Tartus on erinevalt Tallinnast jätkanud ehitusaktiivsus kasvamist
Käesolevaks aastaks prognoositud ehitusaktiivsuse taandumine on Tallinnas kulgenud ootuspäraselt. Pealinnas on selle aasta igas kvartalis jätkanud väljastatud ehituslubade arv võrreldes eelmise aasta sama perioodiga vähenemist. Kolmanda kvartali seisuga on alates aasta algusest väljastatud 39% vähem ehituslube kui aasta tagasi. Alates II kvartalist on vähenema asunud ka uute korterite osas ehitustegevusega alustamine. Aasta esimese kolme kvartali jooksul alustati 2025 uue korteri ehitamist, mida oli ainuüksi 7 tk rohkem kui aasta varem. Uute korterite laojääk on püsima jäänud ligi 3400 ühiku juurde, mille juures laojäägi realiseerimiskiirus on endiselt püsinud 12 – 14 kuu vahemikus, mida võib pidada optimaalseks. Tallinna siseselt on kõige enam kortereid ehitamisel Kesklinnas (25%), Haaberstis (19%), Lasnamäel (19%), Põhja-Tallinnas (17%) ning Mustamäel (13%).
Ehitusaktiivsuse edasist kasvu on tagasi hoidmas ennekõike uute korterite suurenenud pakkumine ning pikenev uute korterite müügiperiood, kasvav ehitushind, kasvanud ehituseks sobilike kruntide hinnad ning vähenenud atraktiivsete kruntide pakkumine. Kui varasemalt on Tallinnas olulist rolli mänginud ehituslubade taotluste menetluskiirus, siis hetkel on selle mõju vähenenud, sest paralleelselt ehituslubade arvu vähenemisele on langemas ka ehitustegevusega alustamine. Arendajad toovad kõige suurema probleemina välja ennekõike ehitushinna pideva kasvu, mille edasist kulgemist on võrdlemisi keeruline prognoosida. Ehitushinna kasvu on lisaks tellimuste mahu kasvule soodustanud ennekõike tööjõupuudus, mille osas ei ole leevenemise märke lähiajal oodata, sest Eesti elanikkonna demograafilised tegurid ning ka võõrtööjõu kaasamise võimalused ei ole lähitulevikus just tööandjate silmis tööturgu soodustavad. Uute arendusprojektide puhul on juba varasemast enam märgata probleemi, kus kinnisvarahindajate poolt koostatavates eksperthinnangutes kajastatud turuväärtus ei tule arendaja poolt küsitavale pakkumishinnale järele.
Erinevalt Tallinnast on viimastel aastatel Tartu linnas uute korterite arendustegevus olnud mõnevõrra tagasihoidlikum, mistõttu vahepealsel perioodil oluliselt vähenenud uute korterite laojääk viis taas ehitustegevuse hoogustumiseni. Tallinn ja Tartu on hetkel siinkohal võtnud erineva arengusuuna, Tartus on erinevalt Tallinnast käesoleva aasta igas kvartalis võrreldes eelneva aasta sama perioodiga jätkanud kasvamist nii ehituslubade väljastamine kui ka uute korterite osas ehitustegevusega alustamine. Paralleelselt on juba turule toodud uute korterite osas olnud Tartus projektide läbimüük tunduvalt parem kui Tallinnas. Viimast ilmestab hästi ka käesoleval aastal kasvanud uute korterite müügimaht, kui Tallinnas kasvas aasta esimese 9 kuu vältel uute korterite vabaturutehingute arv 28%, siis Tartus on kasv kujunenud ligi 120% juurde. Tartus on nõudlust soodustanud suhteliselt sarnased tegurid nagu Tallinnas, kuid Tartus ei ole niivõrd palju rõhku pandud kesklinna piirkonnale vaid pigem äärelinna ja magalapiirkondade aladele, kus uute korterite hinnatase on väga laiale ostjaskonnale vastuvõtlik.
Tallinnas on uute korterite turul nõudlust jätkuvalt enim hinnaklassis 1700 – 2600 €/m2 ning Tartus 1400 – 2200 €/m2, millega on seni tehtud ka valdavav enamus uute korterite tehingutest. Absoluutväärtuses eelistatakse enim uusi kortereid, mis jäävad Tallinnas hinnatasemelt kuni 150 000 euroni, Tartus ja Pärnus on nõutuimad uued korterid hinnatasemelt kuni 125 000 eurot. Võrdlemisi edukalt on Tallinnas läinud endiselt arendusprojektidel, mille keskmine väljamüügihind jääb kuni 2000 €/m2 juurde, kuid sisendite pideva hinnakasvu tõttu on selliseid uusi projekte lisandumas turule järjest vähem. Nii Tallinna kui Tartu uute korterite turul on ehitushinna ja ühtlasi konkurentsi kasvu tõttu märgata üha rohkem, et arendajad siirduvad linna lähiümbrusesse. Kui Tallinna lähivaldade äärealadel arendatakse ka hoogsalt uusi korterelamuid, siis Tartu lähiümbruses on viimase pooleteise aasta jooksul jäänud põhirõhk pigem ridaelamukorterite ehitamisele.
Suuremamahuliste arendusprojektide osas on intressid asunud kasvama
Vaadates eluasemeprojektide finantseerimist, siis on märgata, et uute projektide algatamine ei ole rahaliselt enam samuti oluliselt kasvanud. Tänavu on eluasemeprojektide finantseerimiseks väljastatud rohkem laenuraha kui aasta tagasi jaanuaris, märtsis, juunis, juulis ja septembris. Eluasemeprojektide finantseerimismahuks kujunes aasta esimese üheksa kuu peale kokku 132,8 miljonit eurot, mida oli 6,5% rohkem kui aasta tagasi kuid siiski koguni 43% rohkem kui 2016. aasta samal perioodi. Kuna valdava enamuse käesolevast laenurahast moodustavad arendusprojektid, mis paiknevad Tallinnas ja selle lähiümbruses, siis on statistiliselt vaadatuna laenumahu edasise kasvu aeglustumine arvestades ehitusaktiivsuse dünaamika muutusi ootuspärane.
Valdavalt käivad nii ehitus- kui ka arendusturg käsikäes, mille juures ehitushinna kasv on olnud põhiline ehitustegevusega alustamise edasilükkamise tegur, mille kõrval on omakorda pidurdunud arendusprojektide finantseerimise mahud. Samaaegselt on aga erineva ehitusmahuga arendusprojektide osas märgata lisaks mõningast laenuraha kallinemist. Kui kuni 250 000 euroste laenude puhul on arendusprojektide finantseerimisel alates 2017. aastast keskmine laenuintress jäänud 6 – 7% vahele ega ole käesoleval aasta seni oluliselt muutunud, siis üle 250 000 euroste laenude osas on intressid veidi kasvanud. Märgatavalt on intressitase kasvanud üle 1 miljoni euroste arenduslaenude puhul, kui perioodil 2016 – 2017 püsis keskmine intress 4,0 – 4,5% vahel, siis käesoleval aastal finantseeritud projektide puhul on keskmine intress ületanud juba 5% piiri. Ãœhalt on intresside kasvu soodustanud rohkemate suuremamahuliste arendusprojektide turuletulek, teisalt on kinnisvaraturul pakkumine võrreldes möödunud aastatega oluliselt kasvanud ning sellega koos on suurenenud ka riskid.
Ühisrahastus on kogunud järjest enam populaarsust
Eesti Panga finantsstabiilsuse aruandest lähtuvalt moodustab Eestis kinnisvarasektoris eluasemeprojektide finantseerimismahust ühisrahastus juba ligi 10%. Seda ei ole veel äärmiselt palju, kuid osakaal on pidevalt jätkanud kasvamist ning ühisrahastusest on saanud arvestatav finantseerimisallikas, kuid kommertspankade jaoks siiski laenuturul veel kaugeltki mitte arvestatav konkurent. Jätkuvalt finantseeritakse suurel hulgal arendusprojekte, mis teatud põhjustel kommertspankade abil tõenäoliselt finantseeritud ei saaks. Teisalt võib spekuleerida, et osa Tallinna kinnisvaraturul tuntud arendajaid on ühisrahastusest kapitali kaasanud pelgalt turunduslikel eesmärkidel, sest laenatud mahud on sageli kogu projekti läbiviimiseks kuluvat laenumahtu arvestades suhteliselt tühised ning ei pruugi olla täpselt arusaadav, miks nad üleüldse ühisrahastusplatvormile oma projektiga osaliselt pöördusid.
Kui väikelinnades 2016. aasta II poolest kiirenema asunud hinnakasvu taustal võis veel lähikvartalitel oodata, et käesoleval aastal alustatakse mitmes erinevas Eesti väikelinnas mõne uue korterelamu ehitust, siis tegelikkus ei ole ootustega päris selget sammu pidanud. Järjest rohkem on märgata nõukogudeaegsel perioodil pooleli jäänud hoonete terviklikku rekonstrueerimist või korterelamuteks ümberehitamist, kuid täiesti uute korterelamute ehitamist esineb pigem vähe. Kuna traditsioonilised krediidiasutused tänases turusituatsioonis ning ennekõike peale majandus- ja finantskriisi ei soovi eriti Tartust ja Tallinnast väljaspool paiknevates piirkondades arendusprojekte finantseerida, siis võis kahtlustada, et vastavaid turunišše asutakse täitma ennekõike läbi ühisrahastusportaalide.
Nii Harjumaa väikeasumite kui ka näiteks Võru või ka Pärnu näitel on vastaid meetmeid juba rakendatud, kuid uute projektide algatamine on väikelinnades jäänud siiski veel tagasihoidlikuks. Väikelinnades on uute detailplaneeringute menetlemine tunduvalt kiirem kui Tallinnas, kuid ka olulist uute planeeringute algatamist ei ole väikelinnades täheldada, pigem kaalutakse kümnenditagusel perioodil kehtestatud planeeringute elluviimist. Üksikud arendajad näiteks nii Rakveres kui Viljandis on küll võimalikku arendustegevust arutanud ja arenduseks sobilikke kinnistuid läbi kinnisvarabüroode otsinud, kuid tihti jäetakse projektid näiteks kohaliku omavalitsusega mingisuguste kokkulepete saavutamise tõttu sinnapaika ning piltlikult öeldes pöörduvad arendajad Tallinna poole tagasi.
