Koroonapiirangute leevenemine ja hooajalised tegurid tõid juunis tehingute arvu järsult allapoole
Tänavu I poolaastal tehti Eestis elamispindadega kokku 16 805 ostu-müügitehingut, mida oli 36% enam kui möödunud aasta samal perioodil ning 20% enam kui 2019. aasta samal perioodil. Eelmise aasta samale perioodile jäi riiklik eriolukord ning sellest tingitud koroonakriisi esmane tarbimisšokk, mille järgselt on aga mõningase viitajaga 2020. aasta II poolest turuaktiivsus märkimisväärselt kasvanud. Juba mitu kuud ei saa enam sisuliselt rääkida pelgalt 2020. aasta vältel ärajäetud ostuotsuste realiseerimisest vaid elamispindade järgne nõudlus on turul selgelt kasvanud. Tänaseks räägime siiski juba osaliselt minevikust, sest eeskätt juunis võis üle-eestiliselt täheldada märkimisväärset turuaktiivsuse alanemist, kus Tallinnas vähenes tehingute arv korteriturul võrreldes maikuuga 14%, Tartus 22% ja Pärnus koguni 45% võrra (Eestis tervikuna -20%).
Ostjateks on elamispindade turul jätkuvalt eeskätt kas esmase või juba järgmise kodu ostjad, kuid ka kinnisvarasse investeerimine on olnud eeskätt 2021. aasta I kvartalist taas väga aktuaalne. Elamispindade järgne nõudluse kasv on olnud laiapõhjaline, mille juures tehingute arv on kasvanud üleriigiliselt ning Harjumaa osakaal tehtud tehingutes ei ole selle taustal võrreldes eelnevate aastatega muutunud. Eelistatuimateks varadeks on eestlastel uusehitistes paiknevad korterid ning rekonstrueeritud või uueväärsed üksikelamud, mille taustal just eriti tugevat kasvu on viimase poole aasta vältel näidanud Eesti elamuturg.
Kui 2021. aasta I poolaastal tehti korteritega Eestis 12 997 ostu-müügitehingut, mida oli 33% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil, siis eluhoonetega hoonestatud maadega tehti 3808 tehingut, mida oli koguni 46% rohkem. Üksikelamute turul on müügiperioodid sarnaselt korteriturule varasema keskmiselt 6 kuu tasemelt lühenenud ajutiselt keskmiselt 3 kuu tasemele, mille juures ostjate seas on üha enam täheldada n-ö laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikuid, kes soovivad oma mõni aasta tagasi soetatud korteri vahetada nüüd üksikelamu vastu. Arvestades Eesti demograafilisi trende, siis võrdlemisi aktiivne elamuturg peaks eelduslikult püsima ka veel vähemalt aastate 2022 – 2024 vältel. Seda muidugi juhul, kui kinnisvaraturgu ei taba taas selle välised võimalikud hetkel ettenägematud negatiivsed tegurid.
Kuna üksikelamute pakkumine on üleriigiliselt üsna piiratud ning hinnakasv oli juba 2020. aastal enamikes piirkondades kiirenenud, on olnud Eestis täheldada märkimisväärset elamuehituse kasvu. Möödunud aastal kasvas üksikelamute osas ehitusega alustamine võrreldes 2019. aastaga ligi kaks korda ning sealjuures ei olnud tegemist sugugi madala võrdlusbaasiga. Tänavune ehitusmaterjalide kiirenenud hinnakasv võib ajutiselt ehitusaktiivsust vähendada ning kavandatud elamute ehitusperioodi pikendada kui ka elamuehituse mõtteid vähemalt ajutiselt maha matta. Viimase kahe kuu vältel on üha enam olnud täheldada, et väga heas seisukorras üksikelamute osas on ostuhuvi märgatavalt suurenenud, kuna olemasolevate uueväärsete järelturu elamute soetamist peetakse tänaste ehitushindade juures atraktiivsemaks. Mitmete klientide puhul on täheldada, et veebruaris-märtsis koostatud ehituseelarve on tänaseks juba kuni 30 protsenti kallim, analoogset hinnakasvu ei ole me aga kinnisvarahindades veel paraku näinud.
