Paljud eksperdid väidavad, et kinnisvaraturg on statistilises mõttes rännanud ajas tagasi aastasse 2016. Kui vaadata tolle aja meediaväljaandeid, siis ei ole seal kinnisvarakriisist juttu. Aastal 2023 on samade numbritega maalitud kinnisvaraturust päris sünge pilt. Kas see peegeldab tegelikkust?
Kõigepealt oleks mõistlik vaadata makromajanduslikku tausta. On oodata jätkuvalt keskmisest kõrgemat inflatsioonitaset. Põhjuseid on mitmeid, näiteks maksupoliitilised muudatused, mis jõustuvad järgmisel aastal, geopoliitilised pinged, mis mõjutavad otseselt meie energia tarbimise hinda. Lisaks veel Euroopa Liidu rohepööre, mis aitab küll rohelist energiat toota ja kliimaneutraalseks saada, aga see eeldab suuri investeeringuid täna ja määramatus tulevikus, aga kõik see viib inflatsioonini. Veidi lootust annab fakt, et pikaajaline inflatsioonitaseme trend on siiski selgelt madalam, kui 2021-2022 aastate vältel kogesime.
Kinnisvaraturu õitsemise üks suurimaid eeldusi on tarbijakindlus. See sõltub suures osas laenu kättesaadavusest. Praegu on väga paljud ostjad kõhkleval seisukohal. „Käsipidur“ inflatsiooni peatamiseks on Euribori tõus. Tarbimine tehakse inimeste jaoks ebamugavalt kalliks ning loodetakse, et selle tulemusena tarbitakse vähem. Arco Vara kinnisvarabüroo analüütiku Mihkel Eliste sõnul on Euribori langust oodata 2024. aastal, mis viitab sellele, et tarbijakindlus võiks olla 2025. aastal liikumas suunas, kus inimesed julgevad teha otuseid kinnisvara ostmise kasuks, kuid 2021. aasta kindlustunnet jääme vaid romantiliselt meenutama mõneks ajaks. Selle artikli kirjutamise hetkel on Euribor 3.846 %, keskmine pangaintress 1.7%.
Turul aktiivselt tegutseva maaklerina olen täheldanud, et järelturukorteritega tehtud tehingute osakaal tõuseb pidevalt. Kas see tähendab, et uusarenduste järele praegu suurt nõudlust ei ole?
Alates 2020. aasta keskpaigast iseloomustab kinnisvaraturgu statistiline anomaalia. Ruutmeetrihinnad on olnud ajaloo kõrgemad, ka inimeste säästud on olnud rekordiliselt suured. See kinnisvaramüügi „kullaauk“ on ajendanud paljusid arendajaid ehitama, et olla valmis müüma ajal, kus ostuhuvi on külluses. 2021 aastal müüdi paberil peaagu kaks korda rohkem uusi kortereid, kui praegu üldse saadaval on. Hetkeolukord aga võib olla selline, kus uusi võlaõiguslike lepinguid ei sõlmita nii palju, kui arendajate ootus on olnud. Ikka saadakse indu, kui läheb hästi ja ei olda valmis, et „rong on juba läinud” selleks ajaks, kui projekti hakatakse müüma. On täheldada turul olukordi, kus müüakse juba alustatud projekti kellelegi teisele arendajale edasi, sest finantskoormus läheb liiga suureks.
Ei aita kaasa ka fakt, et ehituse hind tõusis 2020. aasta II poole ja 2022. aasta vahel kõrgemale, kui keegi oleks eales oodanud. See survestab arendajat oma hinna juurde jääma, et olla projektiga kasumlik. Seega ei saagi uusarendused turul järelturukorteritega konkureerida. Ent mis vahet seal on, kas inimesed ostavad järelturukortereid või uusarendusi?
Kuna Tallinn on turistidele populaarne sihtkoht, üürivad paljud kohalikud oma kodu lühiajaliselt välja või on suisa ostnud kortereid selleks, et lühiajalise üüriga tulusat kinnisvaraäri teha, peamiselt Airbnb ja Booking.com kaudu. Ma väidan, et nii lühiajalise kui ka pikaajalise üüri hinnad on tõusnud seetõttu, et uusarenduste korterid on jäänud investoritele raskemini kättesaadavaks. Ostja peab rohkem laenu võtma, igakuised maksed on suuremad, kasumimarginaal väheneb ja selle peab kompenseerima lõpptarbija ehk üürnik. Kõige suuremat kahjumit peavad taluma need, kes on investeerinud kinnisvara pikaajalise väljaüürimise eesmärgil.
Üks indikaatoreid, mida ma igakuiselt jälgin, on Arco Vara kinnisvarabüroo maaklerite esitluste arv. Et esitlusi toimuks, peab olema müüjaid, kes on motiveeritud müüma õiglase hinnaga – sellisega, mis kutsub ostjaid objektiga lähemalt tutvuma. Viimase poole aasta jooksul jääb objekti esitluste rekord juuli kuusse. Sealt alates kuni praeguseni on see igakuiselt aeglaselt kukkunud. Tundub justkui, et kinnisvaraturu talv on juba käes. Talvehooajal on ka sõltumata majandustsükli faasist igaaastaselt kinnisvaraobjektide vaatamised ja eksperthinnangute tellimused tagasihoidlikumad. Ainus lootus, mida julgen siinkohal anda on see, et kui ostja ikka läbi külma tuisu ja tormi tuleb objektiga tutvuma, siis on ta motiveeritud kinnisvara ostma.
Kinnisvara on miski, mis on eestlasele väga südamelähedane. See on midagi kindlat, see on koht, kus igaüks saab olla tema ise, see on kodu. Pole kerge puutuda iga päev kokku inimestega, kes soovivad endale kodu osta, aga peavad selle ostmise neist mittesõltuvate tegurite tõttu edasi lükkama või üldse loobuma. Paljud on sunnitud suunduma hoopis üüriturule, kus hinnad rallivad samuti aina ülespoole. Kogu selle ebakindluse juures on aga üks asi kindel. Mina koos ülejäänud Arco Vara kinnisvarabüroo tiimiga anname endast parima, et aidata inimesi lähemale nende unistuste kodudeni, sest igaüks väärib kodu.
