Jutud-kommentaarid elamispindade kiirest hinnatõusust tõstatavad küsimuse, kuidas muutub elamispindade kättesaadavus? Kas kodu ostmine läheb inimeste jaoks kallimaks-keerulisemaks? Või samuti kiirena püsiva palgakasvu toel sootuks odavamaks-lihtsamaks?
Elamispindade kättesaadavuse mõõtmise lihtsaim moodus on jätta kõrvale kõik muud tegurid ja võrrelda mitu keskmise hinnaga korteri ruutmeetrit on võimalik keskmise palga eest soetada. Keskmiste näitajatega opereerimise rusikareegel annab kiire ja arusaadava tulemuse. Ostujõud kasvab, kui palk kerkib kinnisvara hinnatõusust tempokamalt, kinnisvara kallinemine palgast kiiremini viib ostujõu vähenemisele.
Majandusbuum ja -kriis tekitasid elamispindade kättesaadavuses tormi
Aastatuhande esimese kümnendi kinnisvarabuumis kasvasid elamispindade hinnad metsiku kiirusega. Palgakasv oli samuti kiire, kuid jäi korterite kallinemisele oluliselt alla. 2007. a Tallinna korterituru hindade tipphetkel oli keskmise Tallinna netopalga eest võimalik osta kõigest 0,4 m² keskmise hinnaga korterit.
Kinnisvaramulli lõhkedes 2008. a hakkasid korterite hinnad kiirenevas tempos langema. Statistiline korteritehingute keskmine ruutmeetrihind langes 2007. a tipust 2009. a põhjas isegi üle 50 protsendi. See viis keskmise palga arvestusliku ostujõu lakke. 2010. a keskmise Tallinna netopalga eest oli võimalik soetada 0,8 m² keskmise hinnaga korterit.
2008.-2010. a kõrge ostujõud oli siiski paljus näiline. Majandus oli raskes kriisis, tööpuuduse määr oli väga kõrge küündides isegi 20 protsendini. Kõrge tööpuudusemäär ehk väike suhteliselt väike palgasaajate ring ei andnud statistilisele ostujõu olemasolule vaatamata võimalust kinnisvara soetada.
Majanduse taastumine hakkas elamispindade kättesaadavust vähendama
2011.-2012. a hakkas ostujõud vaikselt, kuid kindlalt vähenema. Keskmine palk tõusis neil aastatel tempokalt, kuid korteritehingud kallinesid veelgi kiiremini. Kinnisvara kiire kallinemise peamine tagamaa oli turu ebanormaalselt sügavast põhjast taastumine.
Alates 2013.-2014. aastast oli ostujõu vähenemise üks komponent uusarenduste turu taas elule tärkamine. Tarbijakindlus oli taastunud, tööpuudus oli vaikselt pöördumas tööjõupuuduseks, keskmine palk kerkis, eluasemelaenud muutusid taas kättesaadavamaks. Need tegurid andsid kinnisvaraarendajatele julgust tühjale turule uusi projekte tooma hakata.
Praktika näitel tuleb tõdeda, et 2013.-2014. turule toodud arendusprojektid kadusid kui tulisele kerisele visatud vesi. Nii jõudsid tehingutesse kallima hinnaga korterid, mis pisut näiliselt, aga osalt ka tegelikult arvestuslikku keskmise palga ostujõudu ruutmeetrites vähendasid.
2014.-2019. a jätkus kiire keskmise palga suurenemine. 2019 IV kvartali Tallinna keskmine brutopalk 1611 € oli 36% kõrgemal kui 5 aastat varem 2014 IV kvartalis. Keskmise palga ostujõud püsis sel viieaastasel perioodil üsna stabiilsena 0,60-0,64 m² vahel. Tegemist oli aktiivse arendusturu perioodiga, mis peaks arvestuslikku ostujõudu vähendama. Seega võib öelda, et keskmine palk kasvas 2014.-2019. aastatel isegi kiiremini kui kallinesid elamispinnad.
Lisaks oli pikal 5-6 aasta pikkusel perioodil oluline, et tööhõive kasvas ja tööpuudus vähenes ning elamispindade tehingute arv kasvas. Teisisõnu laienes järjest inimeste ring, kel oli võimekust elamispinna ostutehing teha ehk enda elamistingimusi parandada.
Koroona mõju jäi üllatavalt tagasihoidlikuks
2020. a kevadel väljakuulutatud eriolukord lõi hetkeks kogu majanduse, sh kinnisvaraturu kaardimajad uppi. Tehingute arv taandus mõneks kevadkuuks ülimadalaks – 2020 II kvartali Tallinna korteritehingute arv kukkus aasta varasemaga võrreldes kolmandiku võrra ehk 1613 tehingule. Tehingute hinnad kõikides Tallinna korterite vanuseklassides kukkusid.
