Kavandatud maksutõusud soodustavad elamispinna kättesaadavuse halvenemist
Käesoleva aasta juulis tehti Eesti korteriturul kokku 1666 ostu-müügitehingut, mida oli küll 15% enam kui juunis, kuid siiski pelgalt 0,8% rohkem kui 2023. aasta samal perioodil. Kui kuises vaates võis võrreldes aastatagusega täheldada üsna sarnast turuaktiivsust, siis 2024. aasta esimese seitsme kuu vältel tehti siiski kokku 10% võrra vähem korteritehinguid kui 2023. aasta ja koguni 30% vähem kui 2022. aasta samal perioodil.
Kui aga vaadata tehingute arvu, mis avaldub järelturul, on siiski olnud 2024. aastal täheldada juba enamikes Eesti linnades üsna sarnaseid numbreid nagu aasta varasemalt, viidates turuaktiivsuse osas langustsükli põhja läbimisele. Viimasele on järk-järgult viidanud ka uute korterite osas nende broneerimislepingute arvu mõningane suurenemine eeskätt 2024. aasta kevadest, kuid absoluutnumbrites on seni olnud ka Tallinnas nii järelturul kui uute korterite lõikes positiivsed muutused üsnagi marginaalsed.
Hinnadünaamika osas ei ole olulisi muutusi hiljaaegu avaldunud
Samaaegselt kui globaalselt käib aktsiaturgudel käesoleva artikli kirjutamise aegselt üle pika aja märgatavam aadrilaskmine, siis Eesti elamispindade turg on jätkuvalt olnud üsna stagneerunud hinnadünaamikaga, mille juures ei pakkumis- ega tehinguhindade lõikes ei ole viimastel kuudel saanud olulisi muutusi täheldada. Ligikaudu 2023. aasta sügisest on hinnatasemed olnud võrdlemisi sarnasel tasemel, mille juures hooajati on siiski turul jätkuvalt võimalusi laialdasemate hinnasoodustuste avaldumiseks ning see saab nõnda olema ka veel 2024. aasta IV ja 2025. aasta I kvartalis, kui turg on hooajaliselt selgelt rahulikum. Mõningase hinnasurve püsimist nende täiendavaks languseks toetab jätkuvalt ka asjaolu, et pakkumismaht on enamikes Eesti turupiirkondades ja enamike turusegmentide lõikes võrdlemisi laialdane ning potentsiaalsete ostjate ostuvõimekus ja kindlus ostuotsuseid langetada pole jätkuvalt oluliselt paranenud.
Tänavu juulis tehtud korteritehingute puhul kujunes Eestis keskmiseks mediaanhinnaks 2079 €/m2, mida oli 1,7% vähem kui juunis ning 1,3% vähem kui 2023. aasta juulis, viidates ehk siiski mõningasele hindade langusele. Vastav asjaolu on aga jätkuvalt tulenenud peamiselt muutunud tehingute struktuurist, kus järelturutehingute osakaal on suurenenud. Järelturutehingute arv ei ole osakaalult seni suurenenud aga mitte niivõrd asjaolu tõttu, et inimesed valiksid endiselt kehva elamispinna kättesaadavuse taustal varasemast kehvema kvaliteediga ja madalamahinnalisi varasid, vaid turul on lihtsalt olnud järjest vähem uusi korterelamuid, millede valmimise aegselt uusi kortereid oleks klientidele laialdaselt asjaõiguslepingute näol üle antud. Statistiline surve hindade languseks püsib periooditi ka veel lähikvartalitel, mille juures aga järelturudünaamika eestvedamisel ei ole siiski olnud 2024. aasta Il kvartalist täheldada, et hinnatasemed eeskätt magalapiirkondades kui efektiivseimates turupiirkondades oleksid enam laiapõhjaliselt täiendavalt alanenud.
Üürihindade kasv juulis ootuspäraselt püsis
Paralleelselt on üürihindade kasv viimastel kuudel Tallinna eestvedamisel ootuspäraselt üha kiirenenud. 2024. aasta augusti alguses olid Tallinnas üürihinnad keskmiselt 3,6% võrra kõrgemal kui aasta alguses, samaaegselt kui üüripakkumiste arv on vähenenud 28% ulatuses. Võrreldes aastatagusega olid üürihinnad veel augusti alguses 1,4% võrra madalamal, kuid lähikuudel arvatavalt üürihindade kasv püsib, mille juures peaksid mõnevõrra paranema ka senised jätkuvalt madalad üüritootlused. Üürihindade kasvu toetavad sügisese perioodi alul eeskätt hooajalised tegurid, samaaegselt kui vähene uute üüriinvesteeringute hulk survestab üüripakkumist jätkuvalt taanduma. Mitmendat aastat püsinud inflatsiooniline keskkond ja vahepeal järsult kallinenud laenuraha toetab üürihindade kasvu ka lähikvartalitel, mille juures Eestis kavandatavad täiendavad ettevõtlusega seotud maksutõusud hoiavad inflatsiooni tempokana veel pikemaaegselt, toetades omakorda ka üürihindade kasvu ja muidugi ka uute arendusprojektide korterite pakkumishindade tõusu.
Kinnisvaraturg on üsna laiapõhjaliselt uue kasvutsükli lävel
Kuigi elamispinna kättesaadavus on jätkuvalt tempoka palgakasvu ja alanevate intressimäärade taustal paranemas, ei too see elamispindade turul veel olulist aktiivsuse kasvu ka 2024. aasta järelejäänud kuudel või 2025. aasta alul. Kinnisvara soetamist positiivselt toetavaid tegureid on jätkuvalt vähe, kuid pakkumine on teisalt laialdane ning turul on täheldada, et hulk isikuid, kes aastatel 2021 – 2022 üliaktiivse turusituatsiooni taustal mõnest pakkumisest ilma jäid, on hakanud turule taas tagasi siirduma. Intressimäärade laialdase kasvu taustal võis 2022. aasta II poolest märgata, et juriidilised isikud soetasid järjest vähem kinnisvara ning kavandatud ehitus- ja rekonstrueerimistöid lükati laialdaselt edasi, kuid 2024. aasta III kvartalist on olnud eeskätt tugevalt suurenenud hindamisteenuse päringute taustal märgata, et ettevõtlussektoris on asunud olukord vähemalt teatud tegevusalade lõikes paranema ning uute investeeringute tegemine on taas aktuaalseks muutumas. Ärikinnisvara turul on ka rahavooinvesteeringute hulk 2023. aasta IV kvartalist suurenenud, viidates paralleelselt elamispindade turule langustsükli põhja läbimisele.
Lähikvartalite vaates võib küll järk-järgult oodata mitmete turusektorite ja -segmentide lõikes Eestis peatselt uue kasvutsükli algust ning seda esmalt tehingute arvu ning seejärel hinnatasemete ja ehitusaktiivsuse lõikes, kuid üldine majanduskeskkond püsib siiski suuresti ettearvamatu ja heitlik, mille juures olukord on keeruline nii Eestis kui ka rahvusvaheliselt vaadatuna laiemalt ning seda nii majanduslikel kui ka sotsiaalsetel teemadel, mis üheskoos hoiavad ka tarbijakäitumise lähitulevikus endiselt ettevaatlikul noodil.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 – 2024
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika
