Aprill tõi märtsikuise kõrge tehinguaktiivsuse järsu taandumise
Aprillis tehti Eestis 1 647 eluruumidega seotud korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes märtsiga langenud 512 tehingu ehk 24% võrra. Võrreldes 2016. aasta aprilliga tehti tänavu aprillis 63 tehingut vähem (-3,7%). Tehinguaktiivsus langes pea kõigis Eesti piirkondades, rohkem tehinguid kui märtsis tehti ainuüksi Saaremaal, Viljandi- ja Võrumaal. Tehingute arv langes taas võrreldes möödunud kuudega sarnasele tasemele – veebruaris tehti Eestis 1 613 ning jaanuaris 1 651 korteritehingut.
Tehinguaktiivsus on valdavalt mõjutatud Tallinna linna korteriturul toimuvast, mistõttu absoluutnumbrites võis aprillis tehingute arvu langust märgata ennekõike Tallinnas. Väljaspool Tallinna linna langes Eestis tehinguaktiivsus võrreldes märtsiga 18% ning võrreldes 2016. aasta aprilliga 4,1%. Kinnisvaraturule omast hooajaliselt kasvavat tehinguaktiivsust võis pigem märgata just märtsis, seda nii Tallinnas kui pea kõikjal mujal Eesti aktiivseimates piirkondades. Aprillis aset leidnud tehinguaktiivsuse langust võimendas võrreldes märtsiga väiksem tööpäevade hulk.
Nii linnastumine, kasvanud tööhõive ning sissetulekud, madalad intressid kui üleüldine elanikkonna kõrge finantsmajanduslik heaolu on sarnaselt Tallinnale ka mujal Eesti aktiivseimates piirkondades kasvatanud tugevalt nõudlust eluasemelaenude järele. Väikelinnades on kinnisvarade hinnakasv olnud kohati kahekohaline, mille juures pakkumishinnad on kasvanud veelgi kiiremini. Mahajäänumatest piirkondadest siirduvad elanikud atraktiivsematesse lähipiirkondadesse, mis on mitmetes väikelinnades tõstnud elanike arvu ning piirkondlikku tarbimisvõimsust. Väiksemates Eesti linnades jääb aga kinnisvarade hinnakasv viimastel perioodidel valdavalt sissetulekute kasvule alla. Nii väheste kvaliteetsete elamispindade pakkumise kui nende kõrgete pakkumishindade tõttu on vähenenud tehinguaktiivsus ning kiirelt kasvanud nõudlus sarnaste üürikorterite järele, mis omakorda on soodustamas üürihindade kasvu.
Aprillis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Eestis 1 169 €/m2. Võrreldes märtsiga langes ruutmeetrihind 4,1% kuid kasvas võrreldes eelmise aasta aprilliga 3,0%. Aastases võrdluses oli aprillis hinnakasv Tallinnast väljaspool mõnevõrra aeglasem. Eestis ilma Tallinnata kasvas mediaanhind võrreldes 2016. aasta aprilliga 5,4%. Võrreldes jaanuari ja veebruariga on Eesti korteriturg jätkuvalt stabiilne, seda nii tehingute arvu kui hinnataseme osas. Tehinguaktiivsuse langust soodustab enamikes Harjumaa välistes piirkondades kehv pakkumise struktuur ning hinnataseme statistiliselt aeglast kasvu olukord, kus väheste ning kallite kvaliteetsemate elamispindade kehva kättesaadavuse tõttu on asutud ostma odavamaid ja taskukohasemaid kortereid. Lisaks, üle-Eestilist hinnakasvu hoiab tagasi äärmiselt madalate korterihindadega piirkondade tehinguaktiivsuse mõningane kasv.
Aprillis kasvas terve Eesti korteritehingute rahaline kogumaht aasta baasil kõigest 0,5%, ilma Tallinnat arvestamata kasvas mujal Eestis maht aga 9,8%. Tuginevalt käesoleva aasta varasematele kuudele on ka mujal Eestis väljaspool Tallinnat asunud korteriturg stabiliseeruma ning senine kiire hinna- ja tehingute rahalise mahu kasv aeglustuma. Lähitulevikus on oodata inflatsiooni kasvu kiirenemist ja senise ostujõu võrdlemisi kiire kasvu aeglustumist, mille taustal on kõrge tööhõive kestes pikemas perspektiivis oodata kinnisvaratehingute arvu ja väljastatud eluasemelaenude arvu vähenemist.
Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2006-2017
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
Tallinnas tehinguaktiivsus muutlik, hinnakasv püsib mõõdukas
Tallinnas tehti aprillis 704 korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes märtsiga langenud 305 tehingu ehk 30% võrra. Võrreldes 2016. aasta aprilliga langes tehinguaktiivsus 5,9% ehk 44 tehingu võrra. Märtsis oli 23 tööpäeva ning aprillis 19, millest tulenevalt sarnasele tööpäevade arvule taandatuna oleks aprillis tehinguaktiivsus vähenenud ligikaudu 15%. Võrreldes aastataguse ajaga langes tehinguaktiivsus Kesklinnas, Lasnamäel, Haaberstis ning mõningal määral ka Põhja-Tallinna linnaosas. Tehingute arv püsis sarnases mahus Mustamäel kuid kasvas nii Kristiines, Nõmmel kui Pirital.
Kui märtsis kasvas kinnisvaraturu hooajalisusest tulenevalt tehinguaktiivsus märgatavalt nii uute kui järelturu korterite osas, siis aprillis turuaktiivsus taas vähenes. Tehingute arv taandus jaanuari ja veebruari tasemele. Lähitulevikus on tehinguaktiivsuse osas oodata sarnaseid perioode, kus uusarenduste asjaõiguslepingute tavapärasest suuremal hulgal sõlmimise taustal võib tehingute arv oodatust rohkem kasvada ning seejärel taas järsult langeda. Statistiline tehinguaktiivsus on otseselt seotud varasematel perioodidel alustatud uusarenduste ehitustegevusega.
Aprillis langenud kinnisvara ostu-müügitehingute järsk langus tulenes valdavalt uusarenduste müügi osakaalu vähenemisest. Märtsis moodustasid juriidilisest isikust võõrandajad kõikidest ostu-müügitehingutest 53%, kuid aprillis 45%. Aprillis moodustasid eraisikust omandajad võrreldes märtsiga 32% vähem ning juriidilisest isikust võõrandajad 40% vähem. Eraisikutest kinnisvara ostjad moodustasid nii märtsis kui aprillis kõigist tehingutest ligikaudu 60%. Teisisõnu, tehinguaktiivsus langes peamiselt eraisikute ja kinnisvara müüvate ettevõtete vaheliste tehingute arvelt. Võrreldes märtsiga vähenes aprillis välismaalaste poolt ostetud kinnisvarade arv 36% võrra.
Tehingute rahaline maht moodustas aprillis 64 miljonit eurot, mille juures keskmine korteritehingu hind oli 90 700 eurot. Aasta baasil langes aprillis korteritehingute käive 4,4%, keskmine tehingu hind langes 2016. aasta oktoobri tasemele. Võrreldes märtsiga langes tehingute rahaline maht 32% ning võrreldes veebruariga 8,9% võrra. Viimati tehti sarnases rahalises mahus tehinguid just eelmise aasta aprillis ning ühtlasi eelmise aasta suvistel kuudel. Käibe vähenemise peamiseks põhjuseks oli uusarendustega tehtud tehingute mahu vähenemine.
Aprillis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Tallinnas 1 600 €/m2. Hinnatase oli võrreldes märtsiga langenud 1,6%, aastases võrdluses kasvas hinnatase 6,0%. Aastase perioodi jooksul on hinnatase enim kasvanud Kristiine (17%) ja Mustamäe linnaosas (13%), keskmine hind on ainukesena langenud Pirita linnaosas (-3,9%). Teistes linnaosades on aastane hinnakasv jäänud valdavalt 1-5% vahemikku. Tehingute struktuuri ning tehingute aluste korterite ehitusaastat vaadeldes on märgata, et hinnakasv on valdavalt piirkondliku sissetulekute kasvuga samaväärne, hinnataseme kasvu võib pidada jätkusuutlikuks.
Tüüpkorteritega tehti aprillis 15% vähem tehinguid kui märtsis ning 7,6% vähem kui 2016. aasta aprillis. Juba kasutusloa saanud uusarenduste osas oli tehinguaktiivsuse langus mõnevõrra tagasihoidlikum. Aasta baasil oli tüüpkorterite hinnakasv sarnaselt varasematele kuudele endiselt uutest korteritest mõnevõrra kiirem, mille juures vanemad korterid kasvasid hinnalt 5,3% ja ehitusaastalt uuemad korterid (2011-2017) 1,8%. Olenemata tüüpkorterite ja uusarenduste vähesest hinnaerinevusest ei ole nende hinnavahe vähenenud, aprillis oli uuete ja vanemate järelturu korterite hinnavaheks 1,25. Tüüpkorterite ostjaskond on asunud vähenema, ostjad on muutunud valivamaks ning eelistavad pigem heas seisukorras elamispindu, müügihind peab sealjuures reeglina vastama vara turuväärtusele.
