Arco Vara: 2020. aasta I kvartali ja 3 kuu konsolideeritud auditeerimata vahearuanne

JUHATAJA KOMMENTAARID

Esimese kvartali rahuldavad tulemused ei anna aimu eesootava jääaja kestuse ja mõjude kohta.

Arco Vara teenis esimeses kvartalis raha Madrid Blvd hoone rendi- ja haldustasudest ning kinnisvaravahenduse- ja hindamisettevõtete poolt makstavatest litsentsitasudest, samuti mõnede Madrid Blvd ja Iztok Parkside korterite müügist. Kvartali jooksul vähenes ka püsikulude baas. Esiteks seoses Madrid Blvd hoone pangalaenu osalise tagasimaksega ja intressimäära alandamisega panga poolt ning teiseks vähendasime grupi tööjõukulusid järgnevateks kuudeks, seoses alanud majanduskriisiga.

Peamine lühiajaline väljakutse on jätkuvalt juba valmis ehitatud ja suures osas eelmüüdud Iztok Parkside projekti realiseerimine. Bulgaaria valitsuse jõuluaegne otsus tänavaaluste väikekinnistuste võõrandamiseks Sofia linnale on täitmisel. Kahjuks on otsuse täitmiseks etteantud ühe kuu asemel kulunud bürokraatial tänaseks neli kuud. Kasutusloa saamiseni on seega oodatav veel mõnekuuline  ajakulu. Hea uudisena, kliendid ootavad jätkuvalt kortereid ja ei ole avaldanud soovi eelmüügitehingutest taganeda. Täiendava vahepeal lisandunud riskina, peame arvestama võimalusega, et teises kvartalis klientide ostuvõimekus või ostumotivatsioon siiski kahaneb. See tingib ka vajalikust suurema rahavaru hoidmise grupi tresooris.

Muud ehituses olevad arendused Eestis kulgesid plaanipäraselt, kusjuures eelmüük jätkus rahuldavas tempos kuni kvartali lõpuni. Kodulahes ja Kodukaldas on eelmüügilepingutega kaetud 40% kogupinnast ning ehituse lõpuni on jäänud veidi üle poole aasta.

Sofias, Botanica Lozeni arendusprojekti arenduse külmutasime tähtajatult. Meil võib oma vabanevat omakapitali vaja minna parema riski ja tulu suhtega investeeringuteks, näiteks maapanga täiendamisel.

Ettevaatena eesootavatele arengutele võime ära märkida järgmised pidepunktid, millest lähtuvalt oma otsuseid teeme.

Esiteks, 2020. aasta teise ja kolmanda kvartali jooksul läheb Eesti ja Bulgaaria majandusel kehvemini, enne kui saabub stabiilsus ja hakkab võib-olla minema paremini. Meie baas-stsenaarium on majanduse kokkutõmbumine mõlemas riigis 10% SKT-st aasta baasil, millest valdava enamuse võtab enda kanda erasektor ja erasektoris palka teenivad inimesed. Avaliku sektori pakutavate teenuste hulk ja investeeringud pigem kasvavad.

Teiseks, elukondliku kinnisvara turul ootame tehinguaktiivsuse langemist võrreldes 2019. aastaga üle 25% (Eestis 2020 ootame kokku alla 37 000 tehingu), kuna samaaegselt väheneb A. enamuse inimeste psühholoogiline valmidus uue eluaseme soetamisele raha kulutada ja B. erasektoris palka teenivate inimeste ostuvõime. Ostuvõime alanemise tingib ennekõike sissetulekute alanemine või kadumine, mitte pankade finantseerimisvõimekuse alanemine. Pankade finantseerimisvõimekus Euroopa Keskpanga sekkumise tõttu pigem kasvab, kuid tõuseb ka tarbijaskonnale kinnisvara soetamiseks pakutava laenu hind. Seni nähtud märkide järgi, keskmine Eesti ja Bulgaaria korteriostja Euroopa Keskpanga sekkumisest oluliselt ei võida.

Kolmandaks, 2018-2019 aasta tehinguaktiivsuse tasemele (Eestis: 49 000 kinnistusraamatusse kantud omanikuvahetust aastas ning hinnanguliselt umbes sama suur pikaajaliste üüritehingute arv aastas) jõuame kõige varem 2022. aastal. Järelejäänud osa 2020. aastast võib lugeda languse perioodiks nii tehtavate tehingute arvu kui ka tehinguhindade osas. Tehinguaktiivsuse langusele järgneb kinnisvarahindade langus, mis mõnedes kinnisvaraturu segmentides on juba alanud. Tuleb aga tähele panna, et hästi kapitaliseeritud ettevõtete poolt on hindade alandamine vähetõenäoline.

