Veel aasta-paar tagasi valitses korteriturul defitsiit. Täna on olukord vastupidine – pakkumisi on palju ja pakkumisi tuleb ka vaikselt juurde. Vaatluse alusel võib väita, et ainuüksi Tallinna ja Harjumaa turul on 4500-5000 korteripakkumist – see on “laovaru” mitmeks aastaks ette.
Uute elamispindade nõudlus ei ole suurenenud sellise hooga nagu pakkumine. Arendajatele tähendab see ei midagi muud kui raskuseid. Eelkõige seisnevad raskused ehitatava või valmisehitatud korterite müügis. Klientidel on lihtsalt nii palju võimalusi valikute tegemiseks, et kehvema asukohaga, planeeringutega, kvaliteediga arendusprojektide jaoks ostjaid ei jätku.
Juba 2007. aasta lõpus läbis Eesti meediat uudis soojale maale põgenenud kinnisvaraarendajast, kes ei suutnud asjadega hakkama saada. Mees põgenes võlausaldajate eest. Ei pea suur prohvet olema, et ennustada pankrotilainet nõrgemate kinnisvaraarendajate seas. Kui kõigile ei jätku ostjaid, aga arendajatel laenu kohustused kukil, siis on selge, et keegi peab selles mängus kaotajaks jääma.
Mis juhtub kui kinnisvaraarendaja pankrotistub?
Kui kinnisvaraarendaja arendusprojekti käigus pankrotistub, siis tekib reaalne oht, et korteriostja kaotab tehtud ettemaksu. Reeglina jäävad ettemaksud suurusjärku 10-20% ostetava korteri väärtusest. See on suur summa – reeglina 150 000 kuni 250 000 krooni. Ehk siis suurusjärk 1-2 Eesti keskmist aastapalka.
Lisaks ettemaksu kaotamisele on korteriostja kindlasti teinud kulutusi tehingu vormistamisega kaasnevate notaritasude (ja riigilõivude) tasumiseks. Sageli soetatakse mööblit uue ostetava korteri jaoks või tehakse selles osas ettemaksu nõudvaid eelkokkuleppeid.
Hull lugu on aga siis kui korteriostja on uue korteri saamise lootuses olemasoleva korteri müünud. Nii võib tekida olukord, kus oma korterist tuleb välja kolida, aga kokkulepitud tähtaja saabumisel uus korter ei ole valmis ning ilma on jäädud ka selle soetamisel makstud ettemaksust.
Korteriostjal on küll võimalus kohtu kaudu tagasi nõuda tehtud ettemaksu ja leppetrahvi, kuid pankrotipesa puhul võib raha reaalne tagasisaamine takerduda aastatepikkuse kohtuvaidluse taha, kus lõpptulemusena pankrotipesast ikkagi kaotatut tagasi ei saa.
Mida ostjal teha, et rahast ilma ei jääks?
See, et ebasoodsast majanduskeskkonnast tulenevad riskid kanduvad edasi tarbijale on igati loogiline. Tarbija jaoks on oluline astuda mõned lihtsad sammud, et neid riske maandada.
Pöördu usaldusväärse arendaja poole.
Esimene samm on elamispinda osta ainult usaldusväärse arendaja käest. Usaldusväärsus kinnisvaraarendaja puhul haakub sageli tema suurusega. Mida suurem ettevõte, seda enam on tal rahalisi ja muid ressursse ka kehvade aegade üleelamiseks.
Ettevõtte jätklusuutlikkus on oluline ka sel põhjusel, et arendaja peab andma ostjale ehitustöödele vähemalt kaheaastase garantii. Kui garantiiperioodi lõpuks ei ole arendajat olemas, siis võib ka garantiiteenus jääda saamata.
Väldi võlglasi.
Esimene märk ettevõtte raskustest on maksuvõlg. Maksuvõlgade olemasolu või puudumist saab tasuta ja lihtsalt kontrollida avalikest ja kõigile kättesaadavatest allikatest. Kui selgub, et kinnisvaraarendaja on krooniline maksuvõlglane, siis tasub olla väga ettevaatlik.
Lepingud olgu notariaalsed.
Ehitusjärgus oleva korteri ostu-müügileping peab olema notariaalne. Lihtkirjalikuna sõlmitud leping ei garanteeri ostjale praktiliselt mitte midagi. Lihtkirjalikust lepingust on mõlemal lepingu poolel võimalik taganeda. Notariaalselt lepingust taganemine aga ei ole nii lihtne.
Nõua eelmärget.
Notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel on võimalus kinnistusraamatusse kanda ostja kasuks korteri omandamist tagav eelmärge. Sisuliselt tähendab see ostja jaoks seda, et ostetava korteri omandiõiguse üleandmisel on ostjal omanikuks saamiseks eesõigus. Arendajal ei ole võimalik ühepoolselt lepingust taganedes eelmärkega korterit kellelegi teisele müüa.
Omandamist tagavat eelmärget on võimalik kustutada ainult kohtu kaudu. See annab ostjale tugeva garantii, et ta saab ostetava korteri omanikuks. Läbi eelmärke on ostja huvid tagatud ka pankrotiprotsessi korral.
Kokkulepped olgu kirjalikud.
Ostja peab arendajalt nõudma, et kõik kokkulepped oleksid kirjalikutl vormistatud. Kui arendaja lubab puldiga avatavat väravat ja lastemänguväljakut, siis peavad need lepingus või selle lisas fikseeritud olema. Vastasel korral või arendaja mingil momendil avastada, et kulusid on vaja kokku tõmmata ning “unustab” mõned lubatud asjad tegemata.
Kui eelnev hirmutab.
Kui eelnev hirmutab ja ostja hindab riske liiga kõrgeks, siis tuleb osta valmis korter. Selle juures ostja küll kaotab võimaluse kaasa rääkida siseviimistlusmaterjalide valiku juures, kuid valmis asja ostmise on turvaline. Saab käega katsuda ja oma silmaga kõike näha.
Siiski ka valmis korteri puhul tuleb arvestada, et tegemist peaks olema usaldusväärse arendajaga. Üksi arendaja ei ole valmis pakkuma sellist kvaliteeti, kus tarbija võiks vabatahtlikult garantiiteenusest loobuda.
Kokkuvõtteks.
Kokkuvõtteks tuleb öelda, et võrreldes paariaastatagusete aegadega on tänaseks olukord muutunud. Kinnisvara osta soovides ei pea pimesi otsuseid tegema. Pimesi otsuseid tuleb vältida. Tehingu aitavad ostja jaoks turvaliseks teha mõned lihtsad sammud. Neid järgides saab võimalikud riskid pea viimseni välistada. Olulisim on see, et turvaline korteriost saab alguse usaldusväärsest kinnisvaraarendajast.