Tallinna linna lähipiirkondades peatus hinnataseme langus
Tallinna linna aktiivseimates lähipiirkondades tehti aprillis 122 korteritehingut, mille juures tehingute arv langes võrreldes märtsiga 10% kuid kasvas võrreldes möödunud aasta aprilliga 24%. Tehingute arv kasvas võrreldes aastataguse ajaga enim Saue vallas ning mõne tehingu võrra Viimsi vallas, kõigis teistes piirkondades on tehinguaktiivsus püsinud sarnasel tasemel. Tehingute arvu stabiilsust toetab elanikkonna siirdumine pealinnast selle lähipiirkondadesse nii mõnevõrra madalam hinnatase kui ka soov elada rahulikumas kuid linnalähedases elukeskkonnas.
Aprillis kujunes Tallinna linna lähipiirkondades kaalutud keskmiseks hinnaks 1 308 €/m2, mida oli täpselt sama palju kui märtsis ning 7,0% rohkem kui eelmise aasta aprillis. Aasta algusest langema hakanud keskmine hinnatase jäi aprilli seisuga pidama. Hinnataseme statistilist langust on seni soodustanud odavamate korteritega tehtud tehingud, mis paiknevad maakonnakeskusest mõnevõrra kaugemal. Lisaks, tehinguaktiivsus on kasvanud linna lähipiirkondades paiknevate ridaelamubokside osas, mis on valdavalt arvel korteriomanditena kuid millede keskmised ruutmeetrihinnad on madalamad kui sarnase kvaliteediga uutel korteritel.
I kvartalis väljastati Tallinnas viimaste aastate võrdluses rekordarv ehituslube
2017. aasta I kvartalis väljastati uute korterelamute ehitamiseks 26 ehitusluba kogumahuga 1 053 uue korteri ehitamiseks, mis moodustab ligi 47% 2016. aastal väljastatud ehituslubadest. Uute korterite tegelik ehitamine oli sealjuures kogu 2016. aasta vältel igas kvartalis langevas trendis. Enim uusi kortereid hakati ehitama 2015. ja 2014. aastal (vastavalt 2 286 ja 2 003 tk). Möödunud aasta I kvartalis alustati 608 uue korteri ehitamist ning eelmise aasta lõpus ehk IV kvartalis alustati juba ainuüksi 210 uue korteri ehitamist.
Viimaste aastate aktiivne ehitustegevus toob praegusel ajal pidevalt kasutusse uusi kortereid. Mida enam uusi kortereid korraga kasutusse tuleb, seda enam uusi asjaõiguslepinguid uute korteritega sõlmitakse. Teisisõnu, uute korterite valmimine tõstab olulisel määral statistilist tehinguaktiivsust ning turu rahalist mahtu. Käesoleva aasta I kvartalis sai kasutusloa 622 uut korterit. 2016. aasta I kvartalis sai kasutusloa 392 ning IV kvartalis 599 uut korterit. 2016. aastal müüdi ligikaudu 2 700 uut korterit. Igakuiselt läheb kaubaks ligi 200 uut korterit, sellise müügitempo juures jätkub müügis olevaid uusarendusi mõnevõrra lühemaks ajaks kui üks aasta. Aktiivses ehituses on hinnanguliselt aasta jagu uusi kortereid.
Arendajad on stabiliseerunud turu tingimustes muutunud uute projektide algatamisel kaaluvamaks, seda eriti 2016. aasta ehitusaktiivsust vaadates. Arenduskruntide hinnad on oluliselt kasvanud, uute korterite hinnakasv on pelgalt mõõdukas ning arendusprojektide vaheline konkurents on võrdlemisi tihe. Olemasolevate arenduste laoseis ei kujuta küll terviklikult ülepakkumist, kuid turul on ostjaskonna tarbimisvõimsusest lähtuvalt kohati liialt palju kõrgemas hinnaklassis pakkumisi ning liialt vähe likviidsemaid ja taskukohasemaid uusarendusi. Pidevalt on kasvanud küll eluasemelaenude käive ning keskmise laenu summa, kuid kinnisvarade hinnakasv on struktuurselt vaadatuna olnud samas suurusjärgus ostujõu kasvuga, mistõttu kallimate projektide müügitempo saab kasvada ainuüksi sissetulekute kasvu taustal.
