Arco Vara: Uus kord korrastab ehitisregistrit ja sunnib maaomanikke tegutsema

Käesoleva aasta 1. juulist hakkasid kehtima uus ehitusseadustik (edaspidi EhS), planeerimisseadus ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus (edaspidi EhSRS).

Nimetatud uute õigusaktide jõustumine tõi endaga kaasa paraja segaduse, mis vajab põhjalikku nö lahti harutamist. Siinkohal on paslik märkida, et segaduses ei ole mitte ainult nn tavalised inimesed, kes igapäevaselt seadustega kokku ei puutu, kuid keda paratamatult üleöö kehtima hakanud uus kord oluliselt mõjutab, aga ka vastavad asjassepuutuvate erialade spetsialistid. Tänaseks vähem kui 2 kuud kehtinud uued õigusaktid muutsid märkimisväärselt varasemalt kehtinud korda. Käesolevast artiklist leiate kasulikku informatsiooni muudatuste kohta seoses ehitisregistriga.

EhSRS on seadnud ehitisregistrile tulevikuks 3 olulist eesmärki:

1. aasta 1. jaanuariks ehitisregistri andmete korrastamine, sh sinna seni kandmata hoonete kandmine;
2. alates 2016. aasta 1. aprillist esitatakse ehitus- ja kasutusteatis, projekteerimistingimuste, ehitus- ja kasutusloa taotlus ning seonduvad dokumendid otse ehitisregistrile. Kuni 2016. aasta 1. aprillini esitatakse vastavad dokumendid pädevale asutusele.
3. alates 2016. aasta 1. aprillist ehitisregistrisse kantud andmetele õigusliku tähenduse omistamine,- see tähendab, et tulevikus võib ehitisregistris kajastuva info õigsuses olla veendunud ja sellele tugineda (analoogselt kinnistusraamatuga).

Kirjeldatud eesmärkide seadmine ehitisregistrile tähendab seda, et kõik maaomanikud peaksid nüüd tähelepanu pöörama kõikidele nende maal paiknevatele ehitistele. Need ehitised, mis on kuni 20 m²pinnaga ja kuni 5 m kõrgused, on ehitisregistrisse kandmise kohustusest vabastatud, st näiteks välikäimla ja koerakuudi pärast ei ole maaomanikel põhjust muretsemiseks.

Juhul, kui ehitise ehitamiseks või kasutamiseks on tegelikkuses olemas õiguslik alus (nt ehitusluba või kasutusluba), võib kinnisasja omanik esitada ehitisregistrile EhS § 60 lõikes 5 sätestatud ehitisregistrile andmete esitamise teatise (https://www.riigiteataja.ee/akt/126062015010) koos ehitise dokumentatsiooniga ning selle alusel kantakse vastav ehitis registrisse.

Keerulisem on olukord aga sellisel juhul, kui ehitisel puudub ehitamiseks või kasutamiseks õiguslik alus. Ehitised, mis ei ole siiani ehitisregistrisse kantud, jaotatakse kahte rühma:

• ehitised, mis on ehitatud enne 2003. aasta 1. jaanuari;
• ehitised, mis on ehitatud enne 2015. aasta 1. juulit.

Olemasolevate ehitisregistrisse kandmata ehitiste puhul, millel puudub ehitise kasutamise õiguslikku alust tõendav dokument, asutakse hindama ehitise ohutust. Kehtib üldpõhimõte, et ohutuse hindamisel lähtutakse õigusaktidest, mis kehtisid ehitise ehitamise ajal. St maaomaniku suhtes ei tohi rakendada rangemaid ohutusnõudeid (täpse korra sätestavad EhSRS § 28 ja § 29). Juhul, kui kinnisasja omanik ei esita piisavaid tõendeid ehitise ehitamise aja kohta, lahterdatakse ehitis teise rühma ehk nende ehitiste hulka, mis on ehitatud enne 2015. aasta 1. juulit, mis omakorda tähendab, et ehitise ehitisregistrisse kandmisel rakendatakse ehitise ohutuse kontrollimisel rangemaid nõudeid, st nõudeid mis kehtisid enne 2015 1. juulit. Uus kord on mõnevõrra leebem võrreldes varasemalt kehtinud reeglitega

Lihtne näide:
Vana talumaja kõrvalhoone, millel pole ehitusaega tõendavaid dokumente– kehtivad vanad rangemad nõuded.

Ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitise ehitusprojekt. Vastava ehitusprojekti puudumisel aga viiakse läbi ehitise audit, mille tellib ning mille eest tasub kinnisasja omanik. Juhul, kui audit tuvastab, et ehitis ei ole ohtlik, on võimalik ehitis registrisse kanda, kuid ehitise ohtlikkuse korral kohustub ehitise omanik toimima järgnevalt vastavalt kohaliku omavalitsuse üksuse poolt välja antud ettekirjutustele viimaks ehitis nõuetega vastavusse. Ettekirjutuste mitte täitmise korral on ehitise omaniku suhtes võimalik rakendada sunniraha, mille ülemmäär on füüsilisele isikule 10 000 eurot ja juriidilisele isikule 100 000 eurot.

Pärast seda, kui ebaseaduslik ehitis on nö registriküps, on võimalik ehitis kanda ehitisregistrisse, kuid ehitise omanik kohustub selle eest tasuma riigilõivu summas 500 eurot. Riigilõivu summa võib esmapilgul tunduda ehmatavalt suur, kuid siinkohal tasub mõelda, milliseid kulusid tulnuks kanda ehitise õiguspärase ehitamise ja kasutusele võtmise korral (detailplaneeringu kohustuslikkuse korral selle kehtestamiseks tehtavad kulud, ehitusloa taotlemise kulu, sh ehitusprojekti kulu, kasutusloa taotlemise kulu jne). Selliselt mõeldes on kõnealune riigilõivu summa tegelikult marginaalne.

Arco Vara soovitab maaomanikel aegsasti enda maal olevate ehitiste dokumentatsioon üle vaadata ja kontrollida ehitise andmete olemasolu ehitisregistris (www.ehr.ee). Juhul kui selgub puudujääke, siis tuleks esimesel võimalusel asuda probleemset ehitist legaliseerima, kuna protsess võib võtta palju aega. Täpsemat infot on võimalik küsida kohalikust omavalitsusest.

Artikli allikas on Arco Vara