Kuigi üldjoontes püsis Tartu ja Tartumaa korterite turg 2016. aasta esimesel poolaastal enam-vähem stabiilne, pööras ostjate eelistus uutelt kortermajadelt vanema põlvkonna korruselamutele, mis viis aastate eest rajatud tüüpkorterite keskmise ruutmeetrihinna hoogsale tõusule.
Aastatel 1991-2000 Tartus kasutusse võetud kortereid osteti aasta esimeses pooles 23,1% rohkem kui mullu samal ajal, mis kasvatas keskmist ruutmeetrihinda 17,3%. Tartumaal eelistasid ostjad 35,4% mullusest sagedamini aastatel 1940-1970 valminud kortereid, mille keskmine ruutmeetrihind tõusis selle tulemusel 5,4%.
Tartu ja Tartumaa korterituru dünaamika II kvartalis
Allikas: Maa-amet
Tartu linnas toimus 2016. aasta teises kvartalis 444 korteritehingut, mida on 10,2% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Tartu korteri keskmine ruutmeetrihind muutus aastaga vaid 1,9%, kasvades kvartali keskmisena 1 266 eurole. Linna piires ulatus korteri keskmine hind 65 661 euroni. Aastases võrdluses kasvas Tartumaa korteritehingute arv teises kvartalis 11,8% ning tehingu keskmiseks hinnaks kujunes 63 684 eurot, mida on mullusest 4,2% rohkem.
Tüüpkorterite pakkumishinnad Tartu erinevates linnaosades
| Tehingu tüüp | 1-toalised | 2-toalised | 3- ja enamatoalised | |||
| Pakkumisel | Arv (tk) | Hind (€/m²) | Arv (tk) | Hind (€/m²) | Arv (tk) | Hind (€/m²) |
| Müük | 35 | 1000-1850 | 110 | 650-2300 | 170 | 650-2200 |
| Üür | 40 | 4,60-15,80 (150-250 €/kuus) | 35 | 4,30-12,20 (130-550 €/kuus) | 15 | 3,70-9,00 (230-600 €/kuus) |
Allikad: kv.ee, Arco Vara
* – esitatud andmed on kogutud 23.08.2016 seisuga ja ümardatud
Arco Vara hinnangul asuvad Tartu olulisemad müügis olevad korterelamute uusarendused Kaupmehe tn, Siili tn, Kummeli tn, Raatuse 68, Soola 2, Õhtu 2/Veeriku 11 ja Laseri 4. Väiksemaid arendusi on turul palju. Uue korteri keskmine hinnatase on 1 800 €/m². Tavaliselt jääb hinna ülempiir 2 500 € juurde. Ostjad eelistavad paberil olevatele uusarendusprojektidele neid kortereid, mida saab juba oma käega katsuda.
Uute korterite hind püsis 2016. aasta esimesel poolaastal nii Tartus kui ka Tartumaal varasemaga enam-vähem samal tasemel. Tehingute arv aastatel 2011-2016 püstitatud ja kasutusloa saanud uute korteritega vähenes 2015. aasta esimese poolaastaga võrreldes vastavalt 42,1% ja 31,5%.
Uute korterite tehinguhinnad (€/m2) piirkondade kaupa
| Piirkond | Miinimumhind | Maksimumhind | Mediaanhind | Keskmine hind |
| Annelinn | *** | *** | *** | *** |
| Jaamamõisa | 1 229 | 1 509 | 1 484 | 1 432 |
| Kesklinn | ||||
| Ülejõe | 1 210 | 2 101 | 1 725 | 1 697 |
| Luunja vald | *** | *** | *** | *** |
| Tartu vald | 940 | 1 463 | 1 116 | 1 177 |
| Tähtvere vald | *** | *** | *** | *** |
| Ülenurme vald | 1 111 | 1 644 | 1 248 | 1 340 |
Allikas: Maa-amet, 2016 a II kv andmed
*** – kui toimus alla 5 tehingu kuus, statistilised andmed puuduvad
Viimase poole aasta jooksul on müügis olevate Tartu ja Tartumaa korterite pakkumine kasvanud, kuid seda eelkõige Tartu linna piires müüki lisatud korterite arvelt. Juulis ulatus Tartu aktiivsete müügikuulutuste üldarv kinnisvaraportaalis KV.EE keskmiselt 1 673ni ja Tartumaa aktiivsete müügikuulutuste üldarv 1 836ni.
Ostjapoolset nõudlust kujundasid Tartus pered, töötavad noored ja ka üliõpilased, nende vanemad ning väikeinvestorid. Need üliõpilased, kes suudavad korteri osta, pigem ostavad kui üürivad, kuna Tartu ühe- ja kahetoaliste korterite üürihinnad ulatuvad juba 250-450 euroni kuus. Lisaks võis tänavu juulis täheldada korterite üüripakkumise 15,5%-list vähenemist.
Ostu-müügitehinguni jõudnud tüüpkorterite keskmine hinnatase on enamasti pakkumishindadest madalam. Korteri hinnataseme määramiseks on soovitatav konsulteerida kogenud maakleri või hindajaga.
Prognoos
Kui makrotasandil ja pankade laenukäitumises ei toimu järske muutusi, liigub Tartu ja Tartumaa korteriturg tervikuna lähikuudel suhteliselt stabiilsel kursil. Tartus toetavad vanemate korterite positiivset ostutrendi kõrged üürihinnad. Tehingutes uute korteritega tähtsustub kinnisvaraarendaja paindlikkus. Suureneb läbirääkimiste osakaal ja professionaalse maakleri panus kogu protsessi. Järelturu korterite hinda suunavad endiselt elujõulise korteriühistu olemasolu ja korrektne dokumentatsioon.
Tarvo Tamme, Arco Vara Tartu osakonna juht
Kuna uusarenduste hinnad on teinud suure hüppe, kuid palgad mitte, on ostuhuviliste laenuvõime kahanenud. Seoses sellega on huviliste fookus suunatud järelturu korteritele. Samas ei saa öelda, et uusarendustes huvi ei ole. Pigem on kõik Tartu ja Tartumaa suuremad arendused välja müüdud ja turg ootab uute kortermajade ehitamist.
Üürikorterite puhul võib facebookis info liikuda, kuid usun, et see kinnisvaraturgu eriti ei mõjuta. Tartu puhul on teema hoopis selles, et üle kahe aasta on ülikoolidesse astuvate tudengite arv suurenenud.