Lisaks kasvanud riskidele on juba meediast läbikäinud andmeil uute projektide algatamisel arendajate sõnul oluliseks takistuseks probleemid ehitusalaste menetlustoimingutega. Uute arendustega küll soovitakse alustada, kuid kohaliku adiminstratiivüksuse tasemel lasuvad probleemid on aidanud kaasa ehitustegevuse vähenemisele. I kvartalis nii ehitus- kui kinnisvarasektorile antud laenude maht taas kasvas, kuid seda ennekõike ärikinnisvara arendamiseks. Arendajad soovivad uute elukondliku kinnisvara projektide raames täita ennekõike seni rahuldamata nõudlust, üritades turule tuua oma olemuselt teistsugust pakkumist, mida turul seni ei ole. Arvestades praegust uusarenduste müügitempot ning väljastatud ehituslubade hulga kasvu, võib lähitulevikus oodata uute arendusprojektide osas ehitustegevusega alustamist.
Tartu korteriturg jätkas aprillis stabiilsel kursil
Tartus tehti aprillis 118 korteritehingut. Võrreldes märtsiga tehti 16 tehingut vähem ning võrreldes 2016. aasta aprilliga 5 tehingut vähem. Aprillis tehtud tehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1 252 €/m2, mida oli 7,6% rohkem kui märtsis ning 1,1% rohkem kui eelmise aasta aprillis. Nii hinnatase kui tehinguaktiivsus on juba pikema aja vältel olnud võrdlemisi sarnasel tasemel. Paralleelselt tehtud tehingute arvu vähenemisega on juba aasta aega olnud turul väheneva trendiga ka pakkumiste arv, mille taustal aga müüjate hinnasoovid on pidevalt mõõdukalt kasvanud.
Arendajad on stabiilse korterituru juures uute projektide algatamisel jäänud pigem kõhklevale positsioonile. Uut pakkumist on tulevikus lisandumas üksikute suuremate ning mitmete väiksemate arendusprojektide osas, uute projektide müügitempo on kulgenud seni plaanipäraselt. I kvartalis sai Tartumaal kasutusloa 22 uut korterit, samal ajal aasta tagasi tuli kasutusse ainuüksi 4 uut korterit. Uute korterite ehitamiseks väljastati I kvartalis 57 ehitusluba, 2016. aasta I kvartalis sai ehitusloa 142 korterit. Turul on langenud nii ehitusaktiivsus kui uute arendusprojektide planeerimine, samaaegselt on aeglustunud turu edasine hinna- ja tehinguaktiivsuse kasv. Turu seisu võib pidada stabiilseks, turgu iseloomustavate näitajate kasv on mõõdukas ning jätkusuutlik.
Aprillis tehti enim tehinguid 2-toaliste korteritega, seda hinnavahemikus 20 000 – 99 000 eurot. Võrreldes märtsiga langes absoluutnumbrites enim 3-toaliste korteritega tehtud tehingute arv, mille juures aga 3-toaliste mediaanhind kasvas 23%. I kvartalis tehti 3-toalistega Tartus 128 tehingut, mida oli 36% ehk 34 tk enam kui 2016. aasta I kvartalis. Lisaks 3-toalistele on tehinguaktiivsus pikema perioodi vältel kasvanud ka 4- ja enamatoaliste ning ridaelamubokside osas, seda I kvartali baasil ligi 28%. Nii 1- kui 2-toaliste osas on aastases võrdluses tehingute arv püsinud samas suurusjärgus, kuid nende hinnatase on kasvanud mõnevõrra enam kui suuremate korterite puhul. Turul on aegamööda vähenenud kvaliteetsete järelturu elamispindade pakkumine ning sobilike pakkumiste hinnad on tõusnud, mis on asunud varasemat tehinguaktiivsust pidurdama.
Pärnus tehinguaktiivsus stabiilne kuid hinnad kasvavad
Aprillis tehti Pärnus 60 korteritehingut. Võrreldes märtsiga tehti 25 tehingut vähem (-29%) ning võrreldes 2016. aasta aprilliga 3 tehingut vähem (-4,8%). Tehtud tehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1 094 €/m2, mis oli võrreldes märtsiga kasvanud 11% ja võrreldes eelmise aasta aprilliga koguni 20%. Aasta algusest alates on hinnatase kasvanud 14%.
Tehinguaktiivsus püsis võrreldes märtsiga sarnasel tasemel 2-toaliste osas kuid langes kõigi teist tüüpi korterite puhul. Pikema perioodi vältel on tehinguaktiivsus püsinud stabiilne, hinnakasv on sealjuures aset leidnud korteriturul tervikuna. Ostjaskond eelistab kvaliteetsemaid ning paremas korras elamispindu, tehinguaktiivsuse perioodilisel kasvamisel on märgata odavamate korteritega tehtud tehingute sagenemist ning sellest tulenevat hinnataseme statistilist langust. Kehv pakkumise struktuur hoiab tagasi tehinguaktiivsuse kasvu kuid on soodustamas ostjaskonnale sobilike pakkumiste hinnatasemete tõusmist.
Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik
