Keskmisest kõrgema inflatsiooniga käib enamasti kaasas kinnisvara nominaalse väärtuse kasv. See soosib kinnisvarainvesteeringuid ja laenuvõtmist. Tänaseks on inflatsioon alanenud 1,1 protsendini ja kinnisvara väärtuse kasvule ennustatakse samuti aeglustumist. Need tegurid seavad teatava löögi alla tänased elamispindade üürisektorisse tehtavad investeeringud.
Tänase kinnisvaraturu tehingute kõrge arvu taga on muuhulgas investorid. Maaklerid kinnitavad, et väikeinvestorid soovivad osta ja ostavadki peamiselt ühe-kahetoalisi kortereid, mis on üüriturul likviidne kaup. Enamasti finantseeritakse üürikorteri ostu pangalaenuga.
Mäng on lihtne. Tuleb osta korter ja ostu laenuga finantseerida. Mida suurem on laen, seda rohkem väljaüüritavaid objekte on võimalik kokku haarata ja seda suurem on kinnisvara hinnatõusust saadav võimalik kasum.
Üürirahavoog katab jooksvad kulud
Eluruumide üüriäri olemust uurides tuleb aga tõdeda, et üürikorteri igakuine rahavoog katab enamasti omaniku kulud, sh intressikulud. Ettevõtmise kasumlikkus sõltub selles võrrandis eeskätt kinnisvara nominaalse väärtuse kerkimisest.
Üürikorteri ostmise esimestel aastatel on investor tõenäoliselt rahavooliselt miinuses ehk tema ostuga seonduvad kulutused ning sisustuse soetusmaksumus on suuremad kui üürist saadavad sissetulekud. Aasta-aastalt võiksid sissetulekud paralleelselt inflatsiooni ja kinnisvara nominaalse väärtuse kasvuga kerkida. Väljaminekutest enamuse moodustav laenumakse jääb samal ajal konstantseks.
Äriplaan toimib hinnatõusu tingimustes
Selline skeem toimib hästi olukorras, kus inflatsioon on pigem kõrgemalt tasemel ja/või kinnisvara väärtus kerkib kiiresti. Enamasti käivad need kaks hinnatõusu käsikäes, tõsi – vahel jookseb üks ette, et siis teist järele oodata.
Täna oleme Eestis olukorras, kus kiiresti kerkivad kinnisvarahinnad on soosinud kinnisvara omamist ja eriti veel selle laenuga ostmist. Tallinna korterite keskmine tehinguhind oli 2014 I kvartalis 14,5% kõrgemal kui aasta varem.
Vaadates aga juba 2012. aasta lõpust hoogu saavad kinnisvarahindade tõusu tuleb tõdeda, et see pidu peab ühel päeval otsa saama. Mida varem, seda parem, sest vastasel korral ei jõua kinnisvaraostjate sissetulek enam kinnisvarahindadele järele.
Kinnisvara hindade tõus ei ole meil täna käinud sama jalga inflatsiooni ehk tarbijahinnaindeksiga. Tarbijahinnaindeks on kukkunud ülimadalale – 2014. aasta jaanuaris olid tarbijahinnad aastatagusest ainult 1,1% kõrgemal.
Kui kinnisvarahinnad enam ei kerki, vähemalt nii kiiresti, kui viimase 4-6 kvartali jooksul ja inflatsioon on väga madalal, siis kaob ka võimalus üürihindu järjest kergitada. See omakorda tähendab, et üüriäri tasuvus saab väiksema hinnatõstmise võimaluse tõttu olema teatava löögi all. Uusi elamispindade üüriinvesteeringuid planeerides ei tohiks äriplaani kirjutada liialt optimistlikke kinnisvara väärtuse kasvuprognoose.
