2020. aasta esimese kuu vältel müüdi esialgsetel andmetel Eestis kokku 1683 korterit. Võrreldes detsembriga vähenes tehingute arv 5,6%, mida võib aga iga-aastaselt pidada ootuspäraseks. Viimase kümne aasta vältel on jaanuaris turuaktiivsus vähenenud võrreldes detsembriga keskmiselt 13% võrra, mis on aga viimasel kahel aastal püsinud suhteliselt marginaalne.
Võrreldes 2019. aasta jaanuariga müüdi tänavu 3,3% võrra enam kortereid, mille juures tehingute arv suurenes ennekõike väljaspool Tallinna ja Tartu linna. Väljaspool pealinna on turuaktiivsus sealjuures kasvanud võrreldes aastataguse sama perioodiga juba kolm kuud järjest, kuid seda on peamiselt vedanud Tallinna lähiümbrus. Vaadates iga aasta jaanuarikuist korterituru statistikat, võib väita, et üldplaanis ei ole tehingute arv aastatel 2017 – 2020 Eestis tervikuna oluliselt muutunud. Turuaktiivsus on Eesti korteriturul püsinud viimase nelja aasta vältel 1629 – 1698 tehingu vahemikus, mida võib pidada kinnisvaraturu piirkondlikke erinevusi arvestades võrdlemisi stabiilseks.
Asjaolu, et viimasel kahel aastal on hooajalistest teguritest tulenev turuaktiivsuse langus jaanuari näitel vähenenud, tuleneb ennekõike suhteliselt soojadest talvistest perioodidest. Kuigi tehingute arv ei ole käesoleva aasta alguses oluliselt suurenenud, on siiski nii kinnisvara hindajatel kui ka maakleritel tavapärasest oluliselt rohkem tööd. Veel aasta alguses võis oodata, et jaanuar ja veebruar kujunevad traditsiooniliselt suhteliselt väheaktiivseteks, nagu seda on tervikuna iga aasta I kvartal, on tänavu püsinud kinnisvaraturul aga ostuhuvi ebatavaliselt kõrge. Aasta lõpus enamasti leibkondadel kulutused suurenevad, seda nii jõuluperioodiga kui ka uusaastapidustustega seoses, mistõttu tavapäraselt tõmmatakse jaanuaris kulutusi koomale ning see kajastub reeglina nii üldise tarbimise vähenemises kui ka kinnisvaraturul tehingute arvu taandumises. Suhteliselt soe ja ilma lumeta talv ning üldine majanduslik kindlustunne on aga asunud tarbijakäitumist muutma, hoides aktiivsuselt rahulikumad perioodid varasemast aktiivsemad. Lähiaastateks prognoositakse samuti soojade talvede esinemist, mistõttu turuaktiivsuse erinevus erinevate aastaaegade vahel jätkab tõenäoliselt ka pikemas perspektiivis vähenemist.
Hinnakasv püsis jaanuaris tagasihoidlik
Tänavu jaanuaris kujunes Eesti korteriturul mediaanhinnaks 1449 €/m2, mida oli 3,1% võrra enam kui aasta tagasi ning 3,9% võrra enam kui veel 2018. aasta jaanuaris. Hinnakasv veidi kiirenes, kuid püsis Eestis tervikuna endiselt suhteliselt tasakaalukas. Jaanuarikuisesse hinnakasvu panustasid sarnaselt tehingute arvule ennekõike tehingud Tallinnast väljaspool, seda uute korterite aktiivse müügi tõttu peamiselt Tallinna lähiümbruses. Tallinnast väljaspool tehtud tehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 721 €/m2, mida oli koguni 24% võrra enam kui 2019. aasta jaanuaris, mil hinnatase püsis ajutiselt madalamal tasemel ennekõike Pärnu ja Tartu linnas vähenenud uute korterite müügi tõttu. Hinnakasv on viimastel perioodidel aeglustunud ootuspäraselt, aastatagune võrdlusbaas on järjest kõrgem ning nõudlus ei ole elamispindade turul enam suurenenud ning vähenev pakkumiste arv ei võimalda mitmel pool ka lokaalsel tasandil turuaktiivsusel kuigi olulisel määral enam suureneda. Kuna aga ehitusaktiivsus on alanenud tunduvalt enam kui tehingute arv, võib hinnakasv korteriturul suhteliselt sarnase makromajandusliku keskkonna püsides mõningase viitajaga taas kiirenema asuda.
