Kraanasid kerkib Tallinnas nagu murdu ja hinnad tõusevad, ent üksnes need kaks fakti ei tähenda, et ees ootab 2007. aastaga sarnane kinnisvaramulli lõhkemine. Turg seisab toonasega võrreldes tugevatel alustel, ent ebakindlad signaalid Toompealt on muutmas tugevad raudtalad savijalgadeks, kirjutab Nordic Brokers OÜ juhatuse liige Andrus Viks.
Tallinna kinnisvaraturg püsib kolmel vaalal: inimeste kolimine pealinna, keskmise palga tõus ja madalad intressid. Kriisist võime rääkima hakata alles siis, kui üks neist komponentidest kukub tagant ära.
Lähiajal turul selliseid kardinaalseid muutusi pole näha. Kui vaadelda aga pikemat perspektiivi, siis ajalugu on näidanud, et krahh tuleb ühel hetkel kindlasti, kuid me keegi ei tea, millal. Pole olemas kinnisvaraturgu, mis lõpmatuseni tõuseb, ja turgu, mis lõpmatuseni langeb. Majanduse tsüklilisus on paratamatus.
Mis pole aga paratamatus ja mis võib turu kapitaalselt tuksi keerata, on valitsuse eksperimenteerimine ja lauslollused.
Tõsiseks mureks investorite silmis on kerkimas maksusüsteemi ebastabiilsus ja valitsuse vasturääkivad sõnumid eri poliitikate kohta. Investorid ei ole väga rumalad inimesed, ükskõik, mida tänane valitsus neist arvab. Olen mõnega kohtunud ja tean, et nad evivad lugemisoskust ja oskavad arvutada.
Kui investor teeb täna suvalise infoportaali lahti, siis praktiliselt iga nädal tuleb uudiseid, milliseid makse rõõmsalt tõstma hakatakse või millised ära jäetakse. Sellest johtuvalt tekib küsimus, miks peaks keegi siia investeerima? Täna on tingimused ühed, homme teised, ülehomme kolmandad – kellelgi pole kindlust.
Investorid tulevad siia teatud põhjustel, milleks on üldjuhul soodsam maksukeskkond, võimalik tootlus ja lihtne asjaajamine. Kui selles osas stabiilsust ja positiivseid signaale ei ole, siis tuleb otsida teisi alternatiive. Vaadates lähiriike, siis on Eesti paraku muutumas järjest vähematraktiivseks. Läti ja Leedu majanduskasv näitab seda hästi.
Teine oluline teema on seadusandlus, mis on oluliselt ajale jalgu jäänud ja pärsib stuudiokorterite ehitamist. Minister Urve Palo, riiklike üürimajade projekti põhiline eestkostja, sellest aga aru ei saa. Tema hinnangul puudub erasektoril lihtsalt huvi. Tegelikult on investorite leigel huvil väga konkreetsed põhjused, mis pole ületamatud, vaid eeldaksid lihtsalt tänapäevasemat sissevaadet üüriturule.
Investorid pole täna nende ehitamisest huvitatud kahel põhjusel: pangad ei taha neisse investeerida, ja teiseks, igal korteril peab olema parkimiskoht.
Selgituseks, stuudiokorterid on 15–25 ruutmeetri suurused eluruumid. Kuigi nõudlus nende vastu on suur, on stuudiokorteri ruutmeetri ehitamise hind ligi kolm korda kallim kui kolmetoalisel korteril. Põhjus selles, et igas korteris peab olema eraldi vesi, kanalisatsioon, elekter ja küte. Kui siia lisandub veel parkimiskoht, ei ole võimalik selliseid kortereid soodsalt üürida või müüa, mis peakski nende eesmärk olema.
Praegusel juhul on selliseid kortereid võimalus ehitada äripinnana või hostelina, mis võimaldab mõningal juhul seadusest mööda vaadata, ent see tähendab arendajale, et pangaintressid on eluruumidest oluliselt kallimad. Ka ostuhuvilistel on mitteeluruumi ostu puhul suurem sissemakse ja intressid. Nokk kinni ja saba lahti, saba kinni ja nokk lahti.
Olukorra muutmiseks tuleks muuta seadusandlust nii linna kui ka riigi tasandil. Esiteks tuleks kaotada totter parkimiskoha nõue stuudiokorteritele ja teiseks suurendada üürileandja õigusi, mis on praegu ebaproportsionaalselt üürilevõtja poole kaldu.
Valitsus võiks üürimajade ehitamise asemel mõelda, kuidas teha kinnisvaraturg paindlikumaks. Investorid on üüriturule investeerimisest huvitatud, ent üksnes siis, kui on võimalik ots otsaga kokku tulla.
