Möödunud aastal prognoositud ehitusaktiivsuse mõningane langus ei ole seni kinnisvaraturul üldise tehingute arvu alanemisega veel mõningase viitajaga silmnähtavalt aset leidnud. Eesti suuremates keskustes on ehitusaktiivsust iseloomustavad näitajad püsinud selle aasta I kvartalis veel võrdlemisi positiivsed.
Uute eluasemete arendusprojektide finantseerimismaht kasvas I kvartalis aasta baasil koguni 33% võrra, mis veel 2018. aasta I poolaastal püsis ainuüksi 1,5%-lise kasvu juures kuid asus seejärel aasta II pooles kiirenema. Arvestades aga laenuturul aset leidvaid muutusi, vähenevat kinnisvaratehingute arvu ning ehitusettevõtete prognoose hoonearenduse mahtude edasiste muutuste ja ehitushinna kasvu osas, võib aasta II poolest tõenäoliselt uute elamispindade arendamine pöörduda mõningasse langusesse.
2019. aasta I kvartalis väljastati Tallinna linnas ehituslube kokku 21 korterelamu püstitamiseks kokku 732 korteriga. Samaaegselt alustati ehitustöödega 24 korterelamu osas, milles kokku paikneb 686 korterit. Kasutusse tuli paralleelselt 21 korterelamut 895 korteriga. Võrreldes 2018. aasta sama perioodiga kasvas ehituslubade arv kavandatavate eluruumide arvule taandatuna 8,0% võrra ning ehitusega alustamine 4,1% võrra. Siinkohal tasub ühtlasi märkida, et vahepeal on varasemate perioodide numbreid kohati korrigeeritud, mistõttu on elamispindu ehitama hakatud veidi rohkem kui esialgu esitatud andmetele tuginevalt. I kvartalis võis ennekõike märgata uute arendusprojektide algatamist magalapiirkondades, mis on viimaste kvartalite vältel sagenenud. Tallinna lähiümbruses vähenes samaaegselt ehituslubade arv 36% kuid uusi kortereid hakati ehitama 126% võrra enam kui veel aasta tagasi.
Tartus on samaaegselt ehitusaktiivsust iseloomustavad trendid olnud mõnevõrra optimistlikumad, kuna Tartus püsis ehitusaktiivsus erinevalt Tallinnast üsna pikka aega suhteliselt madalal tasemel. I kvartalis alustati Tartus 6 korterelamu ehitusega, milles kokku paikneb 108 korterit. Ehituslube väljastati samaaegselt 9 korterelamu püstitamiseks kokku 78 korteriga. Võrreldes 2018. aasta I kvartaliga kasvas ehituslubade arv 13% ning ehitamisega alustamine ajutiselt koguni 575% võrra. Kui seni on Tartus uute korterite turg olnud koondunud ennekõike Lõunakeskuse lähistel paiknevasse n-ö Fi linnaossa ehk Ränilinna, siis lähitulevikus on oodata uute korterite turu mõningast laialivalgumist ka teistesse piirkondadesse. Pärnus samaaegselt I kvartalis uute korterite ehitamine veidi vähenes kuid ehituslubade väljastamine kasvas.
Tallinnas domineerivad turgu suurarendajad
Arendusturgu tervikuna analüüsides on siiski trendid suhteliselt sarnased, mis veel mõni kvartal tagasi. Väikearendajate osakaal on vähenenud, sest riskid on kasvanud ning laenuraha kättesaadavus on halvenenud ja laenuraha hind kasvanud. Turgu domineerivad suuremad arendusettevõtted, kes kavandavad uusi arendusalasid tervikuna, viies elamuarendust läbi etapiviisiliselt, hoides seeläbi riskid maandatuna ning tõstes paralleelselt pidevalt arendatava mikrorajooni üldist elukeskkonna paranemisest tulenevat väärtust. Ehitushinna pideva kasvuga toimetulekuks näeme järjest suuremaid korterelamuid, viies ehitushinda mastaabiefekti tõttu mõnevõrra alla. Maa-all ehitamise kallidusest hoidumiseks üritatakse pigem detailplaneerida ning arendada projekte, kus ei pea maa-aluseid parkimiskorruseid rajama, seda ennekõike magalapiirkondades. Keskmine ehitatava ega kavandatava korteri pindala ei ole enam oluliselt vähenenud, kuid võrreldes veel mõne aasta taguse perioodiga on siiski ka uute korterite kättesaadavuse hoidmiseks ruutmeetreid vähendatud (nt 2014. a. 64,4 m2 ja 2018. a. 61,5 m2).
Edukamates projektides on hiljaaegu pakkumishindu tõstetud
Eelmise aasta teises pooles võis vahepealse perioodi vältel märgata Tallinnas mõningast laojäägi vähenemist, mis on aga püsinud siiski juba pikema perioodi vältel ligikaudu 3200 ühiku juures, iseloomustades väljamüügitempot ligikaudu 12 kuni 13 kuu juures. Vähenenud on ennekõike kõige madalama hinnataseme korterite osakaal, mis paiknevad magalapiirkondades ning mille osas on müügitempo kõige kiirem ja potentsiaalne ostjaskond kõige laialdasem. Kui eelmise aasta suve keskpaiga järgselt võis märgata, et üle 150 000 eurot maksvate korterite osas on väljamüügi kiirus üsna järsult aeglustunud ning Põhja-Tallinnas ja Kesklinnas paiknevate ülemise otsa varade osas on olnud märgata isegi mõningast pakkumishindade langetamist, siis käesoleva aasta alguses on nii mõnegi eduka projekti puhul viimaste allesjäänud korterite osas tõstetud hindu ligi 5% võrra, seda nii Tallinnas kui selle vahetus lähiümbruses.
