Kevadine ostuaktiivsuse tõus saabus tänavu alles aprillis
Kui 2024. aasta märtsis suurenes tehingute arv võrreldes eelneva kuuga pelgalt 0,4% võrra, siis oodatud tugevam hooajaline kasv avaldus alles aprillis, mil 1717 ostu-müügitehingu taustal suurenes turuaktiivsus võrreldes märtsiga koguni 14% ulatuses. 2023. aasta aprilliga võrreldes ületati tehingute arv omakorda 4,2% võrra, viidates turul üha madalamale võrdlusbaasile ning olukorrale, kus mitmetes turupiirkondades on saavutatud võrdlemisi stabiilne madalseis juba 2023. aasta keskpaigast alates. Kuna uute korterite asjaõiguslepingute arv on käesoleva aasta algusest järsult madalam, kujundavad hetkel turuaktiivsust ja hinnatasemeid suuresti järelturul avalduvad muutused ning need muutused näivad olevat endiselt suhteliselt tasakaalukad.
Tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2024. aasta aprillis Eesti korteriturul mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2040 €/m2, mida oli küll 2,6% enam kui märtsis, kuid siiski 1,8% vähem kui 2023. aasta aprillis. Potentsiaalsed ostjad on pikisilmi oodanud kinnisvarahindade langust, kuid mida pole, on selle ootuse laialdane realiseerumine. Mõneprotsendilised muutused on viimastel kuudel tulenenud pigem muutunud tehingute struktuurist, kus uute korteritega tehtud tehingute osakaal on vähenenud, samaaegselt kui järelturul on piirkonniti ja segmenditi olnud hooajaliselt rahulikuma talvise perioodi järel sarnaselt 2023. aasta kevadele teatavad viited tehinguhindade taaskordsest suurenemisest. Viimast on eriti täheldada üksikelamute turul, kus Eesti demograafiliste tegurite tõttu on kuni 150 000 eurot maksvate elamute lõikes olnud jätkuvalt märgata ostu-müügitehinguid, kus potentsiaalsed ostjad on varade eest nõus maksma rohkem kui on nende reklaamitud pakkumishinnad.
Pakkumismaht on hooajaliselt tempokalt suurenenud
Viimane viitab eeskätt struktuursele pakkumise defitsiidile, kuid seda elamispindade turule täna üldistada siiski ei maksa, sest eeskätt korteriturul valitseb siiski jätkuvalt laialdane ülepakkumine just uute korterite turusegmendi lõikes. Iga-aastaselt on aasta I pooles oodata kuni aasta keskpaigani pakkumismahu kasvu, mis on suuresti realiseerunud ka 2024. aastal. Eesti korteriturul suurenes avalike müügipakkumiste maht aprilli näitel ühe kuuga ligi 4% võrra, mida võib pidada võrdlemisi kiireks. Võrreldes aastataguste perioodidega on aga pakkumismahu kasv olnud veelgi kiirem, mille juures võrreldes 2023. aasta aprilliga on pakkumine suurenenud korteriturul ligi kolmandiku ulatuses ja võrreldes 2022. aasta sama perioodiga koguni kaks korda. Sealjuures ei ole pakkumismahu kasv tingitud pelgalt Tallinnast ja selle lähiümbrusest, vaid pakkumine on suurenenud üleriigiliselt, mille põhjusteks on suuresti 2022. aasta kevadest järsult taandunud likviidsus.
Laialdane laenuraha pakkumine on viinud intressimarginaalide vähenemiseni
Ärakukkunud likviidsuse põhjused on turul jätkuvalt aktuaalsed, kuid neist enamike osas on täheldada selgeid leevenemise märke. Elamispinna kättesaadavus on sissetulekutesse suhestatuna jätkuvalt kehv, kuid olukorras, kus elamispindade hinnad ei ole 2022. aasta keskpaigast enam tõusnud, kuna palgakasv on püsivalt jätkunud, on olukord järk-järgult paranenud ja see püsib nõnda ka lähitulevikus. Laenuraha on paralleelselt küll endiselt hiljutiste rekordite lähedal, kuid 6-kuu Euribor on tipust siiski selgelt allapoole tulnud ning krediidiasutuste vaheline konkurents on sundinud pankade poolseid marginaale alandama, toetades kaudselt ka tänast aktiivset kinnisvarabüroode tegevust. Viimast eeskätt seeläbi, et turul on laialdaselt täheldada erinevate refinantseerimiste teostamist ning selle taustal on ka laenude käive justkui väga kõrge (2024. aasta märtsis võrreldes aastatagusega pelgalt -3,1%), samaaegselt kui elamispindade tehingute arv on aga suhteliselt stabiilne. Kuigi 6-kuu Euribor jätkab lähitulevikus taandumist, jääb kinnisvaraturul aktiivsustase aga aastatele 2021 – 2022 tugevalt alla veel pikemaajaliselt, viidates olukorrale, kus ka pankade poolsed tingimused ehk perspektiivis laenuvõtjate jaoks endiselt paranevad.
