On tihti olukordi, kus uus, alustav või siis juba turul toimetav ettevõte on teelahkmel, kas osta enda vajadusi kattev kinnisvara välja või minna endiselt edasi üürimise teed. Annan mõned mõtted ja jagan tähelepanekuid. Tähelepanekud on tekkinud tööpraktikaga ärikinnisvara valdkonnas, tehes koostööd erinevate ampluaade ettevõtetega. Suures pildis on eestlased kinnisvarausku ja meile meeldib kõike omada, kuid… Esitan küsimused ja proovin leida neile ka mõistlikud nägemused.
Mis on firma suund 5, 10, 20e aasta pärast?
Kas teil on teada millises suunas liigub teie firma 10e aasta pärast? Mõtlen selle all seda, et kui võtta näiteks tootmine, siis paljud firmad teevad nn allhanke teenust ja sellest sõltuvalt on vaja ka ruume ja seadmeid. Samas võib ära kaduda tellija ja tootmine tuleb ümber spetsailiseeruda.
Võib ka juhtuda, et olemasolev hoone on näiteks liiga madal ja oleks vaja uut hoonet. Kui vaadata, mida teeb näiteks ehitushind ja heade kruntide kättesaadavus, siis näiteks Tallinna lähiümbruses võib see tegevus muutuda päris suureks peavaluks. Samas kui üürida endale pind, siis olete selle pinnaga seotud maksimaalselt lepingu ulatuses ja peale selle lõppemist olete kogu aeg nn vaba firma vabal maal ja saate liikuda alati endale sobivama pinna poole.
Kas peaks investeerima tehnoloogiasse või kinnisvarasse?
Kuidas toimetab teie firma 5 aasta pärast? Kas firma on valmis ja saate edaspidi teha nn copy- paste töölõiku? Eeliseks on see, et saate panna energia näiteks suhetele partneritega. Või on siiki olukord kus teil on vaja konkurentsis püsimiseks iga aasta investeerida tehnoloogia uuendamisesse. Kas te olete näiteks veonduse või logistikaga seotud firma ja peaksite iga 5-e aasta pärast pigem investeerima trantspordi uuendamisesse? Ehk liisima uued masinad? Mis annaks selle, et edestate konkurente inovatsiooniga ja paremate töötingimustega personalile?
Kas asukoht on jääv või muutuv?
Kui kindlel on teie ettevõte lokaalselt 5 aasta pärast? Võib ju juhtuda, et olete näiteks toitlustust pakkuv firma, kes omab toitlustust pakkuvat söögikohta mingi magistraali kõrval ja maanteeamet otsustab teie ümber olevate teede võrgustiku ringi planeerida ja klient ei pääse enam nii mugavalt teile ligi. Mis te teete? Kas arvestate edaspidi 20-40% väiksema käibega või siis on lihtsam olla rendipinnal ja liikuda edasi kohta kus on soodsamad võimalused käivet teha? Lõpude-lõpuks on hea ettevõtte toimimiseks kinnisvara asjus ikkagi olisisem asukoht, asukoht, asukoht!
Kui stabiilne on meeskond?
Kui võtame näiteks Start-up firmad, tehnoloogiafirmad jne, siis need on firmad mis paistavad silma kui väga suure personali liikumisega sektor. Näiteks on start-up firmadel väga palju määramatust ja nn plahvatuslikku kasvu. Kus 5-st saab 50, kus võetakse korruse kaupa pinda juurde. Samas on võimalik ka pind välja osta ja juurde lisanduv pind üürida, kui on selles majas sellinne võimalus.
Huvi tegeleda kontori amortisatsiooniga?
Kinnisvara on hoone ja hoone teatavasti elab oma elu. Kord on stabiilsemad aastad aga samas on ka aastaid, mis vajavad väga palju fookust kinnisvaraga tegelemisel. On see siis lumekoristus õuest või läbilaskvad katused, külmunud torud või hooipistükis emotsionaalselt vananev hoone üldiselt.
Kui asuda büroomajas, kus on koos palju erinevaid firmasid kes on ostnud endale välja pinna. Siis kui lihtne on võimalus teiste firmadega samas majas leida kokkulepet, ühiste majaosada väljavahetamsiel? Näiteks ventilatsioon, kaasajastatud küttelahendused jne..
Kui palju on firmal vaba raha?
Kas võib juhtuda, et teie tegevuse marginaal ja kasum polegi tegeliskult nii suur, mis võimaldaks teenindada pangalaenu või vabasid vahendeid suunata kinnisvara ostu? Kas ongi mõistlik vaadata üüri kui üht kulurida, mis samas annab teile valikuvabaduse kinnisvarasektoris?
Aga ehk siiski peaks ostma?
Teil on firma, mis kasvab nn homogeenselt nii 5% aastas töötajaskonna suhtes ja teil on kindel asukoht, mida kindlasti ei ole mõistlik (trammipeatus ukse ees, toidukauplus kõrval, piisavalt parkimist jne) välja vahetada.
Siis ehk tõesti peaks vaatama, mis on teenindatav pangalaen ja mis oleks potensiaalne üür teie tulevasele kinnisvarale. Ja kui see on suures büroomajas, siis ehk on mõistlikud ka kõrvalkulude real olev haldusteenus ja ei ole vaja ka maja amortisatsiooni pärast muretseda nii paarkümend aastat.
Kokkuvõtteks on minu arvamus, et kui on stabiilne firma siis on ehk mõistlik omada kinnisvara ja samas kui on palju määramatusi siis tasub minna endiselt üüri kinnisvara teed.
Kinnisvara on valik nagu iga muu valik. See on teie otsustada ja õiget vastust teate vaid teie ise. Loodan, et andsin läbi eelneva arutluse lisamõtteid ja sisendeid mida saab tulevikus arvesse võtta.
