Kehtestatud detailplaneeringuga maad on lihtsam müüa kui detailplaneeringuta või poolelioleva planeeringuga kinnistuid, sest sobiva planeeringu olemasolul saab ostja kasvõi kohe kopa maasse lüüa.
Tööks detailplaneeringuga tuleb maaomanikul varuda aega ja kannatlikkust. Kindlasti tuleb arvestada ka valdkonda tundvate inimeste soovitustega, räägib Tallinna detailplaneeringute näitel Arco Vara planeeringute spetsialist Jaanus Praks.
Uisapäisa ja mõne ajaleheartikli põhjal, mis väidab, et detailplaneeringuga kinnistu maksab kolm korda rohkem, pole vaja siiski detailplaneeringut teha. Teatud juhtudel võib olemasolev detailplaneering ka krundi müüki raskendada.
Laias laastus koosneb töö Tallinna detailplaneeringuga kahest etapist, millest esimeses töötatakse välja idee, vormistatakse detailplaneeringu taotlus ja sõlmitakse kohaliku omavalitsusega esmased kokkulepped. Teises etapis käiakse põhjalikult üle kõik probleemkohad, leitakse neile parimad lahendused, kooskõlastatakse maaomaniku plaanid ning sõlmitakse linnavalitsusega teid ja tehnovõrke puudutavad lepingud.
Ideest detailplaneeringu algatamiseni
Maaomanik arutab planeeringutega tegeleva isiku või arhitektiga oma ideid, koos vaadatakse, mida piirkonna üldplaneering võimaldab, kas tegu on elamu- või ärimaaga ja mida konkreetsele maatükile üldse teha saab.
Arhitekt teeb umbes pooleteise kuuga eskiisi. Kui tellija on sellega rahul, koostab arhitekt detailplaneeringu algatamise taotluse Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA). Koos taotlusega saadetakse ka joonis ja lühike seletuskiri planeeringu lahenduste, põhjenduste ning asjasse puutuva numbrilise infoga.
Kui üldplaneering on olemas ja detailplaneering läheb sellega vastuollu, peab detailplaneeringu algatamise taotluse seletuskiri näitama, miks uus lahendus on parem. Kui detailplaneering kehtib, kuid tahetakse teha uus, tuleb muudatusi samuti põhjendada.
TLPA menetleb taotlust 30 päeva ja algatab detailplaneeringu või annab muudatuste nimekirja. Taotluse vaatab läbi rida ametnikke, otsus langetatakse komisjonis. Enne detailplaneeringu algatamist koostatakse kolmepoolne delegeerimisleping TLPA, tellija ning arhitekti vahel. Sellega lepitakse kokku, et linnavalitsus korraldab, arhitekt koostab ja tellija finantseerib detaiplaneeringut.
Planeeringuandmete avalikustamine
Kui detailplaneering algatatakse kohe, teeb TLPA detailplaneeringu algatamise korralduse, mis suunatakse peale kooskõlastusringil käimist linnavalitsuse istungile. Siis ilmuvad nii korraldus kui ka joonis ja seletuskiri istungi päevakorrapunkti lisana ja igaüks võib neid veebist vaadata.
Detailplaneering on linnavalitsuse päevakorras kolm korda: algatamisel, vastuvõtmisel ja kehtestamisel. Erandiks on juhud, kui detailplaneering muudab üldplaneeringut ja seda vaatab linnavalitsuse asemel läbi linnavolikogu.
Pärast detailplaneeringu algatamist on planeering esimest korda linnaosavalitsuses avalikul väljapanekul ja arutelul, et probleeme eos vältida ning lahendada. Teistkordne avalik väljapanek ja arutelu toimub enne planeeringu kehtestamist.
Avalikud arutelud protokollitakse. Kui on mingeid ettepanekuid ja probleeme, peavad arendaja ja arhitekt neid lahendama hakkama. Kui probleemi ei lahendata ja märkuse tegija ei võta seda ise tagasi, saadetakse detailplaneering Harju maavalitsusse järelvalvesse.
Üldplaneeringut muutvad detailplaneeringud saadetakse alati järelevalvesse. Harju maavalitsus otsustab ja maavanem kirjutab alla, kas protesti tuleb arvestada või mitte. Kui linnavalitsus otsustab detailplaneeringu algatada, kantakse planeeringu andmed TLPA planeeringute registrisse. Sinna lisatakse ka joonised ja erinevate ametnike märkused.
Planeeringu koostamine
Peale planeeringu algatamist hakatakse tegema põhjalikke jooniseid, panema kokku küllaltki mahukat seletuskirja, vormistama mitmesuguseid menetlusdokumente ja tellima uuringuid. Milliseid uuringuid on vaja, sõltub krundi asukohast. Võidakse tellida mürauuring, puittaimestiku uuring, keskkonnauuring jm.
Vaja on hankida kooskõlastused tehnovõrkude valdajatega, linnaametite ja linnaosa halduskoguga. Linnaosavanem kooskõlastab planeeringu vastavalt halduskogu otsusele. Tellija ja arhitekt käivad planeeringut halduskogule tutvustamas ja küsimustele vastamas.
Kui kooskõlastused on olemas, esitatakse detailplaneering TLPAsse teiseks läbivaatusringiks, mis kestab samuti 30 päeva. Peale seda tagastatakse planeering koos märkustega arhitektile, kes teeb nõutud parandused. Muudetud planeering esitatakse uuesti ja see läheb teist korda komisjoni. Kui kõik märkused on täidetud, otsustab komisjon detaiplaneeringu vastuvõtukorralduse. Kui aga kõiki probleeme pole lahendatud, sätestab komisjon, mida tuleb veel teha.
Vastuvõtukorralduse koostamise eel sõlmivad arendaja ning TLPA teede ja tehnovõrkude väljaehitamise lepingu. Selles määratakse, kes, kus ja kui palju teid ja tehnovõrke välja ehitab. Seejärel teeb linnavalitsuse istung korralduse detailplaneeringu vastuvõtmise kohta.
Detailplaneeringu kehtestamine
Peale vastuvõtmist suunatakse detailplaneering teistkordsele avalikule väljapanekule ja teavitatakse piirinaabreid. Kõigil on võimalik teha märkusi. Kuu aega kestva avaliku väljapaneku möödudes toimub linnaosavalitsuses samasugune avalik arutelu, nagu seda oli pärast detailplaneeringu algatamist.
Kui juhtub, et detailplaneering saadetakse Harju maavalitsusse järelvalvesse, võib jälle kuluda täiendavat aega. Kui detailplaneering on maavalitsusest tagasi tulnud, läheb see kolmandat korda TLPA komisjoni, mis otsustab, kas on vaja veel parandusi teha või suunatakse planeering kehtestamisele.
Enne kehtestamisele suunamist sõlmitakse arendaja ja linnavalitsuse vahel kolmas leping, millega osa eramaad munitsipaliseeritakse ja moodustatakse selle arvelt tänavad ning haljasalad. Siis teeb TLPA detailplaneeringu kehtestamise korralduse kas linnavalitsuse või linnavolikogu istuingile. Peale detailplaneeringu kehtestamist saab hakata ehitama.
Jaanus Praks
Arco Vara planeeringute spetsialist
| Artikli allikas on Arco Vara |
 |
