2022 aasta I poolaasta tõi kinnisvaraturul laiapõhjalise turuaktiivsuse languse
Tänavu I poolaastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 26 165 ostu-müügitehingut, mida oli 13% vähem kui möödunud aasta samal perioodil, kuid veel siiski 9,0% rohkem kui 2019. aasta I poolaastal enne koroonakriisi. Turuaktiivsuse langus on olnud juba enne Ukrainaga seotud sündmuste eskaleerumist suhteliselt ootuspärane, kuna pakkumiste arv on kõikide turusektorite lõikes vähenenud ning pakkumishinnad on märkimisväärselt tõusnud, vähendades potentsiaalsete kinnisvaraostjate hulka. Käesoleva aasta I poolel suutis veel korteriturg siiski 2,2%-lise kasvu juures tehingute arvult Eestis veidi jätkuvalt suureneda, kuid enamikes Eesti piirkondades võis siiski juba täheldada turuaktiivsuse langust ning see oli tugevaim just pealinnas (-4,1%).
Ettevõtted on oma kinnisvarainvesteeringuid ära jätnud või määramatuks ajaks edasi lükanud
I poolaastal 20%-line hoonestamata tootmismaade ning 19%-line hoonestatud tootmismaade turuaktiivsuse langus viitab asjaolule, et tööstusettevõtete käekäik tuleviku osas on halvenenud ning laiapõhjalise inflatsiooni taustal on põhivarainvesteeringuid asutud edasi lükkama eeskätt kinnisvara osas. Tõenäoliselt on aastatele 2022 – 2023 kavandatud kinnisvarainvesteeringute asemel suurendatud toormete varusid ning vaba rahaga üritatakse pigem toime tulla järsult suurenenud igapäevaste kulutuste osas, mis on kinnisvarainvesteeringuid edasi lükkamas ning mis peatselt asub väljenduma ka ehitusaktiivsuse languses, mida juba nii taristu- kui ka hooneehituse ettevõtted meedias üha enam ettevaatavalt kurdavad. Vähene põhivarainvesteeringute tegemine viitab asjaolule, et tööpuudus võib asuda lähitulevikus suurenema ning majanduskasv tõenäoliselt aeglustub, mida on ka Eestis tegutsevad institutsioonid juba 2022. aasta II poolaastaks prognoosinud.
Kodu ehitamist on asutud üksikelamute lõikes edasi lükkama
Ehitusaktiivsuse peatset langust indikeerib üksikelamute lõikes ka hoonestamata elamumaade müügi tugev vähenemine 2022. aasta I pooles, mille juures tehti tänavu 1535 ostu-müügitehingut, mida oli koguni 44% vähem kui möödunud aasta samal perioodil. Kuigi elamumaade krunte müüdi jätkuvalt ligi kolmandiku võrra enam kui enne koroonakriisi, on tõenäoliselt järjest enam isikuid kodu ehitamist edasi lükkamas, kuna Ukraina sõjast tingitud ehitushindade hüppeline kasv on planeeritud kulutused leibkondade eelarvest suuremaks viinud. Kuigi mitmete toormete hinnad tõenäoliselt lähitulevikus alanevad, jäävad siiski energiahinnad tõenäoliselt jätkuvalt kõrgeks ning toormete töötlemise tulemusena valmivate ehitusmaterjalide hindade langus võib tulla suhteliselt mõõdukas. Samas ei ole ehitushinna alanemine lähikvartalite lõikes välistatud, mille juures aga pidevalt kasvavad tööjõukulud jäävad tööjõupuuduse taustal ehitussektorit ja ehitamise hinda endiselt survestama.
Elamispindade turul on olnud täheldada ennekõike elamuturul tehingute arvu vähenemist
2022. aasta I poolaastal leidis Eestis uue omaniku 3061 eluhoonetega hoonestatud maad, mille juures tehingute arv võrreldes möödunud aasta sama perioodiga langes 20% võrra. Korteritega tehti paralleelselt 13 361 ostu-müügitehingut, mida oli 2,2% rohkem kui aasta varem ning mida vedasid eeskätt piirkonnad Tallinnast väljaspool. Keskmiseks korteritehingu hinnaks kujunes sealjuures 87 770 eurot, mida oli 17% enam kui aasta tagasi. Eluhoonetega hoonestatud maade puhul, millest valdava osa moodustavad üksikelamud, kujunes keskmiseks tehingu hinnaks I poolaastal 127 600 eurot, mida oli 19% rohkem kui möödunud aasta esimesel poolaastal. Korterite puhul võis täheldada hinnatõusu jätkuvat kiirenemist, kuid elamute puhul aeglustumist, mille juures viimase põhjuseks on olnud aga ainuüksi asjaolu, et turuaktiivsus on suurenenud madalamahinnalistes piirkondades ning suurematest keskustest järjest kaugemal, kus kinnisvara on soodsam. Teisisõnu, nii valg- kui ka vastulinnastumine on hoogustunud ning tehingute arv on kasvanud ka juba ääremaastunud piirkondades, mille taustal tõenäoliselt enam täiendavat kasvupotentsiaali tehingute arvu osas lähiajal ei ole.