Elamuehituse soov näib siiski hetkel olenemata tõusnud ehitushindadest jätkuvalt kasvavat, mida ilmestab eeskätt hoonestamata elamumaa soetamine. Tänavu I poolaastal müüdi Eestis 2741 hoonestamata elamumaad, mida oli 103% enam kui möödunud aasta samal perioodil kui ka 137% enam kui 2019. aasta I poolaastal. Kui peavoolumeedia tahab täna rääkida hirmsasti buumist, siis ärme räägi sellest niivõrd korteriturul, vaid üksikelamute ja elamumaa turul.
Hinnakasv on eluotstarbelise kinnisvara lõikes olnud samuti laiapõhjaline, mille juures kasv on eelmise aasta IV kvartalist kiirenenud nii korterite, üksikelamute kui ka nende püstitamiseks sobilike maade osas. Hinnakasvu tempod on piirkonniti ja erinevate varade lõikes suhteliselt diferentseeritud, kuid üle-Eestiliselt võib väita, et korteriturul on hetkel hinnad võrreldes aasta algusega ligi 10% kõrgemal ning üksikelamute turul ligi 5% kõrgemal, kuid koheselt kui minna näiteks uute elamispindade juurde, räägime juba ligi kolmandiku võrra kiiremast hinnakasvust ning olenemata mõningasest rahunemisest näivad hinnad suhteliselt piiratud pakkumise tõttu kasvu selgelt jätkavat ka 2021. aasta II poolaastal. Kiireim kasvuperiood jäi siiski kevadisele perioodile, nii mai kui ka juuni vältel on Tallinnas olnud täheldada selget hinnakasvu aeglustumist ning võib eeldada, et mõnekuulise viitajaga jõuab analoogne trend ka mujale üle Eesti.
Võiks ehk arvata, et hindade kasv on pelgalt rahakate eraisikute eufoorilisest käitumisest tingitud tarbimisbuum. Jah, suures osas kindlasti, kuid kui vaatame ka pigem meedias vähem kajastatud kinnisvarateemalisi valdkondi, siis me näeme kiirenenud hinnakasvu ka näiteks metsa- ja põllumajanduslike maade osas. Metsamaade hinnad kasvasid tänavu I poolaastal võrreldes aastatagusega Eestis 27% ja haritavad maad 7,8% võrra. Puidu hinnad on globaalselt kasvanud ning paralleelselt koroonapiirangute leevenemine, hooajalised tegurid ja ülemaailmsed klimaatilised probleemid viivad põllumajandustoodangu järgse kasvuni ja see kõik avaldub paraku ka kasvavates maa hindades, mis omakorda viib kiireneva inflatsioonini kinnisvaraturu ja stockmarketi asemel ka supermarketis. Toorainete hinnad on siiski nii puidu kui ka metallide lõikes asunud kõrgtasemetelt taas alanema, viidates mõningase viitajaga olukorra peatsele tõenäolisele rahunemisele.
Mind paneb osaliselt imestama, kui kiirelt on taustsüsteem viimase pooleteise aasta vältel muutunud. 2020. aasta jaanuaris võis oodata suhteliselt positiivse kinnisvaraturu käekäiguga eesolevat aastat, märtsist langes kindlustunne aga nii tarbijatel kui ka ettevõtjatel järsult ning tänaseks oleme juba optimistlikumad kui enne koroonapandeemiat. Tänane elamispindade tehingute arvu tase siiski Eesti kinnisvaraturul väga pikalt püsida ei saa, mille taga on eeskätt meie demograafilised tegurid kui ka asjaolu, et suhteliselt piiratud pakkumise tõttu on hinnakasv kiirenenud ning see on viinud üsna lühikese ajaga selgelt kinnisvara kättesaadavuse halvenemiseni, mille najale võib ka juba kirjutada osa maikuu tipptasemelt alanenud turuaktiivsusest. Elamispindade järgne nõudluse tipp näis kulmineeruvat maikuus, kuid selle taga võivad olla ajutiselt pelgalt koroonapiirangute leevenemisega ja suvise perioodi algamisega seotud hooajalised tegurid. Kui kinnisvaraturul turuaktiivsus märkimisväärset kasvu ei saa enam hetkel prognoosida, siis üleüldine tarbimisbuum siiski selgelt jätkub, millele annab omakorda sügisel tooni ka II pensionisamba vabanev kapital.
