Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam Tallinna lähedastes piirkondades, kus on ühtlasi ka kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Viimsi ning Harku vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Väljaspool Tallinna linna lähivaldasid ning maakonna suuremate keskuste lähipiirkondi on ostjate huvi asunud vaikselt kasvama. Erinevalt Tallinna linnas tehtavatest tehingutest on pealinna lähipiirkondades tehtavate tehingute lõikes tegemist suures osas uusehitistega.
I kvartal tõi märgatava tehinguaktiivsuse kasvu, hinnataset hoiavad uusehitised
Kevade saabudes võis I kvartali teises pooles märgata kiiret tehingute arvu kasvu. Eelmise aasta lõpus sagenenud kallimate hindadega tehtud tehingute sõlmimine jätkus ka jaanuaris, mille järgselt aga statistilised keskmised hinnatasemed on iga-kuiselt kevade lähenedes mõnevõrra langenud. Võrreldes aastataguse ajaga on ostjaskonna huvi elamuturu osas olulisel määral kasvanud, seda nii Tallinna linna kui selle lähivaldade osas. Enim on tehinguaktiivsus kasvanud Harku ja Rae vallas. Elamuturul on mõnevõrra kasvanud müüjate hinnasoovid, mille juures aga ostjate eelistused on jäänud võrrelduna juba möödunud perioodidega suures osas sarnaseks. Ennekõike on kasvanud uusehitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele. Arco Vara hinnangul on turul nõudluse rahuldamiseks siiski piisaval hulgal sobilikke pakkumisi.
2017. aasta I kvartalis tehti hoonestatud elamumaadega Harjumaal kokku 341 tehingut. Tehinguaktiivsus oli võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga langenud 0,3% kuid võrreldes aastataguse ajaga kasvanud koguni 19%. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 161 000 eurot ja mediaanhinnaks 108 000 eurot. Aritmeetiline keskmine kasvas sealjuures võrreldes möödunud kvartaliga 8,0% kuid mediaanhind langes 21%. Võrreldes aastataguse perioodiga on aritmeetiline keskmine kasvanud 7,9% kuid mediaanhind langenud 10%. Statistilist hinnakasvu on seni vedanud Tallinna linn ja selle üksikud lähipiirkonnad, kus tehingutealusteks elamuteks on suures osas uusehitised. Mediaanhinna langust on soodustanud elamuturu aktiveerumine Tallinna linnast ja selle lähipiirkondadest kaugemal maakonnas. Kui varasematel kvartalitel on hinnakasv kiirem olnud pealinnast väljaspool, siis I kvartalis oli hinnakasv kiireim Tallinna linnas. Tehinguaktiivsus pööras I kvartali teises pooles tulenevast kinnisvaraturu hooajalisusest kiirelt kasvule, tehingute arv on asunud vaikselt kasvama maakonna hajaasustuslikemates piirkondades.
Märtsis tehti Harju maakonnas kokku 156 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrreldes veebruariga kasvas tehinguaktiivsus 77%. Aastataguse ajaga võrreldes tehti 42 tehingut (37%) rohkem. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 135 000 eurot ja mediaanhinnaks 77 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes veebruariga jäänud täpselt samale tasemele kuid võrreldes 2016. aasta märtsiga langes 4,6%. Mediaanhind oli seevastu võrreldes veebruariga langenud 30% ning võrreldes varasema aasta sama ajaga langenud 23%. Aasta baasil on elamuturul tehinguaktiivsus mõnevõrra kasvanud, kuid hinnatase on jäänud sarnasesse suurusjärku. Endiselt tehakse palju tehinguid uusehitistega, kuid mediaanhinna statistilist langust soodustab asjaolu, et kasvanud on tehinguaktiivsus maakonnakeskusest kaugemates piirkondades, kus üksikelamute hinnad on madalamad.
Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinna linnas
* 2017. aasta andmed on 31. märtsi seisuga
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Harjumaa elamuturg valdade lõikes
Harjumaa elamuturu moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel pealinnalähedased vallad. Erinevalt Harjumaa korteriturust on elamuturg pealinnast kaugenedes mõnevõrra aktiivsem, piirkondades kus kortereid enam reeglina ei otsita, on elamutele endiselt võimalik ostjat leida. Valdade osas on eelistatuimad piirkonnad pealinnast väljuvate suuremate magistraalteede ning vallakeskuste läheduses.