Pakkumiste arv on nii korteri- kui ka elamuturul jätkuvalt vähene, lähenedes Eestis keskmiselt 3-kuulisele müügitehingute mahule. Optimaalseks võiks pidada 6- kuni 8-kuulist pakkumise mahtu, mis võimaldaks tänaselt tasemelt hinnatõusu aeglustumist. Olukorras, kus elamispindade hinnatõus on olnud juba pikemat aega kiirem kui nende potentsiaalsete ostjate sissetulek, on viinud likviidsuse halvenemiseni ning selle taustal on juba märgata, et pakkumiste arv on asunud piirkonniti tänavu kevadest suurenema ning võib eeldada, et see jätkub ka 2022. aasta II pooles. Hindade tõus selle taustal tõenäoliselt siiski jätkub ning seda eeskätt uusehitiste lõikes, kuid üldplaanis võib üheskoos tarbijakindluse halvenemise jätkumisega prognoosida hinnatõusu aeglustumist ennekõike 2022. aasta IV ja 2023. aasta I kvartalis, mida iseloomustab hooajaliselt rahulikum periood ning ettevaatavalt suurenevad tarbijakulutused ennekõike kommunaalarvete ja laenumaksete osas, kuna ka Euribor on tempokalt suurenemas.
Elamispinna kättesaadavuse halvenemine toetab lähikuudel üürituru jätkuvat kasvu, mille juures Euribori tõus suunatakse kinnisvarainvestorite poolt järk-järgult üle üürnikele, mis omakorda toetab üürihindade tõusu lisaks Ukraina sõjapõgenike poolt kasvanud nõudlusele tänavu varakevadest. 2022. aasta II pooles võib hetkeseisuga eeldada, et üürihindade kasv osutub kiiremaks või vähemalt sama kiireks kui kinnisvarade ostu-müügihindade tõus. Üürihindade tõus jätkub kuniks turul on jätkuvalt vähe üüripakkumisi, mille juures olulist pakkumismahu suurenemist ei ole oodata ning kui, siis pigem uute korterite arvelt, mis ei ole aga enamikele turuosalistele kättesaadavad. Järelturul jätkub üüripakkumiste turuletoomine väikeinvestorite poolt, kuid nende osas on täheldada, et nad ei ole tänases turusituatsioonis uute investeeringute tegemiseks enam sugugi enesekindlad.
Kuna turul on arvestataval määral spekulatiivset müügipakkumist, ei ole 2022. aasta lõpupoolel või 2023. aasta alguses välistatud, et osa müügipakkumistest nii korteri- kui ka elamuturul peavad eeskätt kõrgemahinnaliste varade osas tegema pakkumishindade osas teatavaid korrektuure allapoole, et varade likviidsust tõsta. Kuigi lääneriikides ja Skandinaavias on juba mitmel pool täheldada elamispindade hinnalangust, mille on lahvatanud eeskätt keskpankade monetaarpoliitiline muutus, siis ka Eestis on vastav risk loomulikult olemas ning seda hetkel eeskätt ehituslikult vanemate varade puhul. Kuid, enne makromajandusliku keskkonna ja sealhulgas tööturu olukorra märkimisväärset halvenemist tänaselt tasemelt on keeruline laiapõhjalist hinnalangust hetkel prognoosida.
Kinnisvaraturud on suhteliselt madala efektiivsusega ning kuigi börsidel on keskmiselt kolmandiku võrra juba varade väärtus tänavu vähenenud, ei ole tõenäoliselt kinnisvaraturul analoogseid trende oodata. Kinnisvarade hinnad kipuvad tõsisemate kriiside puhul alanema tunduvalt vähem kui börsilangused ning isegi kui hetkel teoretiseerida, et kui lähitulevikus leiaks Eestis aset näiteks 10 või ka 20 protsendiline elamispindade hinnalangus, siis viiks see Eesti turu tagasi pelgalt 2021. aasta sügisele või 2022. aasta alguse perioodile, mis pikemas perspektiivis oleks suhteliselt väheoluline ega suurendaks märkimisväärselt elamispindade kättesaadavust rahaliselt meie sotsiaalselt kehvemas situatsioonis olevate leibkondade jaoks.
Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2011 – 2022 (iga aasta juuli)
