Üha rohkem näeme kinnisvaraturul inimesi, kes otsivad võimalusi oma vaba raha paigutamiseks elukondlikku kinnisvarasse. Alljärgnevalt selgitame, kuidas teha vahet investeeringutel ja mis on oluline üürikorteri soetamisel.
Kinnisvarasse investeerides on võimalik tulu teenida, kas igakuiselt saadava üüritulu näol või siis panustada korteri väärtuse kasvule pikemas perspektiivis. Igaühel tuleb leida endale sobivam variant, kuid reeglina neid võimalusi omavahel kombineeritakse.
Investeerimiseks ei sobi samavõrra kõik korterid. Kui investorit huvitab tootlus, siis maksevõimelist üürnikku huvitab ennekõike asukoht, asukoht ja veelkord asukoht, alles seejärel üürimakse, ülalpidamiskulud ning korteri seisund.
Viimane on siiski väga oluline investori jaoks, sest kvaliteetselt ehitatud või renoveeritud pinna eeliseks on väiksemad kulud, kuigi ettenägelik üürikorteri omanik peaks kümme protsenti üüritulust remondifondi kõrvale panema.
Üürnik suunab lõpuks ühel või teisel viisil oma eluaseme seisukorraga seotud probleemid investori õlgadele ja lisaks tavapärasele investeerimisriskile tuleb siis tegeleda ka oma varaga seotud olmeprobleemidega. See võib olla sama tüütu, kui näiteks pidev auto remontimine.
Kvaliteetpinnaga on muresid vähem, remondifond on väiksem või seda ei ole üldse ning üüriliste kontingent on tavaliselt oma elukeskkonna suhtes hoolivam, mis aitab jällegi omakorda kulusid kokku hoida.
Uus või renoveeritud?
Kvaliteetselt ehitatud või renoveeritud pinna miinuseks on suhteliselt kõrgem omandamiskulu. Omandamiskulu kajastub ka kõrgemas üüris või kui üürihinnad on üürniku rõõmuks madalad, siis investori kurvastuseks kajastub omandamiskulu tema investeeringu madalamas tootluses.
Seetõttu ei tormaks me pimesi kiitma uut või renoveeritud kinnisvara. Soovitaksime investoril vaadata kindlasti seda, kas odavalt ostetud ja kehvema kvaliteediga kinnisvara pakub paremat tootlust.
Aeg on mõõdupuu
Kindlasti tasub siinjuures vaadata veel kolmandat aspekti – investeeringu väärtust ajas. Eesti kinnisvaraturg on kahekümne viie aasta jooksul näinud nii tõuse kui languseid, kuigi lõppkokkuvõttes ikkagi väärtuse tõusu. Väärtus on pikaajaline näitaja. Tootlus on üldiselt ajaliselt lühike näitaja – täna on, homme ei pruugi seda olla.
Näiteks viieprotsendilise tootluse korral teeniks investor ostetud korteri omandamishinna tagasi 20 aasta jooksul! Kui paarkümmend aastat ei ole võimalik sama üüritaset hoida, sest ostetud kinnisasi vananeb füüsiliselt ja moraalselt kiiremas tempos, siis jooksev 5%-line tootlus ei ütle veel midagi peale selle, et investor petab ennast.
Õigel ajal ostetud ja õige asja väärtus ajas tõuseb. Seega võib juhtuda, et näiteks odava, kuid hea tootlusega korter on lühiajaliselt hea investeering, kuid pikaajaliselt halb.
Küsigem näiteks, milline on üürnike nõudlus Mustamäe 70ndatel ehitatud ja vastava ajastu planeeringu ja mugavustega paneelmajade järele kümne aasta pärast? Võib juhtuda, et täna küsitav üür pole kümne aasta pärast jätkusuutlik, kuna turul pakutakse sama üüritaseme juures hoopis kaasaegsemaid ja paremaid eluasemeid.
Võrdleme investeeringuid
Vaatame näitena kahte võimalikku alternatiivset investeeringut ning nende plusse ja miinuseid.
Investeering A
Vaatame esimese näitena nõukogudeaegse korteri ostu Mustamäel. Kui osta korter 60 000 euroga (omafinantseering 20% ehk 12 000 eurot, laen 48 000 eurot, intress 3% ehk intressikulu ca 1400 eurot aastas, lisaks maksed remondifondi) ning küsida korteri eest üüri 360 eurot + kommunaalid, siis võib tootluseks saada paremaid tulemusi kui viis protsenti.
Lühiajaline tootlus on sellisel juhul kõrgem, aga kas see on ka pikaajaline? Kas korter leiab endale sama hinnaga üürniku kümne aasta pärast? Teatavasti on suur osa Mustamäe praegusest elamufondist pool sajandit vana ja mitte väga kvaliteetne.
Tõsi, paljusid maju renoveeritakse, kuid neid ei anna siiski võrrelda samasse piirkonda ehitatavate uute korteritega, mis vastavad tingimustelt palju paremini üürnike nõudmistele. Ideaalis soovitakse üüritulu teenida 10 protsenti vara omandamishinnalt.
Uusarenduste puhul on hea, kui tulusus jääb viie protsendi juurde, kuid selle kompenseerib väiksem vajadus tegeleda olmeprobleemidega, väiksem pikaajaline risk leida üürnikke ning võimalus ka vara hinna tõusule, eriti piiratud pakkumisega piirkondades.
Nõukogudeaegse kinnisvara puhul tulebki nõuda kõrgemat tootlust, kuna varaga seotud riskid on oluliselt kõrgemad. Tuleb arvestada, et vara ei leia enam selle hinnaga kasutajaid, spekulatiivne väärtuse kasvu võimalus on väiksem, kuna peale tuleb uusi kortereid, ning ka jooksvad jõupingutused vara korrashoiuks on suuremad.
Seega peaks iga investor kaaluma, milline rahapaigutus sobib paremini tema riskiprofiili ja vaba aja veetmise võimalustega.
Investeering B
Hea asukoha ja hea kvaliteedi osas võtame esimeseks näiteks Merimetsa piirkonda kerkiva Kodulahe kvartali. Olgu läbipaistvuse huvides öeldud, et Arco Vara on nimetatud projekti arendaja. Rocca al Mare ja Pelgulinna vahel laiuv ala on viimastel aastatel muutunud tänu rannapromenaadile ning Stroomi rannaala ja Merimetsa korrastamisele ihaldusväärseks elukeskkonnaks.
Seal jagub palju rohelust ning vaba aja veetmise võimalusi. Piirkonna ehteks on Stroomi rand ja rannapark Pelguranna tänava ja mere vahel oma teeradade, väljakute ja mänguplatsidega. Lisaks korralik välisvalgustus, jalgrattateed, hulgaliselt mängu- ja spordiväljakuid ning treeninguseadmeid. Kõik see kokku on heaks argumendiks selliste üürnike leidmisel oma üüripinnale, kes hindavad aastaringseid vaba aja veetmise võimalusi värskes õhus ning kesklinna mürast pisut eemal. Kindlasti peab selline üürnik olema keskmisest maksejõulisem.
Nõukogudeaegse paneelmaja korteriga võrreldes on Kodulahe näol tegemist hüppega ajas 50 aastat edasi. Ostes Kodulahes uue 2-toalise korteri hinnaga 120 000 eurot ning küsides korteri eest üüri 500 eurot kuus + kommunaalid, on investori vara aastatootluseks täpselt 5%.
Kui osta korter laenuga, mille omafinantseering on 10-20 protsenti, siis on vaja ise investeerida kuni 24 000 eurot. 6000-eurone üüri aastatulu on piisav, et maksta korteri ostmiseks võetud laenuintressi (näiteks 3% intressimäära korral ligi 3000 eurot aastas) ning ülejäänud summast maksta tagasi pangalaenu või lugeda see omafinantseeringuga 24 000 eurot teenitud tuluks. Omafinantseeringu tootlus on sellisel juhul 12,5% aastas!
Pikaajaliselt on küsimus selles, kuidas muutuvad intressimäärad ning kinnisvara hinnad. Kesklinna naabruses olev looduskeskkond on piiratud ning selle hind kasvab tulevikus kiiremini, kui üldised kinnisvara hinnad.
