Eluasemeprojektide finantseerimine on pidurdumas
Tänavu perioodil jaanuarist augustini finantseeriti uute eluasemeprojektide arendamist 5,5% võrra suuremas mahus kui aasta tagasi samal perioodil, võrreldes 2016. aasta sama ajaga oli kasv aga siiski ligi 35%. Tänavu on edasine arendustegevus asunud pidurduma, periooditi võib märgata suuremate projektide finantseerimist, kuid üldiselt on laenumahu edasine kasv aeglustunud sarnaselt kinnisvaraturule kui tervikule. Iseenesest on mõningane kasvutempo pidurdumine äärmiselt tervitatav, riskid kinnisvara arendamise juures on viimaste kvartalite vältel oluliselt kasvanud ning turu mõningane pidurdumine on olnud igati ootuspärane. Samas, vähemalt Tallinna linnas on viimase kahe kuu vältel olnud arenduseks sobilike kinnistute hindamise osas märgata taas üsna tugevat kasvu. Arendajad on asunud turul tajutavate muutuste tuules kiirustama, turule soovitakse tuua mitmeid projekte, mille algatamist oleks tegelikkuses võinud läbi viia tunduvalt varem, seda nii elukondliku kui ärikinnisvara detailplaneeringute osas.
Kes arvab, et sarnaselt 2007. aastale peaks hetkel turgu vaatama kui pilguga, et vähemalt ühe projekti jõuab veel teha, siis tuleks soovitada pigem riskide konservatiivsemat hindamist kui veel mõni aeg tagasi. Korteriturul on hinnakasv taandumas kõigest mõne protsendini, väheneva tehingute arvuga kuud asuvad sagenema. Ehitushind on samaaegselt jätkanud tempokat kasvu ning arvestades avaliku sektori poolsete tellimuste mahtu ning olukorda ehitusturul tervikuna, ei ole ehitushinna alanemist hetkel kusagilt paista. Potentsiaalsete laenukliente arv on vähenenud ning Tallinna linnas on elanikkonna edasine kasvutempo perspektiivis aeglustumas. Arendusprojektide müügiperioodid on pikenemas, sellega paralleelselt turunduskulud kasvamas ning kuna enamus turuosalisi käitub suhteliselt sarnaselt, ei ole ka arendajate vahelise konkurentsi olulist leevenemist lähikvartaliteks võimalik prognoosida. Teisisõnu, kui varasemalt võisid arendajad finantsprojektsioonides teha arvestatavaid vigu või minna turule optimistlike ootustega, siis nüüd olukorras, kus kinnisvara pidev hinnakasv enam võimalikke ettenägematuid kahjusid ei pruugi korvata, peaks asuma oma võimalikke riske pigem ümber hindama.
Olulist kasvutrendi ei ole veel näinud ainult hoonestamata elamumaade turg
Käesoleva kinnisvaraturu kasvutsükli vältel ei ole veel tugevat kasvu kogenud sisuliselt ainult üks segment, selleks on aga kõige riskantsem arendusvaldkond, milleks on hoonestamata elamumaa. Korterituru aktiveerumise järgselt hakkas mõni aeg hiljem kasvama ka elamuturg, elamuturul on sarnaselt korteriturule aga pakkumiste arv vahepealsel perioodil vähenenud, pakkumishinnad kasvanud ning pakkumise struktuur halvenenud. Osa ostjaskonnast on asunud kallinenud hindade kõrval maja ostmise asemel otstarbekamaks pidama pigem juba selle ehitamist, mille järgselt on ka üksikelamu ehituseks sobilike kruntide hulk asunud turul järkjärgult vähenema.
Vaadates viimase nelja kvartali vältel hoonestamata elamumaadega tehtud tehinguid, siis on periooditi märgata väga tugevat tehingute arvu kasvu mitmetes erinevates Eesti piirkondades, kuid seda peamiselt Tallinna ja Tartu lähiümbruses. Volatiilne turuaktiivsus ei tulene aga mitte tehigute arvu üldisest tugevast kasvust, vaid asjaolust, et kinnisvaraarendajad on hakanud varasemalt buumiaegse perioodi lõpus pooleli jäänud projekte taaselustama. Hoonestamata elamumaade projektid koosnevad reeglina mitmekümnest krundist, mida on arendajad aga asunud tõstma ühest juriidilisest kehast teise, et alustada avalikku kasutusse suunatud taristu elementide nagu elektri-, vee- ja kanalisatsiooniühenduse ning teedevõrgu väljaarendamisega kui ka müügitegevusega.
Hoonestamata elamumaade pakkumine on kinnisvaraportaalides seni näiteks Harjumaal 2016. aasta keskpaigast järjepidevalt vähenenud, Tartumaal seevastu 2015. aasta esimesest poolest alates. Sobilike kruntide hulk on soovituimates piirkondades vähenenud ning olemasolevate pakkumishinnad mõningal määral kasvanud. Tallinna lähiümbruses on üldistatuna tugevaimat nõudlust märgata kuni 50 000 eurose hinnaklassiga elamukruntidele, kuid suur hulk uutest esilekerkivatest elurajoonidest on paraku veidi kõrgemas hinnaklassis. Hoonestamata maa tehingute arvu ja hinnataseme kasvu on seni tagasi hoidnud võrdlemisi laialdane pakkumine, mille juures valdav enamus pakkumistest pärinevad buumiaegsel perioodil väljaarendatud elurajoonidest. Teisalt on majandus- ja finantskriisi järgselt hoonestamata maa arendusprojektide ning ühtlasi ka kruntide kodu rajamiseks soetamine veidi muutunud, mistõttu sarnaselt kümnenditagustele sündmustele ei ole elamumaa turul hinnataseme ja tehingute arvu kasvu sarnases tempos kiirenemist sel korral kindlasti oodata.
