Tehingute arvu ja mediaanhinna muutused võrreldes möödunud aasta sama kuuga
Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 – 2018*
*2018. a novembri andmed on esitatud 06.12 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
2018. aastal püsib tehingute arv 2017. aastaga võrreldes sarnasel tasemel
Käesoleva aasta novembris müüdi Eestis tervikuna kokku 1902 korterit. Võrreldes eelmise aasta sama kuuga müüdi 6 korterit vähem ning võrreldes tänavu oktoobriga koguni 308 ühikut vähem. Alates jaanuarist oli novembri näitel tegemist sellel aastal juba koguni neljanda kuuga, mil tehingute arv aastases võrdluses alanes. Esmalt võis uute korterite ajutiselt vähenenud müügi tõttu märgata turuaktiivsuse langust märtsis, seejärel aga järjest kõrgema aastataguse võrdlusbaasi tõttu nii augustis, septembris kui ka novembris. Olenemata sellest, et oktoobris võis vahepealsel perioodil märgata taaskordselt võrdlemisi jõudsat tehingute arvu kasvu, on käesoleva aasta keskpaigast siiski möödunud aastate tasemeid järjest keerulisem ületada. Ettevaatavalt analüüsides uute arendusprojektide klientidele üleandmise tähtaegu ning kinnisvaramaaklerite töögraafikut, ei suudeta tõenäoliselt ka tänavu detsembris enam 2017. aasta tehingute arvu vähemalt Tallinnas ületada, kui, siis ainuüksi marginaalselt.
Novembris tehtud tehingute lõikes kujunes Eesti korteriturul keskmiseks mediaanhinnaks 1343 €/m2. Võrreldes eelmise aasta sama kuuga leidis aset 6,7%-line tehingute arvu kasv, mis oli küll veidi kiirem kui oktoobris kuid tunduvalt aeglasem kui tänavu aasta esimese poole keskmine kasvutempo. Perioodil jaanuarist juunini kasvas Eesti korteriturul tervikuna mediaanhind keskmiselt 13,2% kuus, alates juulist on püsinud keskmine kasvukiirus aga ainuüksi 3,2% juures. Põhjuseks on siinkohal olnud nii madalama hinnatasemega piirkondades kasvanud turuaktiivsus, lisaks aeglustunud uute korterite müügimahu kasv kui ka üldiselt aeglustunud hinnakasv nii järelturul kui ka uute korterite lõikes turul tervikuna, mille juures viimast on ennekõike soodustanud tihenenud konkurents uute korterite pakkumises. Aasta esimese 11 kuu vältel müüdi Eestis ainuüksi 1,6% võrra rohkem kortereid kui aasta tagasi, kasvutempo aeglustumist on soodustanud peamiselt järelturul vähenenud tehingute arv, mille trend on väikelinnadest jõudnud ka Tallinnasse.
Tallinnas alustati kolme kvartali vältel 7 uue korteri ehitusega enam kui aasta varem
Kuigi kinnisvara kättesaadavus ei ole üldiselt alates 2014. aastast enam märgatavalt muutunud, on siiski lokaalsel tasandil märgata piirkondi, kus pakkumisse lisanduvad varad on tarbijate poolt vastuvõtmiseks liialt kallid. Viimast ennekõike Tallinna Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosas, kus üle 2500 €/m2 pakkumishinnaga varade hulk on jätkanud kasvamist. Uute projektide osas on pea alati märgata äärmiselt kujunduslikke välismaiseid nimesid, proovides ilma oluliste kuludeta konkurentidest eristuvat tiitlit esile tuua, inspiratsiooni ammutatakse tõenäoliselt Las Vegasest. Uute korterite laojääk ei ole siiski enam ehitusaktiivsuse kasvu peatumise kõrval varasemas tempos suurenemist jätkanud. Samaaegselt on ka laojäägi realiseerimiskiirus 12 kuni 14 kuu kõrval varasemate perioodidega püsinud jätkuvalt sarnane. Pakkumisest kaovad aga järjepidevalt just odavama hinnaklassi varad, mis on laiemale ostjaskonnale kättesaadavad ning mille hulk turul pidevalt väheneb ennekõike kasvava ehitushinna tõttu. Viimaste kuude vältel ei ole aga ehitusettevõtete esindajate sõnul enam lähitulevikus ehitushind varasemas tempos kasvav, ühtlasi võib märgata ehitussektoris nõudluse mõningast vähenemist ka Põhja-Euroopa riikides, mistõttu edasise ostujõu kasvu saatel võib ehitusaktiivsus Tallinnas ajutiselt taas hoogustuda.
