2019. aastal tehti Viljandi maakonnas 258 hoonestatud elamumaa ostu-müügitehingut, mida oli 16% võrra enam kui varasemal aastal, kuid pelgalt 5 tehingut rohkem kui 2017. aastal.
Võrreldes kaugemate perioodidega, müüdi 2019. aastal siiski napilt 1 elamu vähem kui ajalooliselt aktiivseimal aastal (2015. a.). Kogu maakonnas tehtud elamutehingute raames kujunes keskmiseks mediaanhinnaks 2019. aastal 21 750 eurot ja aritmeetiliseks keskmiseks 44 700 eurot, mille juures hinnatasemed kasvasid võrreldes aastatagusega vastavalt 32% ja 21% võrra. Arvestades, et mediaanhinna kasv püsis mõnevõrra kiirem, võib väita, et hinnakasv leidis aset elamuturul tervikuna tõenäoliselt enamikes hinnaklassides ja erineva kvaliteediga varade puhul üheselt. Viljandi linnast väljaspool on hinnakasv esinenud ennekõike keskmisest odavamate varade puhul (kuni 40 000 eurot), mille puhul on potentsiaalne ostjaskond kõige laialdasem. Sarnaselt Tallinnale on ka Viljandimaal aset leidnud n-ö valglinnastumise trend, kus osa elanikkonnast kolib kättesaadavama kinnisvara tõttu maakonnakeskusest väljapoole, kuid erinevalt pealinna lähiümbrusest leiab maakondades vastav trend aset peamiselt järelturuelamute, mitte uusehitiste lõikes.
Viljandi linnas müüdi 2019. aastal samaaegselt 69 hoonestatud elamumaad, mida oli 7 tk rohkem kui 2018. aastal ning 9 tk rohkem kui 2017. aastal. Tehtud tehingute mahu taustal ületati ka varasemalt kõige aktiivsem 2015. aasta periood, kui Viljandi linnas müüdi 67 elamut. Erinevalt Eesti suurematest keskustest ei jõudnud 2000ndate buumi perioodil elamuturu aktiivsus korterituruga sarnases tempos kasvada, sest ülemaailmse finantskriisi tekkides kinnisvaraturu edasine loomulik arengutempo katkestati. Viimane on ka põhjus, miks käesoleva kasvutsükli vältel on erinevalt korteriturust Viljandi linnas buumiaegsed tipud juba nii hinnatasemelt kui ka tehingute arvult ületatud. Viljandi linnas tehtud tehingute lõikes kujunes 2019. aastal keskmiseks mediaanhinnaks 75 000 eurot ja aritmeetiliseks keskmiseks 79 900 eurot, mida oli vastavalt 18% ja 20% võrra enam kui aasta varem. Sarnaselt maakonnale kui tervikule asus ka Viljandi linnas elamuturul hinnakasv kiirenema, mida võis korteriturule järgnenud elamuturu aktiivsuse kasvades pidada ootuspäraseks. 2020. aastal edasine hinnakasv tõenäoliselt aeglustub, mida saadab ka elamuturu edasise kasvu peatumine, sest olemasolev pakkumine ei suuda pikaajalises mõõtmes sarnasel hinnatasemel olemasolevat nõudlust rahuldada ning pakkumishindade kasvu jätkudes tõenäoliselt osa ostjaskonnast loobub elamu soetamisest. Viljandi linnas on hinnakasvu soodustanud ennekõike tehingud üksikute uusehitistega ja renoveeritud ning heas seisukorras elamutega, mis vastavad enamike võimalike ostjate nõudmistele. Hinnakasv on 2019. aasta näitel olnud mõnevõrra kiirem just perioodil 1970 – 1990 ja enne 1940ndaid ehitatud elamute puhul, kuid ainuüksi 6,6% näiteks perioodil 1940 – 1970 ehitatud elamute puhul.
Viljandi linnast väljaspool maakonnas müüdi 2019. aastal 189 hoonestatud elamumaad, mida oli 17% võrra enam kui aasta tagasi, kuid siiski mõnevõrra vähem kui mitmel teisel varasemal aastal. Turuaktiivsuse kasvu võis sealjuures täheldada ennekõike Põhja-Sakala vallas (+61%), kuid rohkem tehinguid kui aasta tagasi tehti ka Viljandi vallas (+17%). Võrreldes 2018. aastaga vähenes 2019. aastal tehingute arv ainuüksi Mulgi vallas (-11%), kus viimaste aastate vältel on tehingute arv püsinud suhteliselt muutlik. Tehtud tehingute lõikes kujunes 2019. aastal Viljandi maakonna valdades tervikuna keskmiseks elamutehingu hinnaks 31 900 eurot, mida oli koguni 24% võrra enam kui aasta varem. Veel 2018. aastal võis valdade elamuturul täheldada 4,9%-list ning 2017. aastal 2,8%-list aastast hinnakasvu, mis asus aga 2019. aastal üsna järsult kiirenema. Hinnakasv püsis 2019. aastal valdade lõikes kiireim Mulgi vallas (+34%), seejärel Viljandi vallas (+24%) ning viimasena Põhja-Sakala vallas (+11%). Olenemata, et sobilike pakkumiste vähenemise ning pakkumishindade kallinemise tõttu siirdutakse elamute soetamiseks järjest enam linnast väljapoole, on statistiline terviklik hinnatase siiski jätkanud kasvamist, kuna elamute kallinemine on turul aset leidnud tervikuna.