Optimistliku tarbijakäitumise taga on kinnisvaraturul hetkel väga hea laenuraha kättesaadavus ning selle lai pakkumine. Võrreldes 2019. aastaga on tänasel hetkel eluasemelaenu intressid madalamad, laenuraha pakkujaid on rohkem ning kuna odavat raha ei ole kõigil kuhugi piisavas mahus suruda, siis eluasemelaenude valdkond on selle kõige taustal koroonapandeemia aegselt üks eelistatuimaid laenuturu segmente. Eluasemelaenude intressid alanesid igakuiselt möödunud aasta keskpaigast tänavu kevadeni, mille järgselt on olnud täheldada marginaalset krediidi hinna kasvu. Turul on märgata, et nii mõnigi väiksema turuosaga pank võimaldab finantseerida varasid tingimustel ja mahtudes, mida Skandinaavia pangad rangelt ei võimalda. Kui teise ja kolmanda eluasemelaenu saamine oli varasemalt Eestis küll võimalik, aga teine laen oli juba kõrgema intressiga ning mitme elukoha pidamist oli vaja oma olemuselt põhjendada, siis täna on juba võimalik ühes ja samas väikelinnas pidada samaaegselt kolme erinevat eluasemelaenu täpselt samasuguse intressimääraga, kuid mis siin salata, need ülejäänud kaks on tegelikkuses enam kui tõenäoliselt üüriinvesteeringud.
Üürituru teemadel jätkates, Tallinn on viimase paari kuu vältel näinud märkimisväärses tempos vähenevat üüripakkumiste arvu. Käesoleva artikli kirjutamise hetkel on Tallinnas kinnisvaraportaali kv.ee andmeil avalikult pakkumisel 1376 üürikorterit, veel aprillis oli 1839 pakkumist. Üürihinnad on vähenenud pakkumise taustal taas veebruarist üsna kiirelt kasvama asunud (jaanuar -> juuli +5,5%) ning arvestades üldist taustsüsteemi, siis kasv lähikuudel üsna kindlalt jätkub. Sügisesel perioodil asub taas kasvama tudengite poolne nõudlus, palgakasv on hetkel kiirenemas, tööpuudus on nii koroonapiirangute leevenemise kui ka hooajaliste tegurite tõttu vähenemas, tööhõive on kasvamas, Tallinna kolimine on selle kõige taustal juulist taas üle pika aja kasvama hakanud, lühiajalise majutuse äri on august välja ronima asunud ning üleüldine tarbijate heaolu on kiirenenud majanduskasvu taustal võrdlemisi tugev.
Mida aeg edasi, seda rohkem hakkab kinnisvaraomanikele tunduma, et koroonakriis ei olnud majanduslikult vaadates sugugi negatiivne nähtus, vaid võrdlemisi positiivne. Lühiajaline likviidsuse vähenemine pakkus ajutiselt ajaakent uute varade soetamiseks varasemast madalamalt hinnatasemelt (tüüpkorterite hinnad on Tallinnas juunikuu seisuga keskmiselt +25% kallimad kui 2020. aasta juunis). Kinnisvarainvesteeringud on väljaspool kaubandus-, teenindus-, meelelahutus-, majutus- ja toitlustuspindu näinud tugevamat kapitalikasvu kui keegi oleks võinud 2020. aasta alguses prognoosida ning lähikvartalite inflatsiooniline keskkond ei paista olulisi negatiivseid probleeme toovat, kasv jätkub, siiski aeglasemalt. Tänased hinnakasvu tempod nii finants- kui ka kinnisvaraturgudel ei ole pikemas perspektiivis sugugi jätkusuutlikud ning pole tõenäoliselt saladus väitmaks, et hetkel võib selgelt käia aluse loomine järgmisele võimalikule finantskriisile. Või kui nüüd päris aus olla, siis ega 2008. a. kriisi veel lahendatud ei olegi, me oleme rahatrükiga sellega seotud probleeme lihtsalt edasi lükanud ning koroonapandeemia on olukorda negatiivses võtmes veelgi süvendanud.
Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2010 – 2021 (iga aasta juuni)
2021. aasta juuni andmed on toodud 06.07 seisuga, andmed võivad tagantjärele mõnevõrra muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