Laiapõhjalisele ostjaskonnale kinnisvara kättesaadavuse parandamiseks jätkab aga järjest suurem hulk arendajaid siirdumist Tallinna ja Tartu lähiümbrusesse. Seda ennekõike juba nii tehniliselt kui ka sotsiaalselt infrastruktuurilt väljakujunenud väikelinnadesse ja alevikesse, millel on keskmisest parem ühendatus piirkondliku keskusega. Teisisõnu, sarnaselt aastatele 2005 – 2007 on aset leidmas taaskordne valglinnastumine, kuid seda mitte kaugeltki sarnases mahus kui möödunud kümnendil. Põhiliseks takistuseks pealinna lähiümbruses kinnisvara arendamisel on saanud pangalaenu kaasamine, kuid ühisrahastusportaalidel on sarnasesse ideoloogiasse pigem tugev usk ning arendajatele tullakse pealtnäha võrdlemisi soosivalt vastu. Mitmed Tallinna lähiümbruses paiknevad keskused nagu Peetri, Saue ja Laagri ning Tabasalu on juba kasvanud oma olemuselt niivõrd suureks, et vastavate piirkondade elanikud ei pea tihti enam Tallinnasse minekut enamikel põhjustel isegi vajalikuks. Sarnaselt paikneb Tallinna külje all ka Viimsi ja Haabneeme, mis üheskoos võiksid alevike asemel moodustada juba aastaid tagasi linna, olles üks suuremaid väikelinnu Eestis.
Emotsioonidel põhinevad ostud on vähenenud
Kinnisvaraturu toimimist võib üldistatuna kokku võtta laenuraha pakkumisega seotud võimaluste ja tingimustega ning emotsioonide põhjal käitumisega. Eriti hästi kirjeldas vastavat seost just kümnenditagune kinnisvarabuum, selle üleminek mulliks ning viimaks ka loomulikult selle lõhkemine. Käesoleva turutsükli kasvufaasi vältel on samuti olnud perioode, ennekõike aastatel 2016 – 2017, kui nii kinnisvara hindajad kui ka maaklerid märkasid igapäevaselt suuresti ülekaalukate emotsioonide põhjal tehtavaid ostuotsuseid. Kui veel aasta aega tagasi võis nii Viljandis kui Rakveres kohata väga heas seisukorras 2-toaliste korterite puhul tihti 1- kuni 2-päevalist müügiperioodi, siis tänaseks hetkeks on sellised ostjad turult üsnagi järsult kadunud. Viimaste kuude vältel meediasse jõudnud artiklid intressimäärade perspektiivsest kasvamisest, kinnisvaraturu kasvu aeglustumisest, ülemaailmselt börsidel järjepidevatest punastest päevadest, kaubandussõjast ning veel mitmestki muust globaalpoliitilise taustaga uudisest tulenevalt on aga tarbijate kindlustunne oma tuleviku osas pigem järsult halvenenud.
III kvartalis jätkas kinnisvara kättesaadavus paranemist
Õues on küll endiselt keskmine eluasemelaenu intressimäär oktoobri seisuga 2,5% juures, mis on aasta algusest vahepeal kasvanud nõudluse kui ka muutunud laenuklientide struktuuri tõttu veidi tõusnud, kuid jääb endiselt ligi 27% võrra alla pikaajalisele keskmisele 2004. aastast vaadatuna (3,44%). Tänavu III kvartalis oli tööpuuduse määraks 5,2%, keskmise brutokuupalga kasvuks kujunes aasta baasil 7,5% ja mediaanpalga kasvuks 10% ning majanduskasvuks kujunes samaaegselt 3,9%. Pikemas perspektiivis prognoositakse küll majandus- ja palgakasvu aeglustumist, kuid tööturg püsib töökäte puuduse ning Eesti demograafiliste iseärasuste tõttu töötajate jaoks soodne ka lähitulevikus. Kinnisvaraturu pilgust tuleb aga praegusesse palgakasvu suhtuda kerge pessimismiga, sest mediaan- ja keskmise brutopalga teenijad on pigem üürituru kliendid ning omanditurul järelturu varade soetajad. Uusarenduste kliendiprofiilis kohtab pigem veidi jõukamat tarbijaskonda, kelle sissetulekud ei ole aga enam sarnases tempos kasvanud. Kinnisvara- ja tööjõuturgu tervikuna vaadates võis aga III kvartalis märgata taas kinnisvara kättesaadavuse mõningast paranemist, Tallinnas jäi korteriturul varade üldine kättesaadavus pikaajalisest keskmisest 3,2% võrra kõrgemale.
Teisisõnu, üldist makropilti vaadatuna ei ole hetkel ettevaatavalt näha olulisi põhjusi, miks erinevat tüüpi elu- või ärikondliku kinnisvara väärtus peaks lähitulevikus järsult langusele pöörduma. Paralleelselt ei maksa aga unustada, et kinnisvaraturud ülemaailmselt näitavad juba mõnda aega samuti kasvult aeglustumismärke, seda ka Ameerika Ühendriikides, tõsi, küll veidi teistel põhjustel kui siinmail. Samas, eelnevalt nimetatud makromajanduslike tegurite pikemaajalises sarnases staadiumis on ilmne, et potentsiaalsete kinnisvara ostjate hulk on saavutamas piiri, kus turule ei lisandu täiendavat ostjaskonda enam varasemas tempos. Jätkuvalt ning püsivalt on probleemiks Eesti demograafilistele teguritele tuginevalt 25-35-aastaste elanike osakaalu vähenemine. Eesti rahvastik on vananev – kui Tallinnas on tehingute arvu kasvu peatumine statistikasse jõudma asunud alles valdavas osas käesoleva aasta II pooles, siis väheneva elanike arvuga väikelinnades on turuaktiivsuse alanemine piirkonniti alguse saanud juba kas eelmise aasta IV või käesoleva aasta I kvartalist. Tallinnale ja selle lähipiirkondadele on sabas sörkimist jätkanud Tartu ja Pärnu, kus elanike arvuga seotud näitajad on piirkondlikul tasandil kinnisvaraturgu pigem soodustavad ning kus elamufondi uuendamise vajalikkus ning uute korterite edukas müük jätkub tõenäoliselt ka veel järgneval aastal.
Ärikinnisvara turul on pessimism asendunud mõninga optimismiga
Vahepealsel perioodil paljuräägitud büroopindade ülepakkumine on Tallinna äriotstarbelise kinnisvara turul möödunud seni oodatust paremini. Ärihoonete täituvus on kulgenud võrdlemisi edukalt ning pindade neeldumine on aset leidnud oodatust paremas tempos. Arendajad on seni mitmeid projekte edasi lükanud ning on märgata, et kohati on taas optimismi esile kerkinud. Ülepakkumise tagasihoidmiseks on õnneks ehitushinnad ja rahavooinvestorite ootused turul enamvähem sellised, et alla 13 €/m2 üürihinnaga hoonete püstitamine on pigem tagasihoidlik, sest vastava hinnataseme juurest hakkab tüüpiliselt alles projekt ootuspärast tulu tooma. Kesklinna lisandunud kõrghoonet on täidetud suuresti naabrusest ära kolinud üürnikega, tühjenenud B-klassi pindade vakants ei ole aga veel 2017. aastal prognoositud lävenditeni ulatunud. Samuti ei ole olnud turul tervikuna märgata ka olulist survet üürihindade languseks, kuid tarbijate eelistused A-klassi pindade kasuks on jätkuvalt kasvanud.
2017. aastal tuli kasutusse ligi 115 000 m2 uut büroopinda, mida oli viimaste aastate jooksul kõige rohkem, 2018. aastal ületatakse vastav maht veelgi vähemalt kolmandiku võrra. 2018/2019. aastal lisandub Tallinna linnas büroopindade turule siiski ligikaudu sarnases või mõnevõrra väiksemas mahus pinda kui 2016/2017. aastal. Viimast seetõttu, et arvestades ehituslubade taotlemise kui ka ehitusega alustamise tugevat langust 2017. aasta II poolaastast alates, on järgnevatel aastatel oodata praegusi turu edasisi võimalikke arengutrende analüüsides tunduvalt väiksemas mahus pindade turule lisandumist. Jälgides menetlusjärgus olevaid Kesklinnas ja selle lähiümbruses paiknevate alade detailplaneeringuid, on perpektiivis büroohoonete potentsiaalse mahu täienemist oodata ennekõike kõrghoonete teemaplaneeringuga kaetud aladel, seda ka Kesklinnast väljaspool.
Aasta hakkab lõppema ning aeg on ka kinnisvaraturu analüüsi osas asuda otsi kokku tõmbama. Arco Vara avaldab prognoosid tuleva aasta kinnisvaraturu edasiste käekäikude osas detsembri teises pooles. Käsitluse alla tulevad ennekõike piirkonnad, kus on igapäevaselt esindatud Arco Vara Kinnisvarabüroo kontorid: Tallinn, Tartu, Rakvere, Jõhvi, Narva, Pärnu, Viljandi ja Paide.
