Tartumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam Ülenurme vallas ning Tartu linnas. Tehinguaktiivsuselt järgnevad Tartu vald, Haaslava, Luunja ning Tähtvere vald. Erinevalt Tartu linnas tehtavatest tehingutest on lähivaldade näitel suures osas tegemist uusehitistega. Olenemata tehinguaktiivsuse piirkondlikust erinevusest ei ole Tartu linna ning selle vahetute lähipiirkondade elamute hinnatasemed statistiliselt vaadatuna kuigi erinevalt hinnastatud. Tartu linna lähivaldades on kõige madalamate hindadega tehtud tehingud valdavalt Tähtvere vallas, kus on ühtlasi ka kõigest üksikuid elurajoone.
I kvartal tõi maakonnas tervikuna nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete languse
2017. aasta I kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Tartumaal kokku 96 tehingut. Tehinguaktiivsus oli maakonnas tervikuna võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga langenud 15% ja võrreldes aastataguse ajaga 5,0%. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 86 000 eurot ja mediaanhinnaks 70 000 eurot. Aritmeetiline keskmine langes võrreldes möödunud kvartaliga 6,2% ja mediaanhind 2,9%, võrreldes eelmise aasta I kvartaliga langesid aritmeetiline keskmine koguni 26% ja mediaanhind 13%. 2016. aastaga võrrelduna esinev hinnataseme langus tuleneb uusehitiste mõnevõrra väiksemast müügist ning tavapärasest madalamatel hinnatasemetel tehtud tehingutest. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv on valdavalt aset leidnud uusehitiste ja kallimate järelturu objektide osas. Elamuturg on siirdunud maakonnakeskusest väljapoole, millest tulenevalt on tehingute arvu taset ja hinnataseme kasvu hoidnud valdavalt Tartu linna lähivaldades tehtud tehingud.
2017. aasta I kvartalis tehti Tartu linnas 32 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrreldes möödunud kvartaliga 19% rohkem kuid võrreldes 2016. aasta I kvartaliga 24% vähem. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 110 000 eurot ja mediaanhinnaks 119 000 eurot, mis olid võrreldes varasema kvartaliga kasvanud vastavalt 2,2% ja 19%. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes 2016. aasta I kvartaliga aga langenud 25% kuid mediaanhind kasvas sealjuures koguni 41%. Hinnatase on kvartaalses lõikes jäänud juba pikemat aega võrdlemisi sarnasele tasemele, mille juures aga mediaanhind on pidevalt kasvanud uusehitiste ning kallimate järelturu elamutega tehtud tehingute arvelt. Tehinguaktiivsuse mõningast langust soodustab kohatine kehv pakkumise struktuur ning pidevalt kasvavad pakkumispõhised hinnad, mõõdukat statistilist hinnakasvu soosib lähitulevikus uute arendusalade laienemine.
Pärast 2016. aasta IV kvartalit tehinguaktiivsus kogu maakonnas ning Tartu linnas kuigi palju ei muutunud, tehingute arv püsis sarnaselt detsembrile samal tasemel kogu jaanuari ja veebruari. Aasta alguses tehti maakonnas enam tehinguid odavamate elamutega (60 000 € mediaanhind), mille järel aga nii veebruaris kui märtsis tehti tehinguid järjest kõrgematel hinnatasemetel (märtsis mediaanhind 72 000 €). Kevadise perioodi aktiivsust on soodustatud võrdlemisi soe talv, järgneva kvartali esimeses pooles on oodata sarnastel hinnatasemetel tehtavate tehingute jätkumist.