Kommertskinnisvarade ostu-müügiturg on näidanud esmaseid viiteid aktiivsuse kasvust
Viimastel kuudel on mitmetes turupiirkondades saanud täheldada, et järelturul on korteritehingute arv olnud kõrgemal kui aasta tagasi, mis viitab turuaktiivsuse võimalikule madalseisule ning taustsüsteemi paranedes peatsele eelolevale kasvutsüklile. Majanduslangus ei ole enam süvenenud ning nii tööstus- kui ka jaekaubandussektori käekäik viitab ehk välis- ja sisenõudluse osas languse peatumisele või koguni mõningasele suurenemisele, mis teatava ajalise viitega hakkab peegelduma ka tööturuga seotud näitajates, kandudes seeläbi omakorda edasi nii elamispindade kui ka kommertskinnisvara turule. Tööturuga seotud negatiivsed stsenaariumid ei ole seni suuresti realiseerunud ning tänases keskkonnas näib ebatõenäoline, et kinnisvaraturul enam olukord tänavu täiendavalt halveneda võiks. Paralleelselt on 2023. aasta lõpust ka kommertskinnisvarade turul üha enam suuremate varade ostu-müügitehinguid realiseerunud, viidates kinnisvarainvestorite kindlustunde paranemisele.
Madalamate kinnisvarahindadega turupiirkonnad on jätkuvalt atraktiivsed ja likviidsed
Olukorras, kus elamispindade kättesaadavus püsib ka lähitulevikus siiski pigem kehv, on lühiajaline aktiivsuse toetus turul ennekõike Tallinna ja teiste Eesti piirkondlike suuremate keskuste lähiümbruses, kus elamispindade hinnad on soodsamad kui maakonnakeskustes. Kuigi ääremaastumine on jätkuv trend, on siiski mitmete Eesti väikelinnade puhul elanike arvu vähenemine viimastel aastatel pidurdunud ning kuna 2020. aasta sündmuste järel on üha laialdasemalt võimalusi teha kas igapäevaselt või osaliselt kaugtööd, on järjest rohkem võimalusi Eestis toetada seeläbi kaudselt ka elamispindade turgu väljaspool Tallinna. Teisalt on seda viimastel aastatel toetanud üha enam ka asjaolu, et krediidiasutuste vahel suurenenud konkurentsi tõttu on kehvema likviidsusega turupiirkondades võimaldatud eluasemelaene finantseerida juba üsna sarnastel tingimustel nagu piirkondlikes suuremates keskustes. Et taolist trendi turul hoida, peaks perspektiivis suurendama kulutusi eeskätt Eesti tehniliste infrastruktuuri edendamiseks, parandades väikelinnade ühendatust Tallinnaga nii reisirongi- kui ka maanteeühenduste kaudu.
Kinnisvaraarendajad näivad olevat ehk liialt optimistlikud
Lähikuude vaates püsib elamispindade turg suhteliselt sarnase aktiivsuse juures nagu märtsis-aprillis, mille juures ostuhuvi on küll suvise perioodi keskpaigani hooajaliselt aktiivne, kuid olulisi muutusi võrreldes aastatagusega ei maksaks veel siiski turult oodata. Kuigi aasta II poolest võib täheldada prognooside kohaselt laenuraha püsivamat odavnemist ja taaskordset majanduskasvu tsüklit, jõuavad makromajanduslikud positiivsed muutused kinnisvaraturule siiski üle arvestatava ajalise viitega. Kinnisvaraturul näib hetkel olevat aga suuresti olukord, kus kinnisvaraarendajad ja kõikvõimalikud spekulandid on turust ehk liialt ette jooksnud, oodates likviidsuse märkimisväärset paranemist ja lõigates ehk kasu ajutiselt soodsatest ehitushindadest, kuid soodustades selle taustal pakkumismahtu püsivat üsna kõrgel veel pikemaajaliselt. Eluasemete arendusprojektide finantseerimismaht oli tänavu I kvartalis 12% võrra kõrgem kui aasta tagasi ning ühtlasi 17% kõrgem kui 2023. aasta samal perioodil või ka koguni 74% kõrgem kui 2021. aasta I kvartalis, mille kõrval näib ka uute algatatud korterelamuarenduste lõikes nende maht turuaktiivsust arvestades ehk jätkuvalt liialt kõrge.
Üüriturul jäi pakkumismahu tipp 2024. aasta I kvartalisse
Selle taustal saab aga prognoosida, et lähima paari aasta vaates on lühiajaliselt hinnakasvu potentsiaal eeskätt järelturul, kuhu asuvad peatselt tugevamalt koonduma ka taaskordselt üüriinvesteeringud ja seda laialdasemalt 2024. aasta II poolest. Üüriturul saavutati Tallinnas pakkumismahu tipp 2024. aasta I kvartalis, mille juures üha väiksem valmivate uute korterelamute hulk kui ka hooajaliselt paranev lühiajalise majutuse turg soodustab üüripakkumist vähenema ka lähikuudel. Vähenev üüripakkumiste arv survestab ajalise viitega aga üürihindade kasvu kiirenema ning seda tänavu varasemalt kui ostu-müügitehingute turul, mille juures tugevam üürihindade kasv avaldub hooajaliselt tõenäoliselt juulis-augustis, mille aegselt üritab hulk tudengeid Tallinnas ja Tartus omale soodsat elamispinda kindlustada.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 – 2024