Harjumaa valdade piirkondlik tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2017. a. I kvartalis
| Vald * | Mediaan tehinguhind | Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga | Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga |
| Anija | 16 601 | -34% | ** | -18% | +350% |
| Harku | 53 750 | -17% | -23% | +27% | +56% |
| Jõelähtme | 99 000 | -10% | -7,9% | -54% | -40% |
| Keila | 110 000 | +110% | +112% | -8,3% | -27% |
| Kernu | 31 000 | +29% | +94% | +18% | +122% |
| Kiili | 120 000 | -13% | -16% | -55% | -36% |
| Kose | 21 250 | -84% | -61% | ±0,0% | +20% |
| Kuusalu | 52 450 | -19% | +42% | -40% | ±0,0% |
| Nissi | 12 750 | ** | ** | +300% | +100% |
| Raasiku | 72 450 | ** | -43% | +233% | +43% |
| Rae | 222 500 | +4,0% | -3,2% | -7,1% | +37% |
| Saku | 49 000 | -29% | -20% | +9,5% | +4,5% |
| Saue | 136 000 | -27% | -6,2% | -33% | +23% |
| Viimsi | 118 334 | -24% | +12% | +12% | +7,7% |
* Vallad, milledes tehti alla 5 hoonestatud elamumaaga seotud tehingu, ei ole tabelis kajastatud
** Piirkonnas on varasemalt tehtud statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Harjumaal paiknevate valdade lõikes on elamuturu mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedusest tulenev linnastumine ning ehitustegevuse kõrge aktiivsus. Vastavates piirkondades on tehingualusteks elamuteks suures osas uusehitised. Tallinna linnast vähehaaval kaugenedes on elamuturul aktiivsemad piirkonnad veel Saku, Kernu, Keila, Kiili ning Jõelähtme vald.
Valdade lõikes tehtud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt eelnimetatud aktiivseimatest piirkondadest põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.
Harjumaa elamuturg linnade lõikes
Harjumaal paiknevate linnade lõikes on elamuturu poolest sarnaselt korteriturule lisaks Tallinna linnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui elamuturg spetsiifilisemalt võrreldes Tallinna linnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade elamuturu 1940.-1990. aastatel ehitatud elamud, tehingutealused uusehitised on üle maakonna valdavalt aastatest 2011-2017.
Harjumaa linnade piirkondlik tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2017. a. I kvartalis
| Linn * | Mediaan tehinguhind | Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) | Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga (%) | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) | Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga (%) |
| Maardu linn | 47 000 | -15% | +1,6% | -24% | -19% |
| Paldiski linn | 7500 | ** | ** | +400% | +67% |
| Saue linn | 107 000 | ** | +3,4% | +150% | -17% |
| Tallinn | 220 000 | +8,6% | +13% | +1,2% | +18% |
* Linnades, milledes tehti alla 5 hoonestatud elamumaaga seotud tehingu, ei ole tabelis kajastatud
** Piirkonnas on varasemalt tehtud statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
2017. aasta I kvartalis püsisid Harjumaa väikelinnade elamuturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed võrreldes varasemate perioodidega olulisemate muutusteta. Tehinguaktiivsus on Tallinnast ja selle lähipiirkondadest väljaspool mõnevõrra kasvanud, kuid selle mõju kogu Harjumaa elamuturu dünaamikale on võrdlemisi marginaalse tähtsusega. Nii hinnataseme kui tehinguaktiivsuse pidevat kasvu võib selge trendina märgata ainuüksi Tallinna linnas, kus korterituru laialdase aktiivsuse taustal on viitajaga asunud hoogsalt kasvama ka elamuturg.
Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused
Harjumaa lõikes on ostjate poolt soovituimad piirkonnad Tallinna linna väliselt ennekõike looduskaunites ning privaatsetes asukohtades. Eelistatuimad piirkonnad on Harku ning Viimsi vallas, millest tulenevalt eelistatakse ennekõike mere ning Tallinna linna vahetut lähedust. Tallinna linna lähedaste ning samaaegselt looduskaunite piirkondade hinnatasemed on Tallinna linna ning selle lähiümbruse elamute hindadega võrdlemisi samaväärsed.
Hoonestamata elamumaade ja renoveerimist vajavate elamute ostmise kõrghooaeg on ennekõike kevadeti ning suviti. Kevadeti otsitakse rohkem juba valmis ning renoveerimist vajaminevaid elamuid, et koheselt sisse kolida või viia ehitustööd lõpule suvise perioodi jooksul. Hoonestamata elamumaade ostu osas kaalutakse ostmist pigem sügisesel perioodil, sest ehitustöödega alustamiseks läheb tihtipeale ehitusega seotud dokumentatsiooniga võrdlemisi kaua aega, mille järgselt saab kevadel koheselt ehitustöödega alustada.
Elamu või hoonestamata elamumaa ostjate jaoks on tähtis ennekõike piirkonna elukeskkondlik ülesehitus ning teede- ja tänavatevõrgu seisukord. Piirkondades, kus puudub terviklik infrastruktuur, on krundid kunagise buumiaegse perioodi järgselt endiselt madala likviidsusega. Sarnaselt on valmis ning sissekolimiseks sobilike elamute pakkumiste kõrge hulga tõttu vähenenud tarbijate huvi poolikute ehitiste vastu. Kõrgemat hinda on koduotsijad nõus tasuma vaid kõrgema ehituskvaliteedi, heas seisukorras siseviimistluse ning avara planeeringu eest.