Tallinna lähivaldades on ehitusaktiivsuse kasvamise taustal asunud aga nii laojääk kui ka ehitusaktiivsus suurenema, mis on aga turu üldist tsüklilist situatsiooni arvestades hetkel täiesti tavapärane nähtus. Eeslinnastumist võis olulisemal määral siiski märgata just möödunud buumi perioodi lõpusirgel, kus pidevalt kasvavate kinnisvarahindade taustal koliti suurematest keskustest järjest kaugemale. Siinkohal võib mõne üksiku projekti osas tekkida küsimus, et kes küll niivõrd kaugele soovib uut elamispinda soetada, kuid erinevalt kunagisest kurikuulsast Oru Kodust ei ole Tallinnast üle 30 km kaugusel paiknevate elurajoonide osas tänasel hetkel märgata ei laiapõhjalist ehitusaktiivsuse ega ka meeletut ostuhuvi kasvu. Järelturul on seni olnud hinnakasv mõnevõrra kiirem kui uusehitiste osas, kuid hinnakasvu tempod on ühtlustumas ning prognoositava ehitusturu rahunemise korral võib samaaegselt sarnase töö- ja laenuturu situatsiooni säilides nii järelturul kui ka uute korterite osas hinnakasv taas mõnevõrra kiireneda.
Väikelinnade uusarenduste projektid ei ole kuigi edukaks osutunud
Väiksemates Eesti piirkondlikes keskustes nagu näiteks Rakveres, Viljandis, Kuressaares, Võrus kui ka näiteks Haapsalus on viimaste kvartalite vältel olnud samuti märgata kas uusehitiste püstitamist või nõukogudeaegsete ning aktiivse kasutuseta pikemat aega seisnud hoonete rekonstrueerimist ja elamispindadeks ümberehitamist. Väikelinnade osas on aga pigem probleemiks asjaolu, et arendatavate varade hinnatase on lõpptarbijate jaoks suhteliselt kõrge ehitushinna tõttu vastuvõetamatu, sest arendatavate varade turuväärtus jääb alla pakkumishinna ning eluasemelaenuga ostu korral on krediidiasutused nõus vastavatest varadest pangalaenuga finantseerima ainuüksi teatud osa. Arendajate jaoks tähendab see aga pikemaid müügiperioode ning paralleelselt kasvavaid kulusid, samaaegselt aga võrdlemisi tasakaalukat võimalikku konkurentsi.
Üürikinnisvarasse investeerimine on taandunud kuid üüriturg püsib aktiivne
Seniste üürikinnisvarana mõeldud arendusprojektide osas on Tallinnas ja Tartus kulgenud kas müügiprotsess või väljaüürimine aga pigem vägagi positiivselt, mille taustal on oodata uute üürielamute rajamise jätkumist ennekõike Tallinnas. Nii äri- kui ka elukondlikul kinnisvaraturul ei ole enam tootlusmäärad märgatavalt alanenud, üürikorterite tootluse osas on aset leidnud mitmes Eesti piirkonnas juba marginaalne kasv, sest üürihindade tõus on olnud veidi kiirem kui üldine kinnisvarade hinnakasv. Kuna üldine majanduslik konjunktuur ei ole olulisel määral veel muutunud, siis peavad tänast turusituatsiooni mitmed investorid taas piisavalt atraktiivseks sisenemiskohaks.
Möödunud aastatel kiirelt kasvanud üürikinnisvarasse investeerimise soov on aga turul üldiselt taandunud, alles on jäänud pikaajalise investeerimishorisondiga ettevõtted ja isikud, kes ei tee investeerimisotsuseid pelgalt spekulatiivsete eesmärkidega nagu suurele hulgale eraisikutele tavapäraseks. Spekulatiivsete tehingute osas on hulgaliselt investoreid soetanud üürikortereid Põhja-Tallinna piirkonda, kus on tänasel hetkel pea samapalju üürikorterite pakkumisi kui näiteks elamufondilt suurimas linnaosas Lasnamäel. Põhja-Tallinna põhjapoolsete alade edasise arengu käigus võib mõnes piirkonnas kujuneda taas Kalamajaga sarnane arengutempo, mis võib üüriinvestoreid ja spekulatiivsel eesmärgil kinnisvara soetavaid isikuid viia järgnevatesse piirkondadesse.
Tõenäoliselt on juba nii mõnigi investor oma investeeringud positsioneerinud just Tallinna piirkondadesse, kus võib gentrifikatsiooni taustal perspektiivis aset leida tunduvalt kiirem üüri- ja kinnisvarahindade kasv kui turul tervikuna. Kui Paljassaare osas on senised arengud olenemata kõikvõimalikest planeerimissuunistest olnud suhteliselt tagasihoidlikud, siis Kopli osas näib areng olevat tunduvalt kiirem. Üüriturg näitab elanikkonna pideva kasvu tõttu Tallinnas iga-aastast suurenemist, mille aegselt aga igasuguste soklikorrustele elamispindade rajamine ja korterite ühe toa kaupa notariaalse kasutuskorra alusel müümine on jäänud suhteliselt tagasihoidlikuks. Kui veel mõni turuosaline võib mäletada möödunud buumi perioodil Tallinnas ühe magalapiirkonna garaažiboksi rajatud üürikorterit, kus voodi oli funktsionaalsuse tagamiseks kanalis, siis õnneks või kahjuks selliseid tooteid tänasel hetkel turult ei leia.
