna ega eluasemevajaduse rahuldamisega seonduva majutusteenuse osutamise kohta.
4) Riiklikud eluasemeprogrammid, riigi üürimajad
Majandusteooria ABC ütleb väga selgelt, et riigi loodud pakkumine ja hinnapiirid pärsivad erasektori valmidust valdkonda investeerida. Avaliku sektori üürimajad võtavad läbi ebaterve konkurentsi erainvestoritelt kasumi teenimisest lähtuva pealehakkamise.
Eesti avalik sektor on teooriat praktikas tõestanud. Riigi rahalise toetusega üürimajade projekt sai riigikontrolli auditi kaudu hävitava hinnangu, kus kokkuvõtte algab lausega: „Üürimajade programmi ei saa pidada tööjõu mobiilsuse ja ettevõtluse edendamisel tulemuslikuks.“
Palun ärme enam nii tee. Riik ja kohalikud omavalitsused peavad end eluruumide vabale turule pakkumise loomisest eemale hoidma. Turutõrke-võlusõna ei õigusta napi rahalise ressursi rumalat raiskamist.
Neli tegevust, millega jätkata
Hea, et valdkonnale tähelepanu pööratakse. Mõned tegevused on õiges suunas kestnud juba üsna pikki aastaid.
1) Elamispindade kättesaadavuse teemaga tegelemine
Esmalt on hea, et nii linnade kui maapiirkondade elamispindade kättesaadavuse teema on aktuaalne. Sellega tuleb tegeleda, et mitte lasta probleemil lumepallina liiga suureks veeretada.
Riik ei peaks siiski tegutsema liiga aktiivset. Initsiatiiv tuleb anda erasektorile, kes tegutseb efektiivselt ja leiab kõrvaldamist vajavad valusad punktid kõige kiiremini.
2) Maaelu Edendamise Sihtasutuse eluaseme kaaslaen
Eluaseme kaaslaen on mõeldud maapiirkonnas elamistingimuste parandamiseks või elukoha soetamiseks ning maapiirkonna kinnisvara madala tagatisväärtuse kitsaskoha lahendamiseks. Tagatise turuväärtuse ja ehitusmaksumuse vahe on takistus, millest tasub aidata inimestel üle saada.
3) Kredex’i eluasemelaenu käendus ja maapiirkonna eluasemelaenu käendus
Noorte suurim raskus kodu ostmisel on sageli omafinantseeringu puudumine. Kredex pakub käendust, mis hõlbustab laenu võtmist ja kodu soetamist, sh maapiirkondadesse.
4) Kredex’i toetused korteriühistutele
Ühistutele pakutavad toetused on kallutatud eelistades suurlinnadest väljapool asuvaid piirkondi. See on mõistlik ja ühistute toetamisega tasub jätkata.
Kokkuvõtteks
Elamispindade kättesaadavus on Lääne-Euroopas suur probleem. Riigid on end mässinud keerukate avaliku sektori pakkumise loomise skeemide, regulatsioonide ja subsiidiumite süsteemi, millest väljapääs saab toimuda ainult läbi revolutsiooni.
Vana Euroopa on selle jaoks liiga rikas ja mugav, et enesele suuri vapustusi lubada. Seetõttu jätkatakse järjest keerukamaks muutuva eluasemepoliitikaga. Euroopa toetusskeemid ei ole õppuse võtmiseks positiivne, vaid on negatiivne näide.
Meie Eestis võiksime olla rohkem kahe jalaga maa peal. Osalt nõuab seda ootamatus, milleni kõik pole paraku jõudnud, et me ei ole Soome-Rootsi või Saksaga samal rikkuse tasemel. Me ei suuda endale vanale Euroopale omaseid kalleid poliitikaid lubada.
Siinsed ettepanekud ja mõtterajad on hõlpsalt rakendatavad ja ei ole koormavad ei riigi ega omavalitsuse rahakotile. Teeme asja lihtsalt ja anname võimaluse initsiatiivikale ning efektiivsele erasektorile. Teotahtelisi inimesi on Eestis küllaga, eriti kui neil teelt takistused ära võtta.
