Kinnisvara ostmine on inimese elus üks suurimaid ja ilmselt ka üks kulukaimaid otsuseid, mis tuleb hoolikalt läbi mõelda. Vähemtähtis ei ole ka kinnisvara müük. Kinnisvaratehingut planeerides tuleb aegsasti läbi mõelda, kas sellega kaasnevad maksud.
Füüsilistele isikutele ja juriidilistele isikutele (äriühingute) kehtivad kinnisvara omandamisel ja võõrandamisel erinevused. Füüsilistele isikutele on olulised tulumaksuga maksustamise küsimused, juriidilistele isikutele aga ennekõike käibemaksuga seotud küsimused. Uurime täpsemalt, millisel juhul tuleb eraisikul kinnisvaratehingut tehes tulumaksu maksta.
Millal kohaldub kinnisvaratehingut tehes tulumaksukohustus?
Kinnisvara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse reeglina tulumaksuga, nagu ka kinnisvara vahendustegevusest ning kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest saadud kasu. (Võõrandamine on tehing, mille tulemusel vara vahetab omanikku, näiteks ost-müük, kinkimine, vahetus jms.)
Teatud kinnisvaratehingud on tulumaksuvabad. Kui eraisik võõrandab eluruumi, mida ta kuni võõrandamise hetkeni kasutas oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja seda tulumaksuga ei maksustata. Maksuvabastust saab kasutada ühele müügitehingule korra kahe aasta jooksul. Tehingutevahelist kaht aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.
Mida loetakse elukohaks?
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 14 lõike 1 kohaselt on isiku elukoht koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab.
Maksumaksja elukohta iseloomustab esmalt selle seotus tema isiklike ja majanduslike huvidega. Seega on elukoha kindlakstegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus. Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Kuna korteri müük võib venida pikale, siis lähtub Maksu- ja Tolliamet sellest, et korterit kasutati elukohana vähemalt müügiprotsessi alguseni. Sageli aga üüritakse korter välja kuni ostja leidmiseni, kuid nii kaotatakse võimalus maksuvabastust kasutada ja sellisel juhul tuleb korteri müügist teenitud tulult tasuda tulumaks. Seega, kui te olete kinnisvara kasutanud enda elukohana ja saate seda maksuvabalt maha müüa, siis ei tohi te seda enne müüki isegi mitte üheks kuuks välja üürida.
On laialt levinud müüt, et võluravimiks on rahvastikuregistris konkreetse kinnisasja kuuks-kaheks enda elukohana registreerimine ning – voila! – probleem ongi lahendatud. Ei ole!
Elukohana faktiline kasutamine (või mittekasutamine) tuleneb elulistest asjaoludest ning tuleb maksumaksjal vaidluse korral ka endal tõendada. Kui korteriomandi omanikku näeb majarahvas heal juhul korra aastas ühistu koosolekul, ent üürnikud regulaarselt silma hakkavad (ja ärgu omanikud arvaku, et valvsad naabrid tähele ei pane), on omanikul äärmiselt keeruline tõendada eluruumi faktilist kasutamist oma elukohana.
Päranduse või kingitusena saadud kinnisvara müük
Pärandi või kingitusena saadud vara, olgu selleks korter, eramu või maa, ei kuulu selle saamisel maksustamisele. Küll aga tuleb maksta tulumaks, kui see vara edasi müüakse, välja arvatud siis, kui kingitud või päritud kinnisvara on kasutatud kuni selle müügini elukohana. Kingituste puhul tuleb arvestada ka asjaolu, et hilisemal tehingul loetakse kingisaaja soetusmaksumuseks 0 eurot.
Mis on kinnisvara soetusmaksumus?
Soetusmaksumus on lihtsamalt öeldes kinnisvara ostuhind koos kulutustega, mida tehakse kinnisvara parendamiseks. Näiteks kuuluvad soetusmaksumuse alla elamu renoveerimine ja juurdeehitus, kuid mitte kinnisvara haldamisega seotud üldkulud, nagu seinte värvimine, tapeetimine, halduskulud, kommunaalkulud, elektriarved jne. Tulumaksuga maksustatakse müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud müügiga otseselt seotud kulud, näiteks notaris tehingu eest tehtud kulud. Ekslikult arvatakse sageli, et kui müüdav kinnisvara oli ostetud pangalaenuga ja müüja ise reaalselt endale peale müügitehingut pangaarvele raha ei saanud, siis maksustatavat kasu ei tekkinudki. Nii see siiski pole, kui müügihind oli ostuhinnast kõrgem. Kui maksuvabastust rakendada ei saa, kuulub maksustamisele kogu saadud kasu, hoolimata asjaolust, et see läks pangale kodulaenu kustutamise või muude jooksvate kulude katteks. See, kas kodu ostetakse enda olemasolevatest vahenditest, raha laenatakse sõbralt või pangast, ei ole oluline.
Millisel juhul veel kehtib maksuvabastus?
Lisaks elukohale kehtib maksuvabastus ka suvila või aiamaja müügile, kuid seda tingimusel, et kinnisvara on olnud müüja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Kohtupraktika kohaselt peab näiteks suvila olema ka suvilana kasutuses.
Kui võõrandatavat eluruumi on kuni võõrandamiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel (näiteks üüriti välja, kasutati ettevõtluses vms), siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.
