Kinnisvaraarendajate ja -müüjate ootused on liialt kõrgel
Tänavu maikuus tehti Eesti korteriturul kokku 1726 ostu-müügitehingut, mida oli 0,3% vähem kui aprillis ning koguni 21% vähem kui 2023. aasta samal perioodil. Kuigi tehingute arv on turul aprillist iga-aastaste hooajaliste tegurite taustal ootuspäraselt selgelt suurenenud, on aga tänavu jäänud hooajaliste tegurite positiivne mõju turul oodatust mõõdukamaks. Viimane väljendus juba märtsis, mil üldiselt tehingute arv võrreldes talviste kuudega järsult suureneb, kuid vastav trend kandus aga hoopis aprilli ning jäi ka sealjuures suhteliselt leebeks. Muutused turu hooajalises käitumises viitavad jätkuvalt kehvale tarbijate kindlustundele, mis on omakorda avaldunud ka elamispindade hinnatasemete muutustes.
Tüüpkorterite hinnad on tänavu II kvartalis jätkuvalt langenud
2024. aasta mais tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis tervikuna keskmiseks mediaanhinnaks 2045 €/m2, mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri juures küll 0,9% rohkem kui aprillis, kuid siiski vähenenud uute korterite asjaõiguslepingute taustal koguni 9,8% vähem kui 2023. aasta mais. Tegelik hinnatasemete langus on aastase perioodi vältel olnud aga selgelt mõõdukam, mille juures on hindade langus aga silmnähtavalt esile tulnud jätkuvalt nõukogudeaegsete telliskivi- ja paneelkonstruktsioonis korterelamute ehk nn tüüpkorterite lõikes.
Tallinna kui efektiivseima turupiirkonna näitel on tänavu II kvartalis esimese kahe kuu vältel kasvanud tüüpkorterite hinnad võrreldes I kvartaliga peamiselt 1960ndatel ehitatud korterelamute korterite osas küll 2,6% võrra, kuid peamiselt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad on seevastu alanenud 3,1% ulatuses. Aastatel 1940 – 1970 ehitatud korteritest paikneb suur hulk Kesklinnas ja selle vahetus naabruses, mille juures ka Kesklinna piirkonnas on hindade langus olnud mõõdukam kui magalapiirkondades. Viimaste osas on aga peamiselt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad langenud võrreldes tänavu I kvartaliga eriti tugevalt just Haaberstis (-8,4%) ja teataval määral ka Lasnamäel (-2,5%), mille üheks põhjuseks võib olla asjaolu, et tööturul suurenenud pingete tõttu on mõningase ajalise viitega madalama sissetulekuga leibkondade kindlustunne ehk ajutiselt täiendavalt halvenenud.
Kõrgemahinnalistes turupiirkondades on hindade langus olnud selgelt mõõdukam, mille juures ka ostjaskonna adaptiivsusvõime seoses järsult kallinenud laenurahaga on tuntavalt positiivsem kui magalapiirkondades. Mõningase ajalise viitega on aga paralleelselt olnud täheldada, et kui 2023. aastal oli Eesti väikelinnade osas hindade langus suhteliselt mõõdukas, siis 2024. aasta I pooles on kinnisvarade müügikuulutuste lõikes järjest laialdasemalt silma hakanud pakkumishindade langetamised ka väiksemates turupiirkondades. Viimase põhjuseks on suuresti kasvanud pakkumismaht, mille põhjuseks on omakorda olnud halvenenud likviidsus. Kuigi laenuraha odavnemine euroala keskpanga otsuste tõttu suve algusest kiireneb, jääb likviidsus aga ka veel lähitulevikus jätkuvalt kehvaks, piirates aga edasist võimalikku hinnalanguse süvenemist.
Kinnisvarade müüjad on oma mõtetes veel liialt aastates 2021 – 2022 kinni
Turuosalised on pakkumishindadega aga jätkuvalt kõrgel ning kinnisvarade müüjate arusaam turusituatsioonist kipub olema veel kusagil aastates 2021 – 2022, sest pakkumishindade allapoole korrigeerimist tehakse jätkuvalt tagasihoidlikult ning äärmiselt ebarealistlike pakkumishindadega müügikuulutuste hulk on jätkuvalt kuhjunud, seda nii korterite kui ka elamute turul. Põhjused on sealjuures küll sisendkulude kasvu tõttu osaliselt teised, kuid ka uute korterite turg viitab üleriigiliselt juba pikemat aega statistiliselt asjaolule, et uute elamispindade pakkumishinnad ronivad sõltumata muutunud turusituatsioonist järk-järgult ülespoole. Taoline olukord viitab aga paraku sellele, et elamispinna kättesaadavus uusehitiste kontekstis väga suure osa elanikkonna jaoks lähitulevikus oluliselt ei parane ning uue majanduse kasvutsükli esilekerkides võib ka tehinguhindade tõus avalduda segmenditi taas suhteliselt kiiresti.
