Tulemuslik ainuesindusleping põhineb vahendaja ja kliendi vastastikusel usaldusel, sest viimane loovutab oma võibolla miljoneid kroone maksva vara tehingu ajaks maakleri meelevalda.
Ainuesindusleping annab kliendile kindluse, et on tema vara müügiga tegeleb üks kindel maakler, kes vastutab kliendi huvide kaitstuse eest. Usaldusväärses firmas töötav kogemustega, soovitavalt ka atesteeritud maakler on teadlik objekti müügiks nõutavatest dokumentidest ning kinnisvaraturul valitsevast olukorrast. Samuti oskab ta objektiivselt hinnata müüdavat objekti ja anda nõu eeldatava müügiks kuluva aja kohta. Lisaks on kliendil võimalik saada pidevalt ülevaade objekti müügikäigust, võimalike ostjate arvust, esitatud väidetest objekti kohta ning tehtud hinnapakkumistest.
Olulise osa tööst saab maakler teha kontoris, kus ta tutvustab potentsiaalsele ostjale objekti, näitab plaane ja fotosid ning annab objekti kohta omapoolseid kommentaare. Nii säästab klient oluliselt jalavaeva ja aega, sest müügiobjekti tulevad vaatama ainult need, kes tõepoolest asjast on huvitatud.
Veelgi lihtsam on kliendil jätta müüdava objekti võtmed kinnisvarafirmale. Sellisel juhul saab maakler näidata objekti kliendi ajalistest võimalustest sõltumata. Sellist teenust on eriti otstarbekas kasutada kinnisvara müüjatel, kes ise müüdavat objekti ei kasuta või viibivad seal harva. Samuti neil klientidel, kes omavad tihedat päevaplaani ning kellel ei ole võimalust pidevalt objekti näitamas käia. Kindlasti on siinjuures väga oluline, et kinnisvarafirma ja maakler väärivad kliendi silmis usaldust.
Ainuesinduslepingu korral tasub kõik objekti müügiks vajalikud reklaamikulud kinnisvarafirma ning objekti müügiga seonduvad konsultatsioonid on tasuta. Kasutades kogemustega maakleri ning kinnisvarafirma teadmisi on võimalik läbi mõtestatud müügiprotsessi saada objekti eest maksimaalset hinda. See aitab kokkuvõttes otseselt säästa raha. Praktikale toetudes võib väita, et lepingulistes suhetes olevate klientide soovide rahuldamine õnnestub oluliselt kiiremini ja möödub vastastikuste arusaamatusteta.
Ainuke probleem ainuesinduslepingu juures on see, et Eesti kinnisvaraturul ei ole firmat, kes ostaks lepingu lõppedes ja müügi mittetoimumise korral välja müügis olnud objekti kokkulepitud müügihinnaga. Küll on väljaostuvõimalus madalama hinnaga, kuid klienti see tavaliselt ei rahulda. Seega müügi ebaõnnestumise korral kannavad kahju nii kinnisvarafirma, kes on teinud kulutusi reklaamile ja tööajale ning kinnisvaraomanik, kellel on objekt müümata.
Ainuesinduslepingute sõlmimise hoogustumine on trend, mis saab 2003. aastal valitsevaks. Seda suundumust näitas juba 2002. aasta, mil ainuesinduslepingute osakaal oluliselt kasvas, seda eelkõige klientide nõudmisel. Esinduslepingu sõlmimine aitab maandada mõlema poole riske ning kokkuvõttes muudab kinnisvaratehingu läbiviimise odavaks, kliendile vähe vaeva nõudvaks ja turvaliseks.
Maaklerleping seab tegevuse raamidesse
Kristi Dubkovski, Arco Vara jurist
Alates Võlaõigusseaduse (VÕS) jõustumisest peavad kinnisvarabürood lepingute sõlmimise vahendusteenuse pakkumisel lähtuma muuhulgas VÕS maakleri- ja käsunduslepingu peatükis sätestatust. Kuni VÕSi jõustumiseni ei tundnud Eesti tsiviilõigus maaklerilepingu instituuti. VÕS § 658 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osundama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele. Seega maaklerilepingu (mida seni on tuntud esinduslepingu nime all) eesmärk on vahendada tehingu sõlmimist või siis anda kliendile vihje lepingu sõlmimise võimaluse kohta.
Maaklerilepinguga on võimalik kohustada klienti mitte kaasama müügivahendus tegevusse teisi kinnisvarabüroosid, samuti kohustada teda mitte sõlmima lepinguid ilma maakleri vahenduseta (nn ainuesinduslepingud). Nimetatud kohustuste rikkumisel, tekib kliendil kahju hüvitamise kohustus. Maaklerile tehingu vahendamisel nn. ainuõiguse andmisel peaks klient eelkõige arvestama kinnisvarabüroo usaldusväärsusega, selle avaliku mainega. Lepingus tasuks sätestada maakleri perioodilise kirjaliku aruandluskohustuse, millest nähtuks kas ja kuidas lepingut täidetakse. Sõltuvalt objektist, tasub tähelepanu pöörata lepingu kehtivusajale, samuti selle ülesütlemise võimalustele.
Leping paneb kohustused ka omaniku õlule
+ annab kliendile kindlustunde, et tema vara on spetsialisti kätes, kes antud volituste piires opereerib lepingute sõlmimist
+ võimaldab kliendile pidevat ülevaadet objekti müügiprotsessist (leppesse võib kirjutada maakleri perioodilise aruandluskohustuse)
+ kõik objekti müügiks vajalikud reklaamide avaldamised ja konsultatsioonid on kliendi jaoks tasuta
+ firma võib kindel olla, et klient ei sõlmi lepinguid tagaselja, lepingupartneri teadma
+ lepingu rikkumisega kaasneb kahju hüvitamise kohustus
– kinnisvarafirma ei osta lepingu lõppedes, kui müüki ei toimunud, vara endale kokkulepitud müügihinnaga
– omanik ei saa kaasata tehingusse lepinguväliseid vahendusfirmasid
– müügi ebaõnnestumise korral kannavad kahju nii vara omanik kui vahendusfirma
Nagu kõikide lepingute puhul, nii on ka maaklerlepingu juures ennekõike tähtis kliendi ja kinnisvarafirma ja maakleri vaheline usaldus – üks peab teist usaldama ning seda usaldust ka õigustama.
Allikad: Mart Saa, Eri Kinnisvara, Kristi Dubkovski, Arco Vara, VÕS.
Artikli autor on Mart Saa. Artikkel on avaldatud 17.02.2003 väljaandes Äripäev –