Nii Tallinna linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning võimalusel kaasaegsete küttelahendustega elamuid (elektri- ning vedelküte on madalaimalt väärtustatud), mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2. Olukorras, kus elanikkonna sissetulekud on stabiilselt kasvanud ning üleüldine heaolutase on kõrge, otsitakse pigem heas seisukorras ning koheselt sissekolimiseks sobilikke elamuid. Eelistatud on uusehitised, mida iseloomustab avar ruumiplaanering, funktsionaalsus, madalad kommunaalkulud ning juba väljakujunenud ümbruskaudne infrastruktuur.
Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Harjumaal tavaliselt ligikaudu 50 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud toimuvad üldjuhul vahemikus 80 000 – 130 000 eurot. Väga heas seisukorras elamute hinnatase jääb 130 000 – 200 000 euro vahele. Uusehitiste hinnatase jääb väljaspool pealinna ja selle lähipiirkondi valdavalt 150 000 – 250 000 euro vahele. Tallinna lähedal asuvate suvilate hinnatase jääb olenevalt hoone asukohast ja seisukorrast ligikaudu 30 000 – 70 000 euro vahele. Suvilate hinda mõjutavad eeskätt läheduses asuvad veekogud, elamiskõlblikkus ning alaliseks elamiseks hoone ümberehitamise võimalused. Suvilate hinnatase on asunud elamuturu aktiivsuse kasvades mõnevõrra tõusma.
Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tallinna linna või selle lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamute hinnatasemed on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes on aga elamute hinnad tulenevalt linna kaugusest alanemas.
Pakkumise ja nõudluse dünaamika
2016. aastal tehti Harjumaal hoonestatud elamumaaga tehinguid võrrelduna 2015. aastaga 3,8% vähem, mille juures mediaanhind aga kasvas 16% ja aritmeetiline keskmine tehinguhind 11%. Tehingute arv on juba mitmendat aastat püsinud sarnasel tasemel, kuid kõrgemate tehinguhindade juures tehtud tehingute taustal on keskmised hinnatasemed pidevalt kasvanud. Hinnakasvu on sarnaselt korteriturule suures osas soodustanud uusehitistega tehtavad tehingud.
Erinevalt korteriturust on elamuturul pakkumiste arv püsinud 2014. aastast võrdlemisi muutumatuna. 2016. aasta augustist asus Harjumaal elamute pakkumiskuulutuste arv igakuiselt langema, langedes kuni 2017. aasta veebruarini. 2016. aastal tervikuna langes pakkumiste arv 2,5%. Pakkumiste arvu vähenemise juures on asunud kasvama ka pakkumispõhised hinnatasemed, tegelikud tehinguhinnad on võrrelduna möödunud perioodidega aga valdavalt kasvanud ainult Tallinnas ja selle lähipiirkondades. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just aasta teises pooles. 2017. aasta märtsist asus pakkumiste arv taas kasvama, lähikuudel on oodata täiendavalt pakkumiste lisandumist.
Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke maju valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Harjumaa lõikes püstitatakse uusehitisi valdavalt kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida iseloomustab pidev elanikkonna kasv. Elamurajoonide rajamiseks kerkib uusi arendusalasid aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest linnalähedastes piirkondades on eelistatuimates asukohtades sobilikud krundid otsa lõppemas.
Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.
Prognoosid
Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10% (Arco Vara statistika põhjal keskmiselt 6,3%).
Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.
Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.
Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Harjumaa elamuturul enam olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Olukorras, kus ehitushinnad ning elamute müügipakkumiste arv püsivad kõrged, ei ole majade müügiperioodide lühenemist ega hinnatasemete üldist märkimisväärset kasvu enam sarnaselt möödunud aastatele oodata. Arco Vara statistika põhjal oli Harjumaal nii üksikelamute, suvilate, paaris- kui ridamajade keskmine müügiperiood 2016. aastal 210 päeva.
Arco Vara hinnangul võivad siiski eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus veel pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole oodata. 2017. aasta II kvartalis on oodata hooajalisusest tulenevalt kvartali esimeses pooles tehinguaktiivsuse mõningast kasvu, pakkumiste lisandumist ja ajutist müügiperioodide lühenemist. Uusehitistega tehtavate tehingute suure osakaalu taustal on sealjuures aga oodata keskmise hinnataseme varasemate kuudega sarnasel tasemel püsimist, mediaanhinna statistilist kasvu jääb takistama hajaasustuslikes ning väiksemates piirkondades vaikselt kasvav tehinguak
