Kinnisvaraturust ülevaate saamiseks ei pruugi statistika just parim abivahend olla, eriti siis, kui ei vaadata numbrite taha. Nii ei saa ka mõne indeksi lühiajalise muutuse põhjal kaugeleulatuvaid järeldusi teha.
“Mõni aeg tagasi kirjutati meedias, et hinnalangus on peatunud ja tõus alanud. Need kommetaarid tulidki lühiajalist statistikat vaadates, kus juhtusid sisse mõned kõrgema hinnaga tehingud, mis ei pruukinud olla vabaturu tehingud ja mille pealt kaugemale ulatuvaid järeldusi on vale teha,” märkis Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide kinnisvara analüütik Annika Jakobson on juhtinud tähelepanu sellele, et kuna viimasel ajal on sagenenud kohtutäiturite ja pankrotihaldurite poolt müüdavate kinnisvaraobjektide arv, ei kajastu kõik tehingud maa-ameti andmebaasis ning seetõttu on statistika viimase aasta jooksul varasemast ebatäpsem.
Kohtutäiturite tehtud tehingute arv teadmata
“Kuna kohtutäiturite poolt müüdud kinnisvara on reeglina turuväärtusest madalam, võib eeldada, et keskmine hinnalangus on olnud arvatust suurem, samuti on olnud suurem kinnisvaratehingute arv. Kui palju kohtutäiturid igal kuul tehinguid teevad, on keeruline hinnata, kuna see info ei kajastu üheski andmebaasis,” märkis Jakobson.
BPE Kinnisvaraeksperdi vahenduse osakonna juhataja Katrin Kurm-Valojää peab aga maa-ameti peetavat tehinguregistrit usaldusväärseks allikaks. “Muidugi mängib siin rolli oskus analüüsida tehingutest saadavat infot ja numbreid. Praeguses turusituatsioonis, kus tehingute arv on väike, omab iga toimunud tehing kogu turu kontekstis suuremat kaalu,” märkis ta.
Mõistlik äärmuslikud tehingud välja jätta
“Kinnisvara hinnastatistika päringu aruannetes on esitatud nii aritmeetiline keskmine tehinguhind kui ka mediaanhind. Kui andmerida sisaldab ekstreemsete hindadega tehinguid, võivad need oluliselt mõjutada aritmeetilist keskmist, kuna see arvestab võrdsel määral statistilise rea iga liikme väärtust,” selgitas maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna juhataja kt Andres Juss. Kuna mediaanhind näitab aga tehingute enda jaotuse keskpunkti, siis mõjutavad üksikud madala või kõrge hinnaga tehingud mediaanhinna väärtust oluliselt vähem.
“Anomaaliate kõrvaldamiseks statistikast aitab näiteks meetod lõigata maha 10% kõige madalama ja kõige kõrgema hinnaga tehinguid,” märkis kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.
On oht, et ühekordne anomaalia petab ära ja sel põhjusel langetatakse valed otsused.
Tõnu Toompark, kinnisvaraanalüütik
“Mediaanhind ja keskmine hind on laias laastus samad asjad, mille leidmise metoodika pisut erineb. Ega siin tegelikult vahet ei ole, kumba kasutada. Mina isiklikult kasutan enamasti keskmist hinda,” lisas Toompark, kelle sõnul on pigem tegemist n-ö koolkonna vahega.
Tema sõnul on oluline, et tehtaks vahet tehingu hinnal ja väärtusel. “Keskmine tehingu hind on hind, mis peegeldab antud valimi keskmist hinda, kuid kas see valim vastab turu üldisele struktuurile?” küsib Toompark retooriliselt. Näiteks kui ühel kuul tehakse tehinguid odava varaga, siis on keskmine tehingu hind madal, järgmisel kuul aga tehakse tehinguid pigem kallima varaga. “Statistika näitab sellisel juhul, et keskmine tehingu hind on oluliselt tõusnud, samas aga ei pruugi olla turul midagi muud toimunud, kui vaid nihe tehingute struktuuris,” selgitas ta.
Analüüsi aluseks olgu andmete kompleks
“Statistikat kasutades peab alati vaatama, mis peitub numbrite taga. Turust tervikliku pildi saamiseks ei saa vaadata ainult tehingute arvu või keskmist hinda või mediaanhinda, vaid vaadelda ja analüüsida tuleb ikka andmete kompleksi, mis kajastab turgu laiemalt. Muidu ongi oht, et ühekordne anomaalia petab ära, ja sel põhjusel langetatakse valed otsused,” hoiatas Toompark.
Kommentaar
Marek Kerna, Grand Kinnisvara
Kadrioru piirkonna tehingute kasutamine turu analüüsiks on ebausaldusväärne, sest turu mõttes pole tegemist likviidse ja kiire käibega piirkonnaga. See on sama hea kui väita, et autoturu põhi on käes, sest Ferraride ja Maseratide hind tõuseb.
Kõige parema ülevaate annab turuolukorrast “mägede” tehingute analüüs. Kui “mägedes” toimub liikumine, siis liigub ka ülejäänud turg. Nagu börsil: kui põhinimekiri liigub, siis liigub ka muu.
Turul on surnud punkt ületatud, sest mida rohkem positiivseid signaale, seda tõenäolisemalt on põhi maha magatud. Põhi on siis, kui keegi veel ei usu. Eitamise faasist oleme sujuvalt üle läinud jaatamise faasi, järelikult rong juba liigub.
Mis on mis
* KV.EE Indeks Iseloomustab Eesti eluaseme hindade langust ja tõusu. Tegemist on pakkumishindade alusel tehtud indeksiga.
* Pindi indeks Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Jõhvi linnas (kokku 17 linna) tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi rohkem kui viieaastase ajaloo.
* Ostujõud Ruutmeetri maksumuse suhe keskmisesse palka. Arvesse võetakse piirkondade keskmisi palkasid, piirkonna keskmise elamispinna ruutmeetrihinda ning analüüsitaval perioodil kehtinud pankadepoolseid finantseerimistingimusi.
* Mediaanhind Hind, millest ülespoole tehti pooled ja allapoole pooled tehingud.
Allikas: Äripäev
Number
* 103 392 kr oli maa-ameti statistika põhjal augustis Tallinnas tehtud korteritehingute odavaima ligi 300kroonise ja kalleima üle 100 000kroonise ruutmeetri hinnavahe. Saadud keskmine hind 13 298 krooni jääb neist mõlemast äärmusest kaugele.
Artikli autor on Enn Tosso. Artikkel ilmus 28/09/2009 väljaandes Äripäev.