Tehinguhindade kukkumine tähendas ostujõu suurenemist. Probleem oli aga et koroonast tekitatud teadmatus võttis ära julguse uute ostuotsuste langetamiseks.
Korteritehingud 2020. a kevadel päris ära ei kadunud. Alles jäid uute korterite tehingud, mille osas olid võlaõiguslikud kokkulepped tehtud pool-poolteist aastat varem. Uute ja uuemate ehk kvaliteetsemate ja kallimate korterite turg Tallinnas hakkas vaikselt taastuma juba 2020. a suvel. Taastusid nii tehingute arv kui hinnad.
Vanemate ehk nõukogudeaegsete korterite ostujulgus jäi aga madalaks kuni 2020. a lõpuni. Vähene ostjate valmidus vanemate korterite turul tehinguid teha hoidis nende hinnad madalal kuni aasta lõpuni.
Varasematel aastatel on vanusesegmentide korterite tehingute hinnad liikunud enam-vähem samas suunas ja samas tempos. 2020. a koroona, eriolukord ja ebakindlus tekitasid olukorra, kus erineva vanusega korterite turu liikumised olid üsna erinevad. Keskmine korteritehingute hind aga jätkas mõnevõrra üllatavalt endisel üsna sirgjoonelisel rajal.
Uute-vanade korterite ühise keskmise tehinguhinna stabiilne liikumine hoidis ostujõu liikumise samuti üsna ühtlase. Kinnisvara keskmise hinna kallinemine oli siiski kiirem, kui ajutiseks hoo maha võtnud palgakasv. Nii on arvestuslik ostujõud jätkamas juba 2019. a alguse saanud trendi vähenemise suunas.
Laenuturg on ostjaid toetanud
Ostujõu mõningane vähenemine muudab mõjutab elamispindade kättesaadavust negatiivselt. Laenuturg on ostjatele jõudu juurde andnud. Eluasemelaenude intressimäär on 2021. aastaks tulnud mulluse 2,3-2,4% pealt 2,1-2,2% peale. See muudab eluasemelaenu ostu finantseerimise odavamaks.
Lisaks on eraisikute hoiuste jääk ületanud 11 miljardi euro piiri. Kasvanud hoiuste maht on andnud tuge ostu omafinantseeringu leidmiseks. Mõnevõrra on omafinantseeringut aidanud leida pensionirahade vabanemine. Tagatipuks on pangad valmis laene üsna meelsalt väljastama, st laenu taotlemise latist ei ole liialt keerukas üle hüpata.
Nii ei peaks ostujõu mõningase vähenemise taga vähemalt hetkel liialt suurt tonti nägema. Tänast elamispindade kättesaadavust võib hinnata mõistlikuks.
Pikemas perspektiivis on ostujõu vähenemise trend jätkumas
Pikemas vaates väheneb ostujõud jätkuvalt. Ostujõu vähenemine taga on näiteks koroona, mis rahatrüki kaudu kontsentreerib kapitali rikaste kätte ja suurendab ebavõrdsust. Samuti on kinnisvaraturg koht, kuhu peidetakse raha kardetava inflatsiooni eest. Inflatsiooni eest raha peitvate investorite poolt tulenev nõudlus ajab kinnisvaratehingute hinnad üles, mis kergitab hindu ja mõjutab seeläbi elamispindade kättesaadavust oluliselt negatiivsuse suunas.
Oma mõju on energiasäästunõuetel. Säästlikuma elamu ehitamise kulud on kõrgemad, mis kergitab ehitushindu ja seeläbi müügihindu.
Koduostjate suurim pudelikael koduostu tehingu tegemisel on kõrge ostuhind ja kõrge omafinantseering. Asjaolu, et parema energiaklassiga korteri hilisemad ülalpidamiskulud on natuke odavamad ja sisekliima pisut tervislikum, ei ole enamiku koduostjate jaoks ostuhetkel niivõrd oluline.
Antud on hinnanguid, et pikemas perspektiivis on Eesti elamispindade hinnad kasvamas pisut kiiremini kui keskmised sissetulekud. See tähendab, et koduostjate ostujõud ehk elamispindade kättesaadavus on pikemas perspektiivis aeglaselt, kuid kindlalt vähenemas.
Elamispindade kättesaadavuse vähenemine ei ole äkiline ega üleöö toimuv, pigem toimuvad sellised protsessid aeglaselt. Keskmise palga ostujõu vähenemise pika trendi üks tänane õppetund võiks olla klišeelik tõdemus, et kodu ostmiseks on alati õige aeg. Seda isegi vaatamata hetkel kõrgele tõusnud hindadele ja tagantjärele tarkusele, et minevikus on olnud palju targemaid aegu kodu või kinnisvarainvesteeringu ostmiseks.
