7
Juunis jätkus Eesti korterituru kui terviku kasvu aeglustumine
Juuni kuus tehti Eestis 1 776 eluruumidega seotud korteritehingut. Võrreldes mai kuuga tehti 182 tehingut vähem ehk tehinguaktiivsus vähenes 9,3% võrra. Võrreldes möödunud aasta juuniga kasvas aga tehingute arv 97 tehingu ehk 5,8% võrra. Kui mai kuus kasvas absoluutnumbrites nii Harjumaal kui mujal Eestis ilma Harjumaata tehinguaktiivsus juba sarnases tempos, siis juuni kuus oli korteriturg mujal Eestis mõnevõrra aktiivsem. Jätkunud on sarnaselt möödunud kuudele Eesti korterituru aktiveerumine väljaspool Tallinnat ja Tartut ning nende linnade lähipiirkondi.
Juunis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Eestis 1 172 €/m2. Võrreldes mai kuuga kasvas ruutmeetrihind 0,8%. Võrreldes eelmise aasta juuni kuuga kasvas hinnatase 1,0% võrra. Tulenevalt olukorrast, kus mujal Eestis aktiivsus kasvab ning Tallinnas ja Tartus pidurdub, ei ole Eesti terviklik keskmine hinnatase tehinguaktiivsuse kasvuga samas tempos kasvanud. Eestis ilma Tallinnata kujunes juuni kuus mediaankeskmiseks ruutmeetrihinnaks 516 €, mida oli 7,5% vähem kui 2016. aasta samas kuus. Aeglasem hinnakasv tuleneb olukorrast, kus korterituru aktiivsus on kasvanud ka Eesti mõistes mahajäänumates piirkondades, kus hinnatase on madalam (nt Ida-Virumaal). Lähikuudel jätkub statistiliselt aeglase hinnakasvu esinemine, sest nii suuremate kui väiksemate keskuste turuaktiivsus püsib sarnasel tasemel.
Väljaspool Tallinnat ja Tartut jääb hinnakasvu soodustama ennekõike vähene pakkumiste arv ja kehv pakkumise struktuur. Kvaliteetse siseviimistlusega ning heas seisukorras korterelamutes paiknevaid elamispindu napib, mistõttu ostjaskonna poolt enimeelistatud paneelelamupiirkondade korterite osas jätkub nii Pärnus, Viljandis kui Rakveres vähemalt mõõdukas hinnakasv. Tehinguaktiivsuse kasvu tagasihoidev pakkumiste vähene maht on väikelinnades soodustamas üürituru laiapõhjalisemat kasvu ning on ühtlasi hoidmas omanditurul nõudlust stabiilsel tasemel pikemaks ajaks. Erinevalt mitmetest teistest Eestis tegutsevatest kinnisvarabüroodest näeb Arco Vara lähitulevikus arendustegevuseks potentsiaali ka Tallinnast ja Tartust väljaspool. Nii Viljandis kui Rakveres on kohalike juurtega arendajate poolt lõpetamisel kunagised lõpule viimata arendusprojektid, mille järgselt on tõenäoliselt oodata täiesti uute projektide algatamist.
Elukondliku kinnisvara turg on muutunud müüjakesksemaks
Suuremates Eesti keskustes on viimaste aastate vältel kasvanud tehinguaktiivsuse taustal pakkumiste arv pidevalt vähenenud, seda ennekõike korteriturul Tallinnast ja Tartust väljaspool. Pakkumiste arvu langus on soodustanud pakkumise struktuuri halvenemist, mistõttu ostjaskonna kriteeriumitele vastavaid sobilikke pakkumisi on pakkumisel aina vähem. Turul valitsev olukord on loonud keskkonna, kus nõutuimate ning ühtlasi likviidseimate varade müügiperioodid on olulisel määral lühenenud. Tehinguaktiivsus kui ka hinnataseme kasv on jätkunud, mille juures aga inimesed ei näe enam põhjust, miks oma vara müümiseks maakleri poole pöörduda. Eraisikud lähtuvad kuulutuste ülespanekul aga turul valitsevatest pakkumishindadest, mis on mitmetel juhtudel juba niigi turuväärtust olulisel määral ületavad.
Pakkumiste arvu langus on asunud pidurduma ka piirkondades, kus uusarendusi turule ei suunata. Seda peamiselt seetõttu, et oma vara iseseisvalt müüvad inimesed on pakkumishinnad määranud niivõrd kõrgeks, et varade müügiperioodid on asunud pikenema. Tulenevalt olukorrast, kus sobilikke pakkumisi on vähe ning nõudlus tungivalt suur, peavad ostjad kiirelt tegutsema. Väikelinnades on ka kinnisvara hindamise järgset turuväärtust mõne tuhande euro võrra ületavate pakkumiste osas märgata kõigest mõnepäevaseid müügiperioode või pikaajalisi tasulisi broneeringuid, mille juures ostjateks on juba varasemalt mõnest objektist ilma jäänud inimesed. Sagenema on hakanud ostjate enda laenu- ja ostuvõimekuse ebaadekvaatne hindamine. Viivises olevate eluasemelaenude osakaal ega maksehäired ei ole kasvanud, kuid nooremate leibkondade osas on aina enam märgata omafinantseeringu mõningast puudujääki või muude liisingu- ja laenukohustuste kõrget taset, mis ei võimalda eluasemelaenu taotleda. Kohati tarbijaskonna laenuvõimekuse piirini jõudmas hinnad on asunud edasist hinna- kui ka tehinguaktiivsuse kasvu pidurdama, kuid hinnalanguseks ei ole siiski põhjust.
Korterituru aktiveerumisele on järgnenud laiapõhjaline elamuturu kasv
Käesoleva aasta II kvartal tõi tugeva kasvu ennekõike elamuturu tehingute arvus. Teisele kvartalile on iga-aastaselt iseloomulik kogu elukondliku kinnisvaraturu hooajaline aktiveerumine, millega kaasneb tehinguaktiivsuse kasv nii korteri- kui elamuturul. Tänavu II kvartalis tehti Eestis elamutega 1 508 tehingut, sealjuures 492 tehingut Harjumaal, 176 tehingut Tartumaal ning 138 tehingut Pärnumaal. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvas tehingute arv 12% võrra, Harjumaal 13%, Tartumaal 24% ja Pärnumaal 18%. Tehinguid tehti võrreldes varasemate perioodidega rohkem ennekõike alaliseks elamiseks mõeldud hoonetega. Suvilatega tehtud tehingute maht püsis võrreldes eelmise aastaga samal tasemel, kuid suvilate pakkumiste arvu vähenemise taustal on tehingute hinnad olulisel määral kasvanud (+15%).
Eesti elamuturul tervikuna kujunes tehtud tehingute raames mediaanhinnaks 39 900 eurot, mida oli samuti 12% enam kui möödunud aastal. Elamuturul on hinnakasv püsinud oluliselt kiirem ainuüksi Tallinnas ja Tartus ning nende piirkondade lähiümbruses. Muudes Eesti piirkondades on turul pakkumisel hulgaliselt nõukogude aegsel perioodil ehitatud elamuid, millede ehitustehniline seisukord on tänaseks ajaks juba võrdlemisi kehv ning sellest tulenevalt ostjaskonna ostuhuvi madalam. Enim eelistatakse valdavalt kivikonstruktsioonis optimaalse suletud netopinnaga (~150 m2) lokaalse keskküttega elamuid, mille osas on värskendatud nii põhikonstruktsioonide kui siseviimistluse seisukorda. Hinnatasemete maakondlikku kui ka terve Eesti elamuturu hinnataseme kasvu pidurdab aga elamuturu laiapõhjaline kasv, mis tuleneb tehinguaktiivsuse kasvust erinevate hinnatasemetega piirkondades.
Elamuturul on ostjateks valdavalt nooremapoolsed tarbijad ning müüjateks vanem elanikkond. Noored on siirdumas korteriturult elamuturule ning vanemad inimesed vastupidi. Ostuhuvilised on enamasti üle 30-aastased inimesed, kes plaanivad soetada oma elu teist või ka juba kolmandat eluaset. Kunagise kinnisvaraturu buumi ajal soetatud korterid on oma hinnalt jõudnud tänaseks ajaks nii Tartu kui Tallinna erinevates piirkondades tagasi sarnasesse suurusjärku. Vahepealsel perioodil kogutud säästud ning osaliselt tasutud laen võimaldab ilma suuremate väljaminekuteta müüja oma korter ning osta uue laenuga asemele ridaelamu boks või üksikelamu. Ühtlasi on korterite hinnad kasvanud niivõrd palju, et elamuturu aeglasema hinnakasvu tõttu näevad paljud noored, et vähese hinnaerinevuse tõttu on neil vastavalt võimalusele juba sobilikum osta elamu.
Majanduskriisi tulemusena lahkus hulk inimesi Eesti väiksematest piirkondadest suurematesse keskustesse, eesotsas Harjumaale ning Tallinnasse. Viimase kahe aasta vältel on sagenema hakanud inimeste Tallinnast tagasi kolimine või kunagisse kodukohta ajutise eluaseme soetamine. Tagasikolijaid on märgata ennekõike elujõulisemates keskustes nagu Tartu ja Pärnu, kuid erinevas vanuses inimesi on tagasi tulemas ka Rakveresse ja Viljandisse. Majanduskeskkonna paranemisel tekkinud tagasiränne on siiski jäänud stabiilseks ning pidevalt kasvavat elanikkonna kodukohta pöördumist ei ole märgata.
