Majanduskriisi järgselt taas kasvutsüklisse sisenenud kinnisvaraturul on olnud märgata ennekõike nii erineva kiirusega arenevaid piirkondi kui ka erineva kiirusega kasvavaid turusegmente. Kui korteri- ja elamuturg on viimaste aastate vältel olnud pidevas kasvutrendis, siis maaturul on nii tehinguaktiivsuse kui hinnakasvu eestvedajaks jäänud peamiselt Harjumaa eesotsas Tallinnaga ning selle lähipiirkondadega.
Maaturu aeglasemat kasvu saab põhjendada ennekõike majanduskriisi tulemusena aset leidnud muutustest. Hoonestamata maade arendusprojektide kasumimarginaalid on võrreldes teiste arendusvaldkondadega oluliselt kõrgemad, mistõttu ka aastakümne taguse kinnisvaraturu mulli kujunemise ajal võetud riskid olid märgatavalt suuremad kui tänasel ajal. 2018. aastal jahenemise märke näitama hakanud korterituru kõrval on samaaegselt kasvu aeglustumist ja kohati ka juba tehingute arvu langust kujundama asunud ka mitmed maaturu segmendid.
2018. aastal tehti Eestis 2656 hoonestamata elamumaa tehingut, mida oli 3,3% vähem kui 2017. aastal. Samaaegselt müüdi 214 hoonestamata tootmismaad, mida oli 10% vähem ning 129 hoonestamata ärimaad, mida oli koguni 13% vähem kui veel aasta varem. Hinnakasv on siiski olnud kõikide vastavate segmentide osas kiirem kui eelnevatel aastatel, elamumaade mediaanhind kasvas 37%, tootmismaadel koguni 87% ning ärimaadel veidi tasakaalukamalt 18%. Võrreldes kümnenditaguse kõrgkonjunktuuri perioodiga ei ole elamu- ega ärimaade osas kuigi laiapõhjalist kasvu siiski aset leidnud, turuaktiivsuse osas on märkimisväärset tõusu näidanud pikemale perioodile taandatuna ainuüksi hoonestamata tootmismaad.
2018. aastast vaadatuna on põllumaa hind kasvanud 5 korda rohkem kui Tallinna korterid
Vaadates põllu- ja metsamajandusliku kasutusega maid, siis 2018. aasta vältel müüdi 1032 haritavat maad ning 2389 metsamaad. Haritava maa hektari mediaanhinnaks kujunes 3005 eurot ning metsamaal 2867 eurot, hinnatase kasvas aasta jooksul vastavalt 6,2% ja 43% võrra. Metsamaade hinnakasvu on soodustanud ennekõike vahepealne stabiilne külmade ilmade periood ning puidu hinnakasv. Eesti talved on möödunud aastatel olnud suhteliselt soojad ning sellel on olnud otsene mõju raie- ning puidu metsast väljaveo mahtudele. Samaaegselt tuleb aga arvestada, et järjest suurem hulk metsamaad on jõudmas raieküpsesse ikka, mis soodustab tehtavate tehingute osas hinnakasvu. Kasvanud majandusaktiivsuse ning tarbimise tõttu on lähitulevikus oodata põllumajanduslike ettevõtete investeeringute kasvamist, mis asub soodustama ka edasist haritava maa hinnakasvu.
Uute arendusalade üleplaneerimine jäi kümnenditagusesse perioodi
Kuni 2008. aastani kehtestati hulgaliselt uusi detailplaneeringuid, millest suur osa on praegusel ajal endiselt realiseerimata. Üleplaneerimine ei olnud sealjuures omane mitte ainult Harjumaale vaid kõigi Eesti suuremate keskuste lähiümbrusele. Tänasel hetkel pidurdab sarnast arendamist ja planeerimist ennekõike muutunud kohalike omavalitsuste planeerimisalane tegevus ning madal kommertspankade huvi hoonestamata maade ostu finantseerida. Enamikel juhtudel ületavad arenduskulud keskustest eemal paiknevates kesisemates asukohtades potentsiaalselt arendatavate kruntide turuväärtust, mistõttu arendajad ei ole investeeringute tegemisest huvitatud. Tehinguaktiivsus on küll mitmete hoonestamata maade segmentide osas kasvanud, kuid hinnataseme terviklikku kasvu hoiab tagasi varasemalt nii lattu toodetud kruntide rohkus kui ka senine võrdlemisi madal ettevõtete investeeringute tegemine. Valglinnastumist nii elukondliku kui ka äri- ja tootmistotstarbeliste kinnistute esilekerkimisel Tallinna lähiümbruses asuvad tulevikus kõigi eelduste alusel takistama ka väärtuslikul põllumajandusmaal ehitustegevust reguleerivad sätted.
