Tänavu augustis anti Eestis uusi eluasemelaene 107,2 miljoni euro eest, mida oli 0,8 miljonit vähem kui aasta tagasi samal kuul kuid siiski 18% rohkem kui 2016. aasta augustis. Aasta esimese kaheksa kuu jooksul on välja antud ligi 8% võrra rohkem eluasemelaene kui eelmine aasta samal perioodil, kuid edasine kasvutempo on paralleelselt kinnisvaraturul tehingute arvu kasvu aeglustumisele asunud aasta keskpaigast peatuma. Augusti lõpu seisuga moodustas eestlaste eluasemelaenude jääk kokku 7,4 miljardit eurot, mida on veidi enam kui meie kodumajapidamiste 7,2-miljardiline hoiuste jääk. Viimase tõttu võib justkui väita, et kodumajapidamiste kapitaliseeritus on äärmiselt hea, kuid sealjuures peab kindlasti arvestama, et suur hulk hoiusejäägist on siiski koondunud jõukama elanikkonna kätte.
Augusti lõpu seisuga oli Eestis 178 578 eluasemelaenu, mida oli 2,2% rohkem kui aasta tagasi. Elukondliku kinnisvaraturu kasvu jahenemise kõrval on asunud paralleelselt aeglustuma ka laenumahtude ja laenulepingutega seotud näitajate muutumine. Edasist kinnisvaraturu kasvu on ühtlasi pidurdamas ka intressimäärade mõningane kasv, mis on käesoleval aastal märgatavalt kiirenenud. Augustis väljastatud eluasemelaenude keskmiseks intressimääraks kujunes 2,60%, keskmine intressimäär on juba mitu kuud järjest teinud viimaste aastate rekordeid. Viimati oli keskmine eluasemelaenu intress sarnasel tasemel 2014. aasta kevadel.
Keskmine eluasemelaenu intress on jätkanud kasvamist
Absoluutarvestuses on intressimäärad siiski endiselt pigem madalad, sest Euribori tase ei ole laenuvõtjate jaoks seni muutunud ning võrreldes kasvõi näiteks 2007. aasta kevadega on kodulaenu keskmine intress hetkel poole madalam. Lähiaastatel on Euroopa Keskpanga rahapoliitiliste meetmete mõningase muutumise tõttu oodata perspektiivis pankade marginaalide kasvu peatumist, kuid lõpptarbija jaoks ei ole intressimäärad tõenäoliselt alanemas. Alates tänavu veebruarist on keskmine eluasemelaenu intress kasvanud ligi 11% võrra. Kui vahepealsel perioodil panustas kasvu ennekõike kasvanud nõudlus ning eraisikutele suunatud laenude turul pigem madal konkurents, siis viimasel ajal võib kasvu tõenäoliselt tõlgendada pigem laenuklientide kvaliteedi muutumisega.
Kinnisvara ostuhuviliste profiil on veidi muutunud
Kinnisvarabüroode klientuuri ja kinnisvaraturul kinnisvara soetamisest huvitatud isikute osas on järjest enam märgata pigem madalamapalgaliste isikute osakaalu kasvamist. Analüüsides ka näiteks keskmisest oluliselt kõrgemasse hinnaklassi kuuluvate uusarenduste müügitempot, võis jõukamasse segmenti kuuluva elanikkonna ja välismaalaste ostuhuvi ülesnäitamist kinnisvaraturul pidada veidi aktiivsemaks just varasematel aastatel ning mitte enam niivõrd käesoleval perioodil. Paranenud majanduslik olukord ning jõudsalt kasvav keskmine sissetulek on loonud võimalused kinnisvara ostmiseks just isikutele, kes varasemalt olid sunnitud ainuüksi üüriturul osalema või elama elamispinnal, mis tegelikkuses ei vastanud nende soovidele ja vajadustele.
Tööjõupuudus pea kõigis valdkondades on viinud tööturuga seotud näitajad mitmes Eesti paigus rekordtasemetele ning tööealise elanikkonna heaolu ning kindlustunne edasiste perioodide osas on püsinud järjest kõrgem. Kes jälgib ka peavoolumeediat, võis mõni aeg tagasi märgata, et Ida-Virumaa ei olegi enam madalaima tööpuudusega piirkond Eestis. Vastava piirkonna linnades on sealjuures märgata senise hinna- ja tehingute arvu pideva langustrendi pidurdumist, mis on just otseselt seotud viimase aja tööturu tingimuste paranemise, sissetulekut suurendavate maksumeetmete rakendumise ning kasvava palgataseme mõjust suurele osale sealsele elanikkonnale.
Madalama sissetulekuga laenukliendid võtavad tihti suuremaid riske
Kuna madalama sissetulekuga leibkonnad peavad reeglina kinnisvara soetamisel valima ka madalama hinnaklassiga varasid, siis on nende seas märgata ka pigem suuremate riskide võtmist. Meist igaüks soovib elada kvaliteetsel elamispinnal, mille esmaseks tunnusjooneks on reeglina siseviimistluse seisukord. Vähese raha eest kuid hea kuni väga hea siseviimistluse seisukorraga elamispindu leiab Eestis aga sageli alevikest, alevitest ning ühtlasi küladest. Väikestes piirkondades on tehinguaktiivsus ja ostuhuvi viimase aasta jooksul märgatavalt kasvanud, varasemalt vähelikviidsete korterite müügiperioodid on lühenenud ning hinnakasv kiirenenud. Huvi tuntakse just rohkematoaliste korterite osas, mis on piirkondlikes suuremates keskustes kõrgema hinnaga ning mis sunnib lastega peresid suunduma linnast välja.
Tihti on kokku lepitud tehinguhinna ja vara turuväärtuse erinevus üsna suur, mistõttu lastakse lisaks hinnata vanematele kuuluvaid lisatagatisi või jäävad tehingud hoopistükis ära. Väga sageli kasutatakse KredExi käendust, mille arvelt vähendatakse laenuks vajalikku sissemakset. Kui vahepealsel perioodil oli märgata, et osa Eestis tuntuimaid pankasid ei soovi tihti mitmetes piirkondades ja teatud kliendiprofiilile laenu anda, siis pangandusturul teatud segmentides konkurentsi kasvamise tõttu on laenupakkumine kinnisvarabüroode klientide sõnul veidi paranenud. Kui kinnisvaraturul peaksid aga trendid tulevikus ootamatult muutuma, jäävad sellised piirkonnad sarnaselt kümnenditagusele perioodile kõige suuremate krediidikahjudega. Buumiaegsel perioodil väikelinnade lähistel paiknevatesse alevikesse ja küladesse kõrge hinnaga soetatud varasid on kohtutäiturite enampakkumistel märgata tänase päevani. Teisisõnu on Eestis endiselt inimesi, kelle jaoks 2008. aasta kriisi järgsed sündmused ei ole veel sugugi lõppenud.
