Viimaste aastate vältel on Eestis suhteliselt uudse lahendusena üha enam kanda kinnitanud kinnisvara arendusprojektide ühine rahastamine. Kui Äripäev on veel hiljaaegu viidanud mõnele kummalise kapitalistruktuuriga ühisrahastusprojektile, siis tegelikkuses on ühisrahastuses vähemalt kinnisvarabüroode pilgust vaadatuna veel täiendav risk, millele sageli ühisrahastuse laenudesse investeerivad isikud ei oska isegi tähelepanu pöörata.
Traditsioonilises panganduses on laenu kättesaadavus halvenenud ja raha hind kasvanud, ühisrahastuses justkui pigem vastupidi
Ühisrahastuse üks suuremaid eeliseid tavapäraste krediidiasutuste ees on ennekõike kiirus. Pankades läheb reeglina laenutaotlemisega ja laenu väljastamisega tunduvalt kauem aega, iga arendaja jaoks on aga aeg äärmiselt oluline tegur. Ühisrahastusportaalides pakutavad intressid on aga enamasti kõrgemad kui pankade poolt pakutavate laenude tingimuste alusel, kuid kuna tänases turusituatsioonis on laenu kättesaadavus juba halvenenud, võib ühisrahastuse osas prognoosida selle kasutamise kasvu jätkumist.
Möödunud aasta teises pooles võis ülemaailmselt märgata suhteliselt järsku finantsmajanduslike pingete kuhjumist, mis väljendus ennekõike Ameerika Ühendriikide börsil toimunud hinnalanguses. Paralleelselt võis märgata nii kinnisvaraarendajate kui ka investorite kogemusest, et laenuraha kättesaadavus ja selle pakutav hind on Eestis hakanud muutuma. Mõningast kasvu võis sealjuures märgata ka eluasemelaenude turul, kus 2018. aasta vältel kasvas keskmine eluasemelaenu intress ligi 9% võrra. Eesti kinnisvaraalastes ühisrahastusprojektides on aga üha enam märgata laene, mille intressid on madalamad, kui veel mõni aeg tagasi suhteliselt sarnaste projektide puhul.
Väikelaenude turule suunatud ühisrahastusportaalides võis samaaegselt aga märgata uute väljastatavate laenude osas samuti intresside mõningast tõusu, kuid see jäi ainuüksi ajutiseks ning on juba taas langenud samale tasemele nagu eelmise aasta I pooles. Eestis tegutsevate kinnisvaraprojekte finantseerivate ühisrahastusportaalide osas on aga olnud märgata, et üsna paljude laenude LTV ehk väljastatava laenu ja tagatiseks oleva vara väärtuse vaheline suhtarv on asunud tõusma. Jooksvalt pealetulevate uute laenude osas on olnud täheldada, et isegi 75% LTV’ga laene rahastatakse täitsa edukalt, seda küll tõenäoliselt valdavas osas n-ö auto investi kasutades. Vastava määraga osakaal ületab siiski enamasti ka tavapäraste krediidiasutuste poolt pakutavate laenude võimalikud tingimused.
Kinnisvara hindamine Eesti ühisrahastuskeskkonnale ja Rootsi pangale
Kinnisvarabüroode pilgust vaadatuna ei ole iseenesest siinkohal midagi negatiivset, et LTV osas on veidi leebemaks mindud teatud projektide või klientide osas ning intresside osas veidi alla tuldud. Jah, see kõik tõstab investorite riski ja arvestades ühisrahastuse senist arendusprojektide finantseerimise laenuturul ligikaudu 10%-list osakaalu, siis miks mitte ei halvenda ka Eesti kinnisvaraturu stabiilsust. Kuid Eesti kinnisvaraturgu kui tervikut arvestades jäävad mahud endiselt siiski ühisrahastuses suhteliselt väikeseks, paranenud on pigem laenu kättesaadavus arendajate jaoks alternatiivsete meetmete läbi, mis on iseenesest tervitatav.
Probleemina nähakse siin järjest sagedamini aga seda, et kinnisvara hindamisel tehakse erisusi ühisrahastusportaalide ja Eesti laenuturgu valdavalt domineerivate Rootsi pankade osas. Väga paljud eraisikud, kes hiljaaegu on mõnd kinnisvara pangalaenuga soetanud, teavad, et näpuga veetakse järge lisaks kliendi sissetulekutele ja tarbimisharjumustele ka ostetava varaga seotult riiklikus ehitisregistris, ehitusseadustikus ning ühtlasi kinnisvarabüroode poolt koostatud eksperthinnangutes. Nii lõpptarbijad kui ka arendajad jäävad tihti probleemsete varade tõttu finantseerimist pikalt ootama, mistõttu on Eesti kohalike pankade klientide arv hakanud paralleelselt rahapesuskandaaliga seotud teemadele järjest enam kasvama.
Mitmed kinnisvarabürood on viimaste aastate jooksul saanud Põhja-Euroopa päritolu krediidiasutustelt Eestis trahvi või on nende osas rakendatud muid vastutusele võtvaid sanktsioone, mis puudutavad kinnisvarade tagatiseks hindamisel ennekõike nende ülehindamist. Ühisrahastuses aga tänasel hetkel igasugune selline regulatsioon või võimalikud koostöölepingud, mis sarnaseid lahendusi võimaldaksid rakendada, puuduvad.
Kuna kinnisvarabüroode turul on konkurents olenemata võrdlemisi aktiivsest kinnisvaraturust väga tihe ning on juba mõningase turuaktiivsuse languse tõttu muutunud veelgi tihedamaks, on ühtlasi tarbijakäitumisest tulenevalt täiesti tavapärane, et arendaja tellib hindamise ettevõttest ja hindajalt, kes on nõus või siis teisiti sõnastatuna, suuteline hindama vara võimalikult kõrgele tulemusele (s.o turuväärtuse hindamine). Kuna Rootsi pangad on viimastel aastatel kinnisvara hindamist puudutavat asunud üha enam kontrollima, siis on Eesti kinnisvaraturul üldiselt sellised riskid võrreldes kümnenditaguse buumi perioodiga vähenenud, ühisrahastuses aga, kasvanud.
Kuna eksperthinnangud ei ole reeglina kolmandale osapoolele avaldamiseks, aga ühisrahastusportaalides saab neid igaüks vabalt alla laadida, siis üsna mitmed kinnisvarabürood koguvad konkurentide töid nii lihtsalt läbivaatamiseks kui ka vahel ehk lisateabe hankimiseks, mida võib pidada pidevalt arenevas valdkonnas pigem positiivseks. Samas, järjest enam on märgata eksperthinnanguid, kus konkureerivatele büroodele on teada, et täpselt sama vara on täpselt sama hindaja poolt juba varasemalt kas täpselt samadel või veidi teistel tingimustel hinnatud, kuid sealjuures saadi tunduvalt madalam tulemus kui nüüd ühisrahastusportaalile hinnates.
Mida eksootilisema projektiga on tegemist, seda suurem on sageli tõenäosus, et mõni 75%-lise LTVga projekt on finantseerimise tulemusena tegelikkuses LTVga 100% või ehk rohkemgi. Soovitaksin kõikidesse projektidesse, mille osas ei ole tegemist tüüpkorteriga või mõne muu lihtsamakoelise varaga, suhtuda kõrgema kui 60 – 65% LTV juures pigem tõsisema konservatiivsusega. Kuna ühisrahastusportaalide ning kinnisvarabüroode ja -hindajate vahel aga igasugused ametlikud koostöölepingud puuduvad, siis kedagi vastutusele võtta paraku tagantjärele pole, sest teoorias on koostatud eksperthinnangutes tõenäoliselt kõik õige. Abiks ei ole siin tõenäoliselt ei kinnisvara hindajatega seotud aukohus ega muud Eesti Vabariigis tegutsevad õigust tagavad asutused. Seda ennekõike seetõttu, et nagu hiljaaegu Reio Vare kirjutas, et hindamisel ei ole tegemist mitte teadusega vaid pigem kunstiga.
Siinkohal ei saa muidugi ka Rootsi panku ülistada, sest samaaegselt on mõni neist juba pikemat aega aktiivselt peale surumas tagatiseks hinnatavate varade osas konkreetsete sätete eksperthinnangutesse kirjutamisega, tõstes või vähemalt hoides seeläbi eluasemelaenude portfelli moodustavate laenude kvaliteeti ja tõenäoliselt valmistudes pandivõlakirjade emiteerimiseks.