Väikearendajate seas on märgata võimalike riskide alahindamist
Pideva ehitushindade ja korterelamute ehituseks sobilike kruntide pakkumishindade kasvu tõttu on märgata, et maa senine hinnakasv on asunud pidurduma ning üle turuväärtuse hinnastatud pakkumiste arv on jätkanud kuhjumist. Kui veel varasematel aastatel oli võimalik kõrgema hinnaga maa sisseostuhind tagasi teenida pideva kinnisvara hindade üldise kasvuga, siis alates 2018. aasta keskpaigast alates ei ole see enam enamike korterituru segmentide osas võimalik ning pigem on arendajate marginaalid asunud alanema. Riskide kuhjumist on tagasi hoidma asunud mitmed krediidiasutused, kelle pakutava raha hind on veidi tõusnud. Samas, järjest eksootilisemaid varasid on finantseeritud peamiselt ühisrahastuse läbi, kust on aga juba üle-Eestiliselt paista, et täitemenetluste arv on taas kasvamas.
Turuosaliste ootused on sageli ületamas korterituru edasiste võimalike arengutrendide olemust. Alanev turuaktiivsus ning peatuv hinnakasv on tõstnud nii mitmetegi töös olevate arendusprojektide osas kõikvõimalikke arendustegevusega kaasnevaid riske, väiksema kogemusega arendajad alahindavad võimalikku turu- ja ühtlasi likviidsusriski. Vaba raha hulk on kinnisvaraturul endiselt üsna suur, probleemiks on aga sobilike investeerimis- ja arendusprojektide vähesus. Viimase tõttu on aga järjest suurem risk, et vaba rahaga otsustatakse midagi arendama hakata, mille järele turul tegelikkuses vajadust ei pruugigi olla. Kaalutud on siseneda väikelinnade turule, kuid kuna aktiivseimates väikelinnades on juba nõudlus Tallinnale ennetavalt vähenenud, siis on õige moment maha magatud. Viimast õnnestus edukalt tabada üle-Eestiliselt pigem vähestel. Väikelinnade arendusprojektide osas on olnud märgata, et hinnaklassiga eksiti ning müük kulgeb oodatust aeglasemalt või kõige halvematel juhtudel juba ühikuid üüritakse.
Mitteeluhoonete osas ei ole enam spekulatiivsete projektide hulga kasvu oodata
Ärikinnisvara sektoris on oodata nii investeerimislaine mõningast taandumist kui ka ehitustegevuse järk-järgulist vaibumist, seda sealjuures nii büroo- kui ka lao- ja tootmisotstarbeliste kinnsivarade osas. Arvestades turul valitsevat kindlustunnet, tänast pakkumise ja nõudluse suhet ja selle võimalikku muutust tulevikus, ei ole lähikvartalitel ette näha mitteeluhoonete osas spekulatiivset ehitusaktiivsuse kasvu. Senine laialdane ehitustegevus on viinud olukorrani, kus sarnaselt korterelamuprojektidega on kehtiva ehitusõigusega kruntide hinnad kasvanud ning uusi projekte hakatakse läbi viima aina vähem. Üürihinnad ei ole ärikinnisvara hindadega samas tempos kasvanud, mistõttu pindade tootlused on seni pidevalt langenud. Aktiivne ehitustegevus on soodustanud nõukogudeaegsete kehvema kvaliteediga pindade osas vakantsi suurenemist ning üürnike siirdumist tänapäevastesse hoonetesse.
Ettevõtete kindlustunne nii Eesti maksupoliitilise- kui ka Põhja-Euroopa riikide majanduskeskkonna edasiste arengutrendide osas on siiski pigem halvenenud, mistõttu investeeringute laiapõhjalist kasvu maa- ja ehitiste osas ei saa tõenäoliselt lähitulevikus kuigi optimistlikus mahus oodata. Olenemata sellest, et periooditi on olnud taas märgata ettevõtete põhivarainvesteeringute mõningast kasvu, jääb siiski maasse investeerimine endiselt sarnasele tasemele kui perioodil 2008 – 2012 ning ühtlasi ei ole olulist maasse investeerimise kasvu olnud alates 2015. aastast samuti märgata.
