Ei möödu päevagi, kui minu või meie maaklerite ja hindajate käest ei küsitaks, mis saama hakkab ja kas kinnisvarahinnad juba langevad. Ilmselt jääb koroonaviiruse mõju majandusele ajutiseks, kuid see toob siiski kaasa müügihindade korrigeerimise ning turu muutumise ostjakesksemaks.
Vanarahvas teadis, et hirmul on suured silmad, ja praeguses olukorras on kõik hirmud võimendunud. Inimesed tunnevad tuleviku ees ebakindlust. Eesti kinnisvaraturu pärast ei näe ma aga põhjust muret tunda.
Esiteks on vaba raha kinnisvaraturul praegu väga palju. Pakkumiste arv on viimastel aastatel pidevalt vähenenud, survestades hindu kasvama. Investorid on kaotanud kinnisvara soetamise vastu huvi. Ostuhuvilised on juba mõnda aega oodanud hinnalangust ning lähikuudel ongi oodata müügiperioodide pikenemist ja loodetavasti rahulikku hindade korrigeerimist. Esimesi hinnalanguse märke on juba näha: uute korterite broneeringuid öeldakse üles; tarbijate kindlustunne on järjest halvenenud ning elamispinna soetamist lükatakse määramata ajaks edasi; käibepõhiste üürilepingutega koormatud äripindade väärtus (hotellid ja toitlustusasutused) langeb reaalajas, majutus-, turismi- ja meelelahutussektori töötajad ei ole enam laenukõlblikud.
Kuna vaba raha on turul palju, taastub inimeste kindlustunne pärast viiruspuhangu taandumist praeguste prognooside järgi kiiresti. Soov oma elujärge parandada ja jõukust kasvatada ei kao kuskile, see saab vaid ajutise tagasilöögi. Loodetavasti on koroonaviiruse mõju meie majandusele ja kinnisvaraturule lühiajaline.
Kinnisvaraturu toimimiseks on vaja kaht komponenti: emotsiooni ja laenuraha. Seepärast on väga oluline, et ei kaoks pankade tahe laenutaotlusi rahuldada.
Esialgu on koroonaviirusest tingitud piirangute tõttu kannatanud majutussektor ja kuna kruiisilaevad enam Tallinnasse turiste ei too, siis ka vanalinna äripinnad. Lühiajaliselt oma vara välja üürivate isikute müügiaktiivsus sõltub nende rahalistest reservidest: kas ja kui kaua on nad valmis tekkinud olukorras ootama. Kui turistide arv jääb pikemaks ajaks väga väikeseks, antakse osa lühiajaliselt välja üüritud kortereid müüki või pikaajaliselt üürile. Kui üüriturul hakkab pakkumine ületama nõudlust, toob see samuti kaasa hindade allapoole korrigeerimise. Kuna Airbnb kliendid eelistavad keskmisest kõrgema hinnaklassiga pindu, siis puudutab hinnalangus tõenäoliselt siiski vaid eksklusiivsemaid varasid.
Kuna koroonaviiruse tõttu võib olukord maailmas muutuda väga kiiresti ning ettevõtete ja ka keskpankade tegevust on võimatu ette näha, elame me praegu mitte kvartali, vaid päeva kaupa. Tänane olukord näitab taas ilmekalt, kui poolik on inimeste ettenägemisvõime. Me kõik teadsime, et majanduskasv aeglustub, ent viirusest tingitud majandussurutiseks ei olnud keegi valmis.
Ebakindlus majanduses on ebamugavustsoon, millest tahetakse kiiresti välja pääseda. Samas tuleb tõdeda, et just sellistel aegadel leiavad investorid oma võimalused ning hindade langedes avaneb rohkem võimalusi ka neile ostuhuvilistele, kes on sobivat pakkumist oodanud. Kinnisvaraturu efektiivsus on erinevalt börsidest tunduvalt madalam, mistõttu jõuavad langust iseloomustavad näitajad kinnisvaraturu statistikasse mõningase viitajaga. Langustrendi kujunemine kinnisvaraturul hakkab tõenäoliselt selgemalt esile kerkima alles mõne kuu pärast. Lähikuudel jääb turgu hoidma uusarenduste segment, kus võlaõiguslepingud on juba varem sõlmitud ning inimestele antakse valminud korterid üle. Seejärel võib turuaktiivsus veel tugevamalt alaneda, kuna järelturuaktiivsuse langusele lisandub uute korterite müügiaktiivsuse vähenemine.