Aeglaselt väheneva nõudluse taustal on taas täheldada, et krediidiasutused on muutunud laenupakkumiste osas veidi vastutulelikumaks, kuid seda ainuüksi eluasemelaenude puhul. Kui 2017. aasta detsembris püsis keskmine eluasemelaenu intress 2,32% ja 2018. aasta detsembris 2,59% tasemel, siis 2019. aasta detsembris mõningase languse tõttu taas 2,42% juures. Intresside osas võis 2018. aasta II ja 2019. aasta I pooles täheldada mõningast tõusu, mis tulenes aga tõenäoliselt peamiselt asjaolust, et väljastatud eluasemelaenude osas suurenes väljaspool Tallinna väljastatud laenude hulk, kus riskid on krediidiandjate silmis kõrgemad. Kuigi viimase kolme kuu vältel on tehingute arv suurenenud ennekõike väljaspool pealinna, on sealjuures veidi alanenud ka keskmine intress, mis võib viidata laenuturul konkurentsi mõningasele tihenemisele. Eluasemelaenu võtjate seas on täheldada, et oma kodupanga hülgamise otsus paremate laenutingimuste tõttu langetatakse pikemalt kaalutlemata, sest koduostjate jaoks on tegemist ennekõike emotsionaalse kogemusega. Erinevused pakutavate laenutingimuste osas on kinnisvarabüroo klientide kogemustele tuginevalt just suuremad kodumaisete ja Skandinaavia päritolu pankade vahel.
2019. aasta II poolaastast on olnud taas märgata, et nii tarbijad kui ka arendajad on muutunud optimistlikumaks. Samal ajal on aga näiteks tööstussektoris kindlustunne pidevalt halvenenud, mis võib viidata peatselt mõningal määral kasvavale tööpuudusele. Arendajad sooviksid turule tuua üha uusi projekte, kuid krediidiasutused ei ole sageli nõus neid finantseerima ning ehitusaktiivsus üldiselt on langustrendis ja uute korterite pakkumine võrreldes varasemaga vähenenud. 2019. aastal suurenes elamispindade arendusprojektide finantseerimismaht 12%, veel 2018. aastal kujunes vastavaks kasvunäitajaks 8,3% ja 2017. aastal 29%. Võrreldes 2006. aastaga on uusi arendusprojekte finantseeritud siiski ligi neljandiku võrra väiksemas summas, mis ei võta aga arvesse järjest enam populaarsust kogunud ühisrahastust. Igasugusest ülekuumenemisest kui sellisest oleme tänasel hetkel erinevatele suhtarvudele tuginevalt aga jätkuvalt kaugel, kuid asjaolu, et varasematest pessimistidest on taas optimistid saanud, teeb kohati siiski murelikuks.
Aktsiaturgudel on viimaste kuude vältel mitmete üksikaktsiate näol nähtud röögatu kiirusega kasvavaid hindu, mis on väikeinvestorite huvi investeerimise vastu täiendavalt suurendanud. Igasugused investeerimisalased üritused on viimse piletini läbi müüdud ning hulgaliselt broneeringuid tehakse juba järgmiseks aastaks. Teise pensionisamba reformi läbiviimine on seda tõenäoliselt omakorda võimendamas. Keskpankade rahapoliitika on kõikvõimalikke kriisistsenaariume tagasi hoidmas, soodustades jätkuva rahatrüki näol ennekõike nii väärtpaberite kui ka kinnisvarade hinnakasvu. Alles jääb ainult küsimus, et kaua sarnane olukord kestab, kuidas see ühel hetkel lõppeb ning millised on hilisemad uudsed monetaarpoliitilised meetmed, et sealt omakorda turud kasvule pöörata. Kui vaatame Lääne-Euroopa riikide poole, siis nii mõneski linnas on kinnisvaraturul asjad juba käest ära minemas, mistõttu võivad globaalselt kinnisvaraturuga seotud riskid lähitulevikus taas suurenema asuda.
Alus – Maa-amet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, Eesti Pank, Arco Vara statistika 06.02.2020