Märtsis tehti Tartu maakonnas kokku 27 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrreldes veebruariga tehti 7 tehingut vähem ning võrreldes 2016. aasta märtsiga 14 tehingut vähem. Võrreldes aastataguse ajaga on tehinguaktiivsus vähenenud ennekõike maakonnakeskuses. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes tehtud tehingute lõikes 89 000 eurot ja mediaanhinnaks 72 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes veebruariga langenud 6,6% ning võrreldes aastataguse ajaga langenud koguni 40%. Mediaanhind oli sealjuures võrreldes veebruariga langenud 2,0% ning võrreldes 2016. aasta märtsiga langenud 24%. Aastases võrdluses on tehinguaktiivsus mõnevõrra vähenenud kuid mediaanhinna kasv on ajaliselt pikema horisondi raames vaadatuna püsinud endiselt kiire. Nii aritmeetilise keskmise kui mediaanhinna laialdased muutused tulenevad viimastel perioodidel sagenema hakanud uusehitistega ja kallimate järelturu elamutega tehtud tehingutest, millede maht tehingute arvus periooditi tugevalt varieerub.
Tartu linnas tehti märtsis 9 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrreldes veebruariga tehti täpselt sama palju tehinguid kuid võrreldes 2016. aasta märtsiga 10 tehingut vähem. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 110 000 eurot ja mediaanhinnaks 95 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes veebruariga langenud 1,8% ning mediaanhind langes 29%. Võrreldes aastataguse ajaga langes aritmeetiline keskmine 43% ja mediaanhind 24%. Hinnatasemete igakuised laialdased kõikumised tulenevad Tartu linnas sarnaselt maakonnale kui tervikule nii tehingute arvu vähesusest kui asjaolust, et erinevas hinnaklassis ja erinevat tüüpi elamutega tehtud tehingute maht varieerub üsna suuresti. Laialdane mediaanhinna langus võrreldes 2016. aasta märtsiga tulenes ajutisest madalast võrdlusbaasist, kus möödunud aasta märtsis tehti hulgaliselt tehinguid üle 100 000 maksnud elamutega.
Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tartumaal ja Tartu linnas
* 2017. aasta on toodud 31. märtsi seisuga
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused
Tartu linna lõikes on ostjate poolt eelistatuimad elamupiirkonnad Tammelinn, Veeriku, Raadi-Kruusamäe ning Ihaste. Vastavates piirkondades asuvad ühtlasi ka kõige suuremad Tartu linna elurajoonid. Erinevalt Tartu linna üleüldisest hoonestusest ei ole tarbijate poolt siiski Tartu linnale omaste puitkonstruktsioonis elamute soetamine eelistatud. Nii Tartu linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning maaküttega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2.
Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tartu linnas ligikaudu 80 000 – 100 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on üldjuhul vahemikus 120 000 – 170 000 eurot. Väga heas seisukorras ja uute elamute hinnatase algab ligi 170 000 eurost, hea asukohaga kvaliteetsete renoveeritud või uuselamute eest küsitakse aga valdavalt kuni 250 000 eurot. Kõige rohkem otsitakse Tartus n-ö keskmises hinnavahemikus, 150 000 – 175 000 eurot maksvaid üksikelamuid. Ostjad peavad oluliseks ennekõike head ruumiplaneeringut ja soodsaid kommunaalkulusid.
Tartu linna siseste uusehitiste pakkumiste vähesuse tõttu asutakse sobilikke pakkumisi otsima esmajärgus Ülenurme vallast, seejärel Luunja, Tartu ning Haaslava vallast. Tartu linna lähipiirkondades sõltub hind peamiselt asukohast kui ümbritsevast elukeskkonnast, infrastruktuurist, ehituse kvaliteedist ja sellega seotud lahendustest. Hinnatasemed jäävad linnalähedastes piirkondades valdavalt vahemikku 200 000 – 250 000 eurot.
Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tartu ja Tartu lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Hinnatasemed on tulenevalt uusarendustest Tartu linnast väljapoole liikudes kallinemas, kuid linnaäärsete valdade asumitest kaugemale ulatuvad piirkonnad on juba oluliselt madalamas hinnaklassis (kuni 80 000 eurot).
Hoonestamata elamumaa turul on eelistatuimad eelkõige kommunikatsioonidega krundid (vee- ning kanalisatsiooniühendus, elekter). Kommunikatsioonidega varustatud hoonestamata elamumaa kruntide hinnad jäävad Tartu linna lähipiirkonnas olenevalt asukohast valdavalt vahemikku 20 000 – 50 000 eurot. Kõrgeima hinnatasemega on olnud Raadimõisa elurajoonis ja Ihaste piirkonnas asuvad krundid. Individuaalelamute ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem, mille süvenemist on ennekõike soodustanud majanduskriisi järgsel perioodil muutunud arendustegevuse finantseerimisvõimalused ning seeläbi kinnisvaraarendajate madal huvi elurajoonide planeerimisel ja arendamisel.
Pakkumise ja nõudluse dünaamika
2016. aastal tehti Tartumaal 521 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 9% rohkem kui 2015. aastal – tehingute arv oli viimastest aastatest kõrgeimal tasemel, sarnanedes tehingute arvult nii 2004. kui 2007. aastaga. Aritmeetiline keskmine hinnatase kasvas võrrelduna 2015. aastaga 17% ja mediaanhind 24%, hinnataseme kasv on aset leidnud nii uusehitiste kui kallimate järelturu objektide arvelt. Tartu linna lähivaldades on kasvanud tarbijate huvi uusehitiste soetamise vastu kui ka uusehitiste püsititamise aktiivsus, seda eriti Haaslava vallas.
Tartu linna ning Tartumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud, hinnakasv kiirenes maakonnas tervikuna olulisel määral 2016. aastal. Elamuturul püsis pakkumiste arv 2014. aasta algusest kiires kasvutrendis, viimase kahe aasta vältel on pakkumiste arv aga püsinud pidevalt sarnasel tasemel. 2016. aastal langes Tartumaal ning Tartu linnas elamute pakkumiskuulutuste arv pidevalt perioodil juunist septembrini, mille järgselt hakkas pakkumine taas kasvama, seda eriti maakonnakeskusest väljaspool. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on küsitavad hinnatasemed pakkumiste arvu muutuste taustal mõnevõrra kasvanud, mis tuleneb peamiselt uusehitiste pidevast lisandumisest.
Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke objekte valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Tartu linna lõikes on uusehitisi püstitatud ennekõike hinnaklassilt just kalleimates piirkondades – Kvissentalis ning Ihastes Hipodroomi arenduse piirkonnas, nimetatud arendusalade laienemine püsib käesoleval ajal aktuaalne.
Linna väliselt on ajalooliselt olnud nii elamu soetamiseks kui ehitamiseks eelistatuimaks piirkonnaks Ülenurme vald. Ülenurme valla kiire arengu ning sellega kaasnenud ehitusaktiivsuse tulemusena on eelistatuimates piirkondades aga elamuehituseks sobilikud krundid otsa saamas, mistõttu arendustegevus on piirkonnas maha rahunemas. Uusehitiste püstitamine on hoogustunud ennekõike Ülenurme valla naabervallas – Haaslava vallas. Haaslava vallas esineb hulgaliselt piirkondi, kus buumiaegsel perioodil lahti mõõdetud krundid on lõpuks ostjaid leidmas.
Tartumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)
Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee
Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.
Prognoosid
Elamuturg on võrreldes korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10% (Arco Vara 2016. aasta statistika põhjal Tartumaal keskmiselt 5%).
Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.
Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.
Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tartu linna ning Tartu lähivaldade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Arco Vara hinnangul võivad eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole oodata. Arco Vara statistika põhjal oli Tartumaal nii üksikelamute, suvilate, paaris- kui ridamajade keskmine müügiperiood 2016. aastal 272 päeva.
2017. aasta II kvartalis on kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt oodata tehingute arvu mõningast kasvu, mille juures võib märgata ka mõõduka hinnakasvu jätkumist. Keskmisi hindu jäävad hoidma nii uusehitised kui kallimad järelturu objektid ning kindlasti ka senised kõrged pakkumishinnad koos kohatise kehva pakkumise struktuuriga. Pakkumiste arv oli alates eelmise aasta sügisesest perioodist kuni käesoleva aasta veebruarini pidevalt langenud, iga-aastase trendina on pakkumiste arvu tipptasemele jõudmist oodata suve keskpaiguks. Kevade edasisel kulgemisel on nii Tartu linnas kui selle lähipiirkondades oodata uusehitistega tehtavate tehingute mõningast kasvu ning ehitustegevuse aktiivsuse püsimist.