Kinnisvaraturu taastumise ootusi hinnatakse üle
Viimase aasta ajaga on uute korterite keskmine pakkumishind kasvanud Tallinnas ligi 6%, Tartus 2,5% ja Pärnus 2% võrra ning kuigi avalike müügikuulutuste arv ei ole ehk nähtavalt oluliselt suurenenud, on mitteavalike müügipakkumiste hulk aga üha kuhjunud, viidates uute korterite turul tiheda konkurentsi püsimisele ka lähiaastatel. Kinnisvaraarendajad aga taotlevad jätkuvalt aktiivselt ehituslube ning menetlevad planeeringuid, kus üha suuremate arendusalade ajaliste plaanide osas jääb kohati tugevalt mulje, et turu taastumise ulatust hinnatakse üle. Kui 2000ndate buumi järgselt avaldunud kriisi mõjul jäid turuosalised aastateks liialt pessimistlikuks, siis koroonakriis kui ka aastate 2022 – 2024 majanduskriis on ehk vastupidiselt loonud olukorra, kus seni pole veel paljudel piisavalt valus hakanud ning seetõttu ollakse lähituleviku osas ehk liialt optimistlikult meelestatud. Eriti selgelt on seda täheldada Tallinna lähiümbruse ja Eesti väikelinnade osas, kus 2000ndate buumi järel jäeti hulk suuri arendusplaane pikemaks ajaks sahtlisse, kuid aastatel 2022 – 2024 on neid üha lisandunud.
Potentsiaalsed ostjad võtavad täna aga olukorda pigem konservatiivselt, mida illustreerib hästi ka pikenenud müügiperioodidega ja laialdase pakkumisega turukeskkond. Kuigi hooajalistele teguritele tuginevalt 2024. aasta II pooles pakkumismahu edasine kasv ehk lähitulevikus taas peatub, jääb pakkumismaht endiselt üleriigiliselt kõrgeks. Kinnisvaraportaalis kv.ee ületati maikuus Eesti korteriturul 10 000 müügipakkumise tase, mis vastab senist 2024. aasta müügitempot arvesse võttes ligi kuue ja poole kuu tehingute pakkumismahule ning kuigi üldiselt on see optimaalne, on aga regiooniti erinevused laialdased ja seda eriti suurema asustustihedusega turupiirkondade lõikes. Olukord, kus üüriturul on aga pakkumismahu kasv pöördunud kevadest taas languseks, annab ehk aimu, et suurem pakkumismahu kasv on möödas ning peatselt võib üürihindade osas alata uus kasvutsükkel, tuues endaga teatava ajalise viitega ehk kaasa ka ostu-müügitehingute turu ning seda peamiselt 2025. aastal.
Kehv elamispinna kättesaadavus pidurdab aktiivselt ääremaastumist
Elamispinna kättesaadavus on aga endiselt kehv, mille juures küll ligi kaks aastat järjest ei ole elamispindade hinnad tõusnud ning olukorda on saatnud jätkunud palgakasv ja endiselt pigem kiire inflatsioon, ei ole see nominaalis siiski elanikkonna ostujõudu veel oluliselt parandanud. Trend on siiski paremuse poole püsiv, kus edasise laenuraha jõulisema odavnemise taustal elamispinna kättesaadavus siiski paraneb. Ostjad ei pelgagi täna ehk turul üldiselt mitte niivõrd kõrgeid kinnisvarahindu vaid pigem igakuiseid kõrgeid laenumakseid, mille taustal on 2024. aastal endiselt tugevalt tooni andnud isikud, kes kolivad Tallinnast väljapoole mujale maakonda või ka mujale Eestisse, kus elamispindade hinnatase on soodsam. Viimast iseloomustab hästi ka olukord, kus tänavu esimese nelja kuu vältel vähenes Tallinna elanike arv ligi 1700 võrra.
Kui 2000ndate buumi järgse ligi 17%lise tööpuuduse taustal kolis elanikkond esmajoones ära Eesti väiksematest keskustest, siis praeguse majanduskriisi taustal ei ole tööturu üsna hea situatsiooni tõttu üldistatult ääremaastumine kuigi silmnähtavalt võimendunud ning kui ka avaliku sektori poolseid doteerimismeetmeid jälgida, siis näiteks Ida-Viru maakonna kui Eesti ühe mahajäänuima turupiirkonna näitel ei tundu lähitulevik õiglase ülemineku meetmete baasil justkui kuigi halbades majanduslikes ja sotsiaalsetes toonides. Uue kasvutsükliga seotud atraktiivsed investeerimisvõimalused ei pruugi ka selle taustal olla peatselt ehk enam sugugi niivõrd ainult Tallinnas ega ka ainult elamispindade sektoris.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 – 2024
Allikas: Maa-amet