Arco Varale tähendavad toodud eeldused seda, et Iztok Parkside realiseerimisel tuleb otsustada, kas meile on riski ja tootluse suhtes kasulikum A. alustada uusi arendusi, alandades seejuures arenduse omahinda (ehitushinda), B. täiendada maapanka, või C. suunata omakapital seisakuperioodil aktsiate tagasiostudesse või jagada välja dividendidena.  Välistada ei saa ka täieliku jääaja stsenaariumi, kus ettevõte istub valmis korterite otsas, mida ei ole kellelegi müüa, kuid pole ka uusi arendusprojekte, mille poole püüelda. Kokkuvõttes, tuleb meil hinnata olukorda jooksvalt ja oportunistlikult. Hea uudisena on Arco Vara omakapitali suhe koguvaradesse tugev ning vajadus sunniviisilisteks sammudeks vara realiseerimiseks või arenduste alustamiseks puudub. Meie tänane olukord erineb tunduvalt eelmisest kriisist, mis Arco Vara jaoks möödus alles 2013. aasta lõpuks.

Seega on juhatus Arco Vara osas optimistlik, aga majanduses 2020. aastal eesootava osas pessimistlik.

PÕHILISED NÄITAJAD

Grupi 2020. aasta I kvartali müügitulu oli 2 238 tuhat eurot, mis on 2,1 korda rohkem kui 2019. aasta I kvartali müügitulu 1 051 tuhat eurot.

2020. aasta I kvartali ärikasumiks (=EBIT) kujunes 133 tuhat eurot ja puhaskasumiks 20 tuhat eurot. 2019. aasta I kvartalis sai grupp ärikasumit 5 tuhat eurot ja puhaskahjumit 112 tuhat eurot.

2020. aasta I kvartalis müüdi grupi poolt arendatavates projektides 10 korterit. 2019. aasta I kvartalis müüdi 7 korterit.

Grupi laenukoormus (netolaenud) tõusis 2020. aasta I kvartalis 397 tuhande euro võrra, tasemele 11 847 tuhat eurot 31.03.2020 seisuga. Grupi intressikandvate kohustuste kaalutud keskmine intressimäär oli 31.03.2020 seisuga 4,6%, mis on 0,4% kõrgem kui 31.12.2019 seisuga.

TEGEVUSTE ARUANNE

Grupi müügitulu oli 2020. aasta I kvartalis 2 238 tuhat eurot (I kvartal 2019: 1 051 tuhat eurot), sealhulgas kinnisvara müük grupi enda arendusprojektides moodustas I kvartalis 1 995 tuhat eurot (2019. aasta I kvartal: 823 tuhat eurot).

Muust müügitulust moodustas suurema osa kaubandus- ja kontoripindade renditulu Madrid Blvd hoonest Sofias, mis 2020. aasta I kvartalis oli 162 tuhat eurot (2019. aasta I kvartalis 172 tuhat eurot). 2020. aasta I kvartalis oli üks kontori pind vaba, kaubanduspinnad koos kaasnevate parkimiskohtadega olid välja renditud.

2019. aasta lõpus valminud Kodulahe kvartali II etapis on müümata 1 korter ja äripind. Aruande avaldamise kuupäevaks on majal olemas juba ka kasutusluba.

2020. aasta I kvartalis jätkusid ehitustööd Kodulahe kvartali III etapis, kuhu tuleb 50 korteriga eluhoone aadressile Soodi 4 Merimetsas. Ehitus on plaanis valmis jõuda 2021. aasta I kvartalis, kuid soodsate ehitustingimuste jätkumisel võib maja valmida juba ka 2020. aasta IV kvartalis. Vahearuande avaldamise päevaks on eelmüüdud 21 korterit.

Kodulahe IV-V etapil on olemas ehitusluba, projekteerimine on lõppenud. IV-V etapi ühist ehitust on plaanis alustada 2021. aastal. Lõppmüügi faasi jõuavad kortermajad umbes poolteist aastat pärast ehituse alustamist.

2020. aasta I kvartalis jätkusid ehitustööd Oa tänava kinnistutel Tartus, kuhu on rajamisel 4 väiksemat kortermaja Kodukalda projektinime all. Ehitus peaks plaanide kohaselt lõppema 2020. aasta IV kvartalis. Vahearuande avaldamise päevaks on eelmüüdud 12 korterit.

Iztok Parkside projekti realiseerimine Sofias jätkus 2020. aasta I kvartali lõpus, kuid on suuremas osas planeeritud 2020. aastasse peale kasutusloa saamist. Aruande avaldamise päevaks on eelmüügi lepinguta 9 korterit. Projekt koosneb kolmest kortermajast kokku 67 korteriga.

Botanica Lozeni projekti projekteerimistööd Bulgaarias Sofia lähedal on lõppenud ning 1. etapi ehitaja on välja valitud. Ehitusluba oodatakse 2020. aasta 3. kvartalis. Projekti raames on plaanis rajada 179 kodu (korterid ja eramud), kaubanduspinnad ja lasteaed. Ehitus võiks soodsate turutingimuste jätkudes alata 2020. aasta kolmandas kvartalis, jaotatuna väiksemateks etappideks. Arvestades maastiku eripära –  paiknemist mäenõlval – on oodatavaks ehitusajaks vähemalt 2 aastat.

Lätis oli 31.03.2020 ja vahearuande avaldamise kuupäeva seisuga müümata veel 4 Marsili elamukrunti.

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE