2017. aasta III kvartalis tehti Eestis kokku 5 745 korteritehingut. Võrreldes 2017. aasta II kvartaliga tehti 384 tehingut rohkem (+7,2%) ning võrreldes 2016. aasta III kvartaliga 219 tehingut rohkem (+4,0%). III kvartalis kujunes Eesti korteriturul mediaanhinnaks 1 238 €/m2, mida oli 6,2% võrra enam kui tänavu II kvartalis ja 7,3% võrra enam kui eelmise aasta III kvartalis.
Kui viimaste perioodide vältel on tehingute arvu kasv olnud sageli mõnevõrra kiirem just mujal Eestis, siis III kvartalis turuaktiivsuse kasvukiirus aeglustus ennekõike Harjumaalt väljaspool. Juba pikema aja vältel Tallinnast ja Tartust väljaspool mõõdukalt kasvanud tehingute arv tasandas üle-Eestilist statistilist kinnisvara hinnakasvu, mille takistav mõju on aga pea kõikjal kallinevate korterihindade ning stabiliseeruva tehinguaktiivsuse taustal mõnevõrra vähenenud. Uute ega ka järelturu korterite hinnad ei ole enam Tallinnas sealjuures märkimisväärselt kasvanud, mistõttu väljaspool pealinna aktiivsena püsiva korterituru taustal kasvas keskmise korteritehingu väärtus mujal Eestis siiski ligemale kolm korda kiiremini kui Tallinnas. Uute korteritega tehtavate tehingute osakaalu stabiliseerudes ning ka Eesti kõige mahajäänumate piirkondade aktiivsuse kasvades asub lähitulevikus siiski kasvukiirus ühtlustuma.
2017. aasta septembris tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 1 906 korteritehingut, mida oli 176 tk vähem kui augustis ning napilt 5 tk vähem kui eelmise aasta septembris. Mediaanhinnaks kujunes septembris tehtud tehingute lõikes 1 223 €/m2, mis alanes võrreldes augustiga 2,5% kuid kasvas võrreldes 2016. aasta septembriga siiski 10% võrra.
Nii aprillis, mais kui ka juunis olid uute korterite müüginumbrid Eestis mõnevõrra madalamad, mistõttu Eesti korterituru keskmine hinnatase kasvas ka vastavatel perioodidel aeglasemalt kui aasta esimestel kuudel ning ühtlasi juulis ja augustis. Septembris langes Tallinnast väljaspool tehingute arv mujal Eestis aastases võrdluses 4,3% kuid mediaanhind kasvas koguni 22% võrra. Kuigi hinnatase on jätkanud kasvamist Eesti väiksemates piirkondades, oli siiski möödunud aasta augustis tegemist ajutiselt madala baashinnaga, mis tulenes väga madalate hindadega piirkondades kasvanud aktiivsusest. Võrreldes näiteks aga möödunud aasta oktoobriga kasvas tänavu septembris hinnatase tempokalt 10% juures.
Väiksemate piirkondade korteriturud on jätkuvalt aktiivsed, mis tuleneb Harjumaalt väljaspool paiknevate korteriturgude järgkjärgulisest aktiveerumisest. Samaaegselt on enamikes aktiivseimates väikelinnades nõudlus asunud stabiliseeruma, kuid pakkumiste arv on jätkuvalt madal, sest uusehitisi ei püstitata ning pakkumine täieneb aeglaselt ainuüksi järelturu varade arvelt. Vähenev pakkumiste arv on aga asunud pea kõikjal Eestis takistama turuaktiivsuse edasist kasvu varasemas tempos, mis on hoidmas korteriturgu Eestis tervikuna endiselt müüjakesksena. Pakkumiste vähesuse taustal on halvenenud pakkumise struktuur ning pakkumis- ja tehinguhinnad on jõudsalt kasvanud. Tuginevalt nii II kui ka III kvartali andmetele on aga mitmetes aktiivseimates väikelinnades pakkumiste arvu langus peatunud, sest müüjate hinnasoovid on jõudnud ostjaskonna laenuvõimekuse piirile, mis on soodustamas hinnakasvu aeglustumist.
Ebarealistlike pakkumishindadega varade hulk on kinnisvaraportaalides jätkanud kasvamist, sest inimesed ei pea vajalikuks kinnisvarabüroode teenuseid kasutada ning määravad oma vara müügihinna puhtalt tunde järgi. Ülehinnatud varadele leitakse küll sageli potentsiaalseid ostjaid, kuid üsna pea selgub kinnisvara laenutagatiseks hindamise tulemusena, et ostjatel ei ole võimalik pangalaenuga sellist raha välja käia. Omanikud siiski huviliste olemasolu tõttu hindu langetama ei kuku, mistõttu ülehinnatud pakkumishindadega korterite ja elamute pakkumiste arv järjest kasvab, moonutades pakkumiste koguarvu. Pikemat aega kõrge hinnaga pakkumisel olevad varad on kinnisvarahindade kiire kasvu taustal lõpuks sageli ostjad leidnud, mis on pannud turuosalised aga arvama, et kinnisvarahindade samas tempos kasv jätkub lõputult. Kuigi väheste sobilike pakkumiste tõttu on hinnakasv püsinud enamikes piirkondades aasta baasil ligi 10%, on siiski kasvutempo asunud aeglustuma ning tulevikus on oodata hinnakasvu taandumist väheneva tehinguaktiivsuse taustal ligi 5%ni aastas.
Väheste ja kallinevate pakkumiste tõttu on märgata järjest enam keskuste ümber paiknevate alevike turuaktiivsuse kasvu, mida tabavad üksteise järel samad trendid. Esineb väiksemaid piirkondi, kus hinnakasv ulatub juba pikemat aega ligi 30%ni aastas, mida ei saa pidada jätkusuutlikuks, mistõttu tulevikus nõudluse alanedes võib ajutine hinnalangus osutuda sama volatiilseks, sest pakkumiste arvu kasvades eelistatakse pigem keskusi. Kuigi Eesti elanike arv alaneb, kolivad vanemaealised üha enam linnalistesse piirkondadesse ning 20ndates noored vanemate juurest ära, mistõttu väheneb keskmise leibkonna suurus kuid kasvab nõudlus täiendavate eluruumide järele. Korteriturul pakkumiste vähesusest jäävad tänasel hetkel kõrvale ainuüksi peamiselt Tallinna linn ja Ida-Virumaa, kus pealinnas on pakkumiste taset hoidmas ennekõike uued korterid kuid Ida-Virumaa korterituru uude kasvutsüklisse sisenemine on jäänud tagasihoidlikuks.
Enim eelistatakse suuremates maakonnakeskustes endiselt rekonstrueeritud korterelamutes paiknevaid kvaliteetse siseviimistlusega kuni kolmandal korrusel paiknevaid 2- ja 3-toalisi rõdu või lodžaga kortereid. Ajalooliselt mõnevõrra madalamalt väärtustatud I korrusel paiknevate korterite likviidsus on oluliselt paranenud, kuid IV või kõrgemal korrusel paiknevate korterite vastu on ostuhuvi märksa madalam. Pakkumiste vähenemise ning maalt linna kolivate leibkondade lisandumise tõttu on lühenenud puitkonstruktsioonis majades ahjuküttega korterite müügiperioodid. Ainuüksi omavahenditest kinnisvara soetavate inimeste osakaal on turul asunud vähenema, mis tuleneb osaliselt nii pakkumishindade kasvamisest kui ka nooremapoolsete koduostjate arvu kasvust.
Üüriturul on jätkunud omandituruga sarnaste trendide esinemine, kus nii osta kui üürida soovitakse sarnaste omadustega kortereid. Üürikorterite järgset tugevat stabiilset nõudlust on lisaks Tallinnale märgata väikelinnadest nii Viljandis kui Rakveres, Tartu ja Pärnu üüriturgu iseloomustab sealjuures eriti tugev hooajalisus. Olenemata, et Eestis tervikuna on jätkunud tähtajaliste hoiuste osakaal pidevat langemist, on siiski üürikinnisvarasse investeerimisega seotud tehingud asunud piirkonniti erinevas tempos vähenema. Viimast siiski mitte investeerimissoovide kadumisest, vaid pigem kinnisvara üldisest kallinemisest ning sobilike pakkumiste vähenemisest. Valdaval enamusel kinnisvarasse investeerimisest huvitatutel on omakapitali kuni 30 000 eurot, millest ülespoole asub omavahel konkureerivate inimeste arv kiirelt vähenema, mida on eriti hästi märgata erinevate kinnisvarade enampakkumistele registreerijate arvus.
Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016-2017*
* 2017. a. septembri andmed on esitatud 06.10 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