Ostjaskonna kogunenud säästude taustal on märgata ka puhkeotstarbelistel eesmärkidel kinnisvara soetamist. Peamiselt Tallinnast pärit ostjad on erinevates hajaasustusega piirkondades huvi tundmas ennekõike kunagiste maamajade vastu. Objektide müügiperioodid on aga tihti võrdlemisi pikad, sest müügis olevate varade osas võib tihti esineda hoone vanuse tõttu varjatud puudusi või on kunagise omaniku järgse surma tõttu veel lahendamata pärimisega seotud toimingud. Lisaks, maamajades puudub enamjaolt pesemisvõimalus ning hoonete ehitustehniline seisukord on võrdlemisi kehv, mistõttu pangalaenuga selliste varade soetamine on oluliselt raskendatud. Pesemisvõimaluseta elamute osas ei ole enamasti võimalik laenu taotleda ning isegi tõsise ostuhuvilise korral jäävad sageli tehingud ära, mistõttu ei ole maamajade osas märkimisväärselt kasvanud ei tehinguaktiivsus ega hinnatase.
Väikelinnades eelistatakse rekonstrueeritud korterelamuid
Väikelinnades on üle-Eestiliselt muutunud nõutuimaks kaubaks hea või väga hea siseviimistluse seisukorraga 2-toalised korterid, mille juures enimeelistatud on nende paiknemine rekonstrueeritud korterelamutes. Varasem vähene rekonstrueeritud korterelamute arv on hakanud kiirelt kasvama ning rekonstueerimise läbiviimisest tingitud korteri turuväärtuse kasv on hakanud aeglustuma. Piirkondades, kus värskendatud korterelamuid on vähe, kasvab rekonstrueerimise tulemusena korteri turuväärtus kuni kümne protsendi jagu. Rekonstrueeritud korterelamute arvu kasvades ning pakkumisel olevate rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate korterite pakkumiste arvu kasvades on aga ehitustööde läbiviimisel saavutatav sünergia väiksem ning turuväärtuse kasv vähenemas.
Rekonstrueeritud korterelamuid on esile kerkimas ennekõike Rakvere linnas, millest on lähitulevikus suure tõenäosusega saamas enim rekonstrueeritud korterelamutega piirkond. KredExi korterelamu rekonstrueerimistoetuste koguarv on kasvanud nõudluse taustal kiirelt suurenenud, mistõttu tuleks rekonstrueerimisplaaniga korteriühistutel asuda toimingutega võrdlemisi kiirelt tegelema. 2015. aastal esitati ühes kuus keskmiselt 4 taotlust, 2016. aastal 13 ning 2017. aastal I poolaasta seisuga juba keskmiselt 20 taotlust kuus. Taotlejate hulgas on ühtlasi kasvanud terviklahenduse läbiviijate hulk, mistõttu on keskmine toetuse summa kasvanud 2017. aasta I poolaasta seisuga võrreldes 2016. aastaga ligikaudu 32%. KredExi hinnangul on rekonstrueerimise toetusmeetme rahalised vahendid ammendumas juba käesoleva aasta lõpuks.
Lisaks, Eesti ehitusturg on tänasel hetkel aina enam sarnanemas kümnenditaguse perioodiga, kus on pikenenud teatud ehitusmaterjalide tarneaeg ning on pikenenud järjekorrad ehitustöödega alustamiseks. Väikelinnade ehitusturule on asunud sisenema ka teistest piirkondadest pärit ettevõtteid, sest kohalik ehitusturg ei ole jõudnud nõudlusega sammu pidada. Korteriühistutele esitatud tööde läbiviimise pakkumishinnad on muutunud aina erinevamaks, sest edukamatel ettevõtetel on piisavalt muid töid ning uusi fassaaditöid võetakse ainult tingimusel, kui potentsiaalne kasum on piisavalt suur. KredExi hinnangul on ennekõike keskustest eemal asuvate korteriühistute puhul märgata kõrge ehitushinna tõttu raskusi pangast finantseeringu saamisel.
Ida-Virumaal on korterelamute rekonstrueerimise trend jätkuvalt madal, sest piirkondlik keskkütte hind on võrreldes muu Eestiga oluliselt madalam ning tööde läbiviimisel ei nähta tihti mõtet. Lisaks, Ida-Virumaal takistab paljude korteriühistute osas rekonstrueerimisvõimalusi probleemne elanikkond, mida iseloomustab ennekõike suur võlglaste arv. Alates 2015. aastast on KredExi andmeil esitatud Ida-Virumaalt ainult üks rekonstrueerimise toetuse taotlus, seda Jõhvi linnast. Teistes Eesti piirkondades jääb rekonstrueerimise läbiviimisel takistuseks peamiselt korterelamu elanikkonna poolne vastumeelsus. Viimase osas on rekonstrueerimise vastu hääletamas ennekõike vanem elanikkond, kellele ei suudeta adekvaatselt selgeks teha rekonstrueerimise põhimõtet ning sellest tulenevat pikaajalist kasu.
