Alanud aasta ärikinnisvaraturul näeme efektiivsuse kasvu, e-kaubanduse võidukäigust tulenevaid väiksemaid muutuseid jaekaubandusturul ning stabiilseid tootluseid. Põnev saab olema olukord majutussektoris.
1. Üldised trendid
Makromajanduslikult ootab meid ees stabiilne aeg. Ekspordi kasv toetub suures osas tootvale tööstusele ning tänu sellele peaks ärikinnisvarasektoris tulema mõõduka kasvu aasta.
Tehnoloogia juurutamine muudab pinnakasutuse efektiivsemaks igal alal. Seega on ruutmeetrite mõttes oodata ilmselt mõõdukat nõudluse langust, aga efektiivsuse arvelt võib samavõrra näha üürihinnataseme tõusu.
2. Kas kusagil on defitsiit?
Sektorite lõikes pole otseselt defitsiiti üheski segmendis näha. Kõige tugevamalt võib sel aastal ennast tunda logistika. E-kaubanduse areng võtab traditsiooniliselt kaubanduselt kliente ja tõstab lähilogistika olulisust. Näidisteruumiga laopinnad on jätkuvalt nõutud ja üüritasemed ronivad oodatult kaubanduse ankurrentlike taseme lähedusse. Traditsiooniline 4,75 eurot ruutmeetri eest jõudis juba 2017. aastal tasemele 5,5 €/m2. Tänu sellele võib eeldada, et näeme siin pakkumise kasvu.
Kaubanduses tuleb kõva konkurentsi aasta. Vähenev pinnavajadus hakkab ilmselt mõjutama keskmise suurusega keskuste üüritasemeid. Mugavuse ootus annab ilmselt võimaluse luua juurde kohalike poode. Trendide muutust pole oodata.
Kontoripindade ülepakkumine hakkab tasapisi absorbeeruma, suured A-klassi projektid kesklinnas ei tohiks probleeme näha. Muudes asukohtades on üüritasemed endiselt 2015. aasta tasemel ja muudatusi oodata pole.
Hotellisegmendis on palju huvilisi seoses viimaste aastate hea täituvusega. Nii on see ka sel aastal. Majutusteenuste turg kasvab tänu jagamismajandusele ja lühiajalised üürid on ka 2018. aastal ilmselt popp teema. Samas ootab see sektor pikisilmi professionaalse haldusteenuse pakkujaid, kes suudaksid mahu arvelt kulusid vähendada, sest paljud lühiajalise üüri pakkujad ei teeni tegelikult traditsioonilisest üüriärist kõrgemat tulu.
Tootmispindade segment toimib endiselt tellimusepõhiselt. Spekulatiivset pinda sellele otstarbele me ei soovitaks rajada.
3. Olulised faktorid arendamisel (asukoht, parkimine, millist liiki kinnisvara)
Arenduses kehtivad vanad reeglid: asukoht ja maht annavad parima tulemuse. Märksõnadeks on endiselt efektiivsus, madalad kulud ning jätkusuutlikud keskkonnalahendused. Ilmselt kasvab efektiivsuse otsimisel ka nn pre-fab. majade ja moodulite osakaal.
4. Kas hinnad tõusevad või langevad?
Kui soodne majanduskliima jätkub, siis tõusevad hinnad mõõdukalt, kui midagi muutub, siis mitte.
Äripindade puhul on hinnakasv olnud väga aeglane ja ega plahvatuslikku kasvu üheski segmendis ette näha pole ka sel aastal.
Investeeringute tootluse osas pole suurt muutust oodata. Aasta lõpus toimunud Postimaja tehing lõi uue hinnarekordi, aga see ei laiene väljapoole parimaid asukohti. Kohalik investor ei suuda siseneda rahvusvaheliste fondioperaatorite hinnatasemel ja otsib pigem tootlikumat alternatiivi, isegi kui see on riskantne ja nõuab oluliselt rohkem tegelemist. Raha hinna osas võib sel aastal ilmselt oodata pigem väikest kallinemist, seega võiks eeldada, et tootlused ei muutu.
Veidi ka tootlustest
Tallinnas on parima kvaliteediga investeerimisobjektide (Prime Investment Grade Property) tootlused laias laastus sellised:
1) Kaubanduspinna tootlused on ca 6,5% juures – võib eeldada, et alla 7% tasemetel on peamisteks huvilisteks rahvusvahelised korporatsioonid või fondihaldurid. Sellest tasemest kõrgemat hinda suudavad saavutada Postimaja eeskujul suuremad keskused parimates asukohtades.
2) Kontoripinna tootlused on samas suurusjärgus – 6,5% on parima pinna hinnatase olnud juba paar aastat. See muidugi eeldab pea olematut vakantsust ja tugevaid ankurrentnikke. Väljaspool Tallinna kesklinna äripiirkonda peaks number hakkama aga ikka 7-ga.
3) Logistikakinnisvara tootlused on olnud mõõdukas languses. Traditsiooniliselt on selles segmendis tootlused olnud üle 8%, aga eelmisel aastal langesid need 7-ga algavale protsenditasemele. Ennustan, et parimad asukohad on sel aastal ca 7,5% tootlusega, teised endiselt 8% peal.
4) Majutusasutuste rahavoolt on juba mõned aastad oodatud ca 7% tootlust ning ka käesolev aasta ei tohiks olla erand. Konkurentsi tihenedes võivad üüritasemed hakata langema ja see paneb tootluse muidugi riski alla. Laias laastus näeme ilmselt 2017. aastaga sarnaseid tasemeid.
Väljaspool Tallinna võiks eeldada ca 1 protsendilise preemia lisamist igale eelpool toodud tootlusemäärale. Seda muidugi juhul, kui tegemist on võrreldava kvaliteediga objektiga.