Elamuturu aktiivsuse kasvu takistab ennekõike pakkumiste vähenemine ja hinnatõus
Lisaks vahepealsetele hooajalistele teguritele on elamuturu aktiivsust soodustanud asjaolu, et hulk potentsiaalseid korterituru kliente on hakanud siirduma hoopis elamuturule. Nii maakonnakeskuses kui ka sellest väljaspool on elamuturu kasvu tagasi hoidmas sarnased tegurid nagu piirkondlikul korteriturul. Korterite hinnad on vahepeal mõõdukalt kasvanud, kuid samaaegselt on elamute hinnatase olnud kuni 2018. aasta lõpuni oluliselt aeglasema kasvukiirusega. Pakkumiste arv on maakonnas püsinud langustrendi taustal endiselt võrdlemisi laialdane, kuid turuväärtusega hinnastatud ning ehituslikult kvaliteetseid pakkumisi on turul suhteliselt vähe, seda ennekõike Viljandi linnas ja selle vahetus lähiümbruses. Lähikvartalitel on oodata korteriturul pakkumiste arvu kasvule pöördumist, mille järgselt asub tõenäoliselt mõningase viitajaga pakkumiste arv taas tõusma ka elamuturul. Hulgaliselt on pakkumisel müüjate poolt ülehinnatud ning kehva nii põhikonstruktsioonide kui ka siseviimistluse seisukorraga elamuid, millede müügiperioodid on madala likviidsuse juures osutunud juba äärmiselt pikaks. Piirkondlik hinnakasv on siiski ka pikemat aega müügis olnud varadele juba ostjaid leidnud, sest müüjate hinnasoovidele on lihtsalt elamuturu tegelik hinnatase asunud järele jõudma.
Viljandi linna siseselt on tehingute arv kasvanud seni peamiselt madalamas ja keskmises hinnaklassis elamute arvelt, seda valdavalt 50 000 – 100 000 euroses hinnavahemikus. Sagenema on siiski hakanud ka keskmisest kallimate varadega tehtud tehingud, mis ilmestab ennekõike elukondliku kinnisvara kasvutsükli lõppfaasi. Kuna uusehitiste osakaal on kogu pakkumises Viljandi maakonnas suhteliselt tagasihoidlik ning Viljandi linna korteriturul on uusehitistes paiknevate suuremate korterite pakkumine samuti võrdlemisi õhuke, on kallimate elamute soetamist märgata ennekõike heas kuni väga heas seisukorras järelturu varade osas. Kuigi aastases võrdluses on hinnatase üksikute keskmisest kallimate (üle 125 000 eurot) elamutega tehtud tehingute tõttu suurenenud, on tegelik elamuturu aastane hinnakasv jäänud kuni 100 000 eurot maksvate varade osas pigem kuni 10% ja üle 100 000 euroste varade puhul kuni 5% juurde. Samaaegselt on kehva elamuturu pakkumise struktuuri tõttu asutud rohkem soetama ka rahuldavas seisukorras odavamaid elamuid, mille puhul võib piirkonniti olla hinnakasv isegi ajutiselt veidi kiirem, kuid nende pakkumiste arv on järjepidevalt vähenenud.
Elamuturg on siiski alates 2017. aastast tervikuna aktiveerunud nii maakonnakeskuses kui sellest väljaspool, ennekõike on kasvanud huvi uusehitiste ja renoveeritud ning heas seisukorras üksikelamute vastu. Võrreldes varasemate perioodidega on olnud täheldada ostjate huvi kasvu ja sellest tulenevalt müügiperioodide lühenemist ka maapiirkondades paiknevate elamute osas, kus hinnatase on madalam. Enamjaolt on tehingute raames tegemist olnud kehvemas seisukorras elamutega, mis on koheseks sissekolimiseks sobilikud, kuid mille seisukord vajab perspektiivis oluliste lisakulutuste tegemist. Samaaegselt on sagenenud pangalaenu kasutamine kehvemas seisukorras üksikelamute rekonstrueerimiseks, seda ennekõike n-ö maapiirkondades. Väga sagedasti on maapiirkondades elamutehingud ära jäämas, sest krediidiasutused ei soovi vastavaid varasid oma olemusest ja seisukorrast tulenevalt finantseerida või on probleemiks potentsiaalse ostjaskonna kõrgem krediidirisk.
Viljandi linna ja Viljandi maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika
Allikas: Mihkel Eliste turuanalüüs
