Septembris tehti korteriturul veidi enam tehinguid kui aasta tagasi
Tänavu septembris tehti Eesti korteriturul kokku 1847 ostu-müügitehingut, mida oli 2,4% võrra vähem kui augustis, kuid siiski 4,4% enam kui aasta tagasi samal perioodil. Turuaktiivsus on olnud üsna sarnasel tasemel juba pikemat aega, mistõttu on võrdlusbaas muutunud üha madalamaks ning selle taustal asub lähitulevikus esile kerkima järjest enam perioode, kus tehingute arv võrreldes aastatagusega taas suureneb. Eriti hästi on seda olnud 2024. aastal juba täheldada üksikelamute kui ka erinevate hoonestamata maade turul, kus piirkonniti tänavu tehingute arv võrreldes aastatagusega juba suureneb. Üleüldiselt on enamike turusegmentide puhul jäänud seni madalaim tehingute arv kas 2023. aasta või ka 2024. aasta I kvartalisse, mille juures näib, et langustsükli põhi on kinnisvaraturul selgelt läbitud. Ei maksaks siiski veel seetõttu oodata, et lähitulevikus siit mingisuguseid järske positiivseid muutusi ülespoole aset leiaks, kuid väljavaated turul edasiselt aset leidva osas on selgelt positiivsemad kui 2022. või ka 2023. aasta samal perioodil.
2025. aasta I pooles ei saa veel välistada hooajaliselt jätkuvalt suurenevat pakkumismaht 2024.aasta septembris tehtud korteritehingute puhul kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks Eestis kui tervikus 2022 €/m2, mida oli 3,3% vähem kui eelneval kuul, kuid siiski 1,1% rohkem kui 2023. aasta samal perioodil. Pakkumismahu kasv on 2024. aasta II pooles pöördunud ootuspäraselt hooajaliselt langusesse, mille juures pakkumishindade langustrend on olnud jätkuvalt marginaalne, viidates olukorrale, kus turul praktiseeritakse müüjate poolel müügistrateegiana jätkuvalt pelgalt agressiivset ootamist. Erinevalt 2000ndate suurest finantskriisist on tänavu nii pangandus kui ka kinnisvaraturg tugevalt vastu pidanud ning pole ka võimalik prognoosida, et olukord lähitulevikus enam negatiivses võtmes süveneda võiks, kuid pakkumismahu hooajalist täiendavat kasvu ei saa veel 2025. aasta I pooles välistada. Majanduskasvu ootuste osas ollakse küll võrdlemisi pessimistlikult häälestatud ning tarbijakindlus on 2024. aasta II pooles jätkuvalt äärmiselt kehval tasemel, kuid tööturuga seotud näitajad ei ilmesta kuigi kehva taustsüsteemi ning edasine intressimäärade taandumine ja kinnisvaraturul laialdane pakkumine toob prognoositavalt järk-järgult potentsiaalset ostjaskonda turule tagasi.
Rahavooinvesteeringuteks sobilike ärikinnisvarade vastu on huvi suurenenud
2023.aasta sügisel oli 6-kuu Euribori tipptase ligi 4,15% juures ning käesoleva artikli kirjutamise aegselt on 6-kuu Euribor läbimas kolme protsendi taset allapoole, viidates oma olemuselt üsna jõudsale intressimäärade langetamisele. Keskpankade poolsed signaalid kui ka finantsturgude futuurid viitavad intressimäärade jätkuvale taandumisele ka tulevikus, mille juures on ka ärikinnisvarade turul olnud professionaalsemate turuosaliste poolt taaskordselt märgata 2024. aasta sügisest esmaseid suuremamahulisi rahavooinvesteeringuid. Kuigi taustsüsteem ei ole veel rahavooinvesteeringute tegemiseks kuigi soosiv, näib siiski turul, et turuosalised panustavad olukorra paranemisele ning seda võib peatselt vähemalt osaliselt pidada ka ehk isetäituvaks ennustuseks. Elamispindade turul on kinnisvarateenuste tarbimise puhul jätkuvalt täheldada laialdast osakaalu just refinantseerimisoperatsioonide elluviimiseks, mida kirjeldab hästi ka jätkuvalt kõrge eluasemelaenude väljastamise käive, kuid oma olemuselt illustreerib olukord turul tegelikkuses toimuva osas ligikaudu aastaid 2015 – 2016, kus ka ajalooliselt vaadatuna oli turg üsna hästi tasakaalustatud.
Turutrende domineerib jätkuvalt laulva revolutsiooni põlvkond
Turul on jätkuvalt täheldada, et huvi nn maamajade ja suvilate soetamise vastu on küllaltki aktuaalne, kuigi samaaegselt erinevate meelelahutusalaste ettevõtete käekäik ei ole kiita ei pealinnas kui ka mujal Eestis. Vastava asjaolu põhjuseks on suuresti Eesti demograafiline olukord, kus laulva revolutsiooni põlvkond majanduslikult aktiivse elanikkonna osas suuresti domineerib ning kuna nad soovivad jätkuvalt kolida korteriturult elamuturule või soovivad lisaks korterile ka maakodu, on üksikelamutega ja suvilatega hoonestatud maade turu puhul võrdlemisi tugev demograafiline tugi. Seetõttu võib ka arvata, et olukorras, kus makromajanduslik taustsüsteem lähitulevikus järk-järgult paraneb, võib kinnisvaraturule üle kanduvaid positiivseid muutusi ehk täheldada suuresti just elamuturul ning seda mitte niivõrd Tallinnas, vaid kuni 300 000 eurot maksvate varade piirkondades. 2024. aasta esimese üheksa kuu vältel müüdi Eestis üksikelamuid 3,0% võrra enam ning suvilaid 2,3% vähem kui aasta tagasi samal perioodil, mille kõrval taandus korteriturul samaaegselt tehingute arv koguni 7,3% ulatuses.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 – 2024
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika
