Tallinna korteripakkumist on jäänud vähemaks. Nõudlus on seevastu kasvanud ehk ostuhuvilisi on turul varasemast rohkem. Pensioni teisest sambast sügisel vabanev eurode sadu tõotab ostjate arvu kasvule vähemalt lühiajaliselt ja vähemalt mingil määral lisahoogu anda. See on lühikeses perspektiivis kiirendanud seni stabiilselt mõõdukana püsinud elamispindade hinnatõusu. Pikkade ja rahulike kinnisvara-aastate järel pisut möllu ning äkilisemaid liikumisi teeb elu põnevamaks.
Korteripakkumist on jäänud vähemaks
Tallinna korteriturul on pakkumine vähenenud. Kahanemise tagamaa on, et möödunud 2020. a pandi vähem uusi arendusprojekte töösse. 2020. a alustati Tallinnas statistikaameti andmetel 2065 korterelamutes asuva korteri ehitamisega. 2019. a alustati 2239 ja 2018. a alustati 2831 korteri ehitusega.
Ehitusloa saanud ja ehitusega alustatud korterite mahu allapoole tulek kuivatab kokku müügipakkumisse jõudvate uute korterite arvu. Vähem uusi kortereid turul tähendab omakorda vähem vanemate korterite müügihuvilisi ja müügipakkumisi.
Kokku on sulanud nii uute kui vanemate korterite pakkumiste hulk. Numbriliselt on pakkumist ja pakkumiste arvu langust keeruline mõõta. Osa korterite müügipakkumisest on jagatud kolme peamise kinnisvaraportaali vahel. Omaette osa pakkumisest leiab ainult sotsiaalmeediast. Seega peab vanemate korterite pakkumiste arvu hindamisel tuginema kõhutundele.
Uute korterite pakkumist on lihtsam kokku lugeda. 2020. a oli Tallinnas pakkumisel keskmisel 2800 uut korterit. 2021. a alguseks on pakkumine vähenenud 2200-2300 korteri peale. Seega ei midagi dramaatilist.
Uute korterite vähesema turule toomise taga oli eelmisel 2020. aastal koroonast tingitud ebakindlus, mis tekitas pakkumisse augu. Lisaks on arendajad hädas ehituslubade saamisega, mis on tihtipeale projekti müüki toomise eeldus. 2021. a alguses on näha, et pakkumise defitsiidi oht on mõnevõrra leevenemas ehk uus projekte tuleb vaikselt juurde ja korterite päris otsa saamise hirm on asjatu.
Ostjatel on ostuhuvi tõsine
Kinnisvara pakkumise kiire suurendamine või vähendamine on keerukas kui mitte võimatu. Nõudlus ehk ostuhuvi võib seevastu tekkida või kaduda nädalate või isegi päevadega. 2021. a kevadel on ostjad turul. Seda kinnitab kõrge tehingute arv.
Samuti käivad jutud enampakkumistest, kus agarad ostjad üksteist hinna osas üle trumpavad. Ainuüksi selliste juttude olemasolu on teatav turuaktiivsuse märk. Enampakkumised ei ole kindlasti tavapärane tehingu tegemise viis. Tegemist on pigem erakordse juhtumiga. Seetõttu tekitab enampakkumiste toimumine rohkelt kõneainet ja maalib asjaoludest suurema-tähtsama pildi, kui tegelikkus seda on.
Ostjate suure ostuhuvi taga on eelkõige kodu ostmise soov. Samuti on ostupoolel aktiivsed üüriinvestorid. 2021. aastal ei peaks enam arvama, et turul on liiga palju koduostjaid, kes eelmisel aastal koroona-kartuses tehingu tegemata jätsid ja selle teemani nüüd tagasi jõudnud on. Ajaline distants on siin liiga pikaks veninud.
Kinnisvara ostuplaani teeb mõistlikuks rahatrükk ja sellest tulenev inflatsiooniootus. Kinnisvara on hea turvasadam, kuhu olemasolev raha väärtuse kaotamise hirmus peita. Samuti on inflatsioonil vara omanikele ja laenuvõtjatele positiivne mõju.
Kui inflatsiooni all siinkohal pidada silmas eelkõige varade, sh kinnisvara kallinemist ehk püsivat hinnatõusu, on ka üsna loogiline vajaduse korral teha kinnisvara ostutehing pigem nüüd ja kohe. Tehinguga viivitamine tähendaks kõrgema hinnaga tehingut tulevikus.
Selline majanduskonjunktuuri ärakasutamine ei ole eestlaste omavaheline hästihoitud saladus. Samasid nõudluse aktiveerumise, sellest tuleneva pakkumise vähenemise ja investeerimishuvi kasvu trende näeme mujalgi Euroopas ning teisel pool suurt lompi. Mujalgi on kinnisvaraturu aktiivsuse tegurite tagamaad samad – rahatrükk, varade inflatsioon ehk varade kallinemine ja mõistliku intressimäära ära kasutamise ratsionaalne soov.
Tehingud toimuvad ehk turg toimib
Maa-ameti andmetel tehti 2021 I kvartalis Tallinnas 2557 korteritehingut. Märtsis 2021. a tehti tehinguid 1005. Märtsikuine tehingute arv on viimase 13 aasta ühe kuu tehingute arvu rekord. Viimati tehti üle 1000 tehingu kuus 2007. a.
Järeldus kõrgest tehingute arvust võiks olla, et elamispindade turg toimib. See tähendab, et nõudlusele ehk ostjatele on pakutav kaup ja selle hinnatase vastuvõetav. Siiski tasuks proovida puurida ostuhuviliste mõtete taha. Majandus on endiselt nigelas seisus; majanduskasvu taastumise algust lükatakse ajas kaugemale; töötute arv on viimaste aastate rekordiline; palgakasv on hoo maha võtnud; Tallinna elanike arvu kasv on pöördunud õrnale langusele. Kas see on tõesti soodne aeg kinnisvara koduks või ammugi juba investeeringuks soetamiseks?
Tulevikuväetiseks oleva tänase kehva olukorra kõrval on prognoosid valdavalt positiivsed. 2020. a eriolukorra saabumise järel tehtud esmased majandusprognoosid olid kergelt öeldes depressiivsed. Seejärel tekkis grammhaaval juurde teadmist ja arusaama toimuvast. Olukorra mõninga selginemise tulemusena hakkasid majandusprognoosid samm-sammult muutuma positiivsemaks, mis nägid ette majanduskasvu kiiret taastumist koos kõigi lisadega. Ehk siis nägid prognoosid majanduskasvu taastumise kõrval ette tööhõive kasvu, palkade tõusu naasmist – need on elamispindade nõudlust positiivselt mõjutavad tegurid. Positiivseid trende ootame 2021. a teiselt poolelt ja 2022. aastalt.
Tänased elamispindade ostjad tegutsevad ennetavalt. Olles täna teistest targem ja tehes kinnisvaraostu täna, saab ostu tehtud veel soodsama hinnaga. See omakorda annab võimaluse nautida kiirenevast kinnisvara väärtuse kasvust tulenevat kasumit.
Paradoksaalsena on kõikidest teistest targemaid ostjaid päris palju. See on loonud eufoorilise keskkonna, kus ostjad proovivad teistest mööda tormata. Nii saavad hinnad isetäituva prognoosina tõusutempot aina juurde.
Pensionisambad on x-faktor
Omaette tundmatu on pensionisammaste lammutamisest vabanev raha. Selge on, et pensionisambast raha väljavõtmine kinnisvaranõudluselt jõudu vähemaks ei võta. Pigem annab tarbijate kätte tulev sularaha olemasolevatele trendidele hoogu juurde. Omaette küsimus on, millisel määral.
Kurjad keeled räägivad, et pensioniraha on juba kinnisvaraturule tulnud. Näiteks võtavad inimesed tänavu kevadel tarbimislaenu kinnisvaraostu broneerimistasu maksmiseks, mille nad plaanivad sügisel pensionisambast saadava arvelt tagasi maksta.
Arvestades käimasolevat kiiret hinnatõusu peab tõdema, et kui hakata 2021. a sügisel pensionsamba raha kinnisvarasse investeerima, võib olla juba hilja. Varasemad ostjad on selleks ajaks hinnad üles kruvinud. Kõrgem hinnatase omakorda võtab sügisestelt investoritelt ära kinnisvara oodatava kallinemise võimaluse ehk sügisel tehakse investeeringud kinnisvarasse märksa ebamõistlikumalt hinnatasemelt.
Üürisektor on jätkuvalt tasakaalust väljas
Enamus tänastest korteriostjatest ostab endale kodu. Siiski on aktiivsed ka üüriinvestorid, kes ostavad korteri või paar üürileandmiseks. Üürituru kevad ei ole liiga päikeseline. 2020. a märtsis eriolukorra saabumisel kadusid turistid. See tõi majutuskorterid pikaajalise üüri turule. Majutuskorterite üüriäris pakkumine oli üks oluline tegur, mis kergitas üüripakkumist oluliselt. Portaali KV.EE andmetel on Tallinna üürikorterite pakkumine viimase aasta püsinud stabiilselt 1800-2000 korteri vahemikus. See on ligi kaks korda kõrgemal kui enne koroona avastamist.
Eriolukorra väljakuulutamisele järgnenud äkiline üüripakkumise suurenemine tõi üürihinnad 10-20% allapoole. Kui korterite ostu-müügihinnad liiguvad tempokalt ja kardetavasti kiirenevalt ülespoole, ei ole üürihindades olulist taastumist toimunud. 2021. a teises kvartalis on üürihinnad koroona-eelsest ajast endiselt 5-15% allpool. See tähendab, et üürikorterilt teenitav rahavooline tootlus on varasemast viiendiku võrra allpool.
Üüripakkumine jätkab eelmisel aastal tehtud ja käesoleval aastal tehtavate uute investeeringute baasilt suurenemist. Üürinõudluse suurenemiseks oleks vaja, et taastub majanduskasv ja tööhõivemäär asub kasvama. Samuti peaks Tallinna elanike arvu langus vähemalt seisma jääma, kui mitte tagasi tõusule pöörduma. Lisaks oleks üürnike tagasituleku jaoks abi, kui turism vähemalt mõnevõrra taastuks. See viiks mõned pikaajalise üüri turul olevad korterid tagasi majutusärisse. Eeldatavalt võiksid need trendid üüriturule omada mõju mitte varem kui 2022. aastal.
Möllu peab ka saama
Tallinna elamispindade turg on 2009. a vaikelu järel arenenud mõõdukalt ja turvaliselt. 2015. a saavutas elamispindade turg teatava mõistliku tasakaalu nõudluse ja pakkumise vahel. Perioodil 2015.-2019. a oli raske määratleda, kas tegemist oli ostjaturuga või müüjaturuga ehk kas nõudlus ületas pakkumist või olid lood vastupidi. Hinnad liikusid igavalt pea sirgjooneliselt tõususuunas. Tõus aga vastas enam-vähem palkade kasvule. See tähendas, et koduostjate ostujõud püsis viis aastat paigal.
Vaikeluga harjunud turuosalised näevad nüüd suurt möllu. Paljude turukogemus ei ulatu eelmise buumi ja eelmise kriisini 2004.-2009. aastal. Seetõttu võib praegu elamispindade sektoris toimuv tunduda enneolematu ja pöörasena. Olukord on tõepoolest mõnevõrra tasakaalust väljas. Äärmuslikeks ootusteks ei peaks Eesti majandusest või kohalikust kinnisvaraturust tulenevatel põhjustel alust olema.
Koduostjatel ei ole mõtet ostu peljata. Ehk tõepoolest ei ole tänane hinnatase kõige soodsam. Samas on jälle laenutingimused mõistlikud. Kui koduostu plaanival inimesel on tema vajadusi rahuldav ja hinna osas jõukohane objekt silmapiiril, soovitaks ostu mitte edasi lükata. See ei tähenda, et koduostja peaks iga enampakkumisega kaasa tormama.
Üüriinvestoritel tasub äriplaanil silm peal hoida. Vara rahavooline tootlus ehk üürihind vara väärtuse suhtes võib täna üüriturule investorina sisenedes lühiajalises perspektiivis jääda oluliselt kehvemaks kui koroona-eelsetel aastatel. See tähendab, et laenu teenindamiseks tuleb leida muid allikaid. Loodetavasti siiski 2022. aastal hakkab üüri rahavooline tootlus taastuma. Lisaks peaks üüriinvestor arvestama, et üürniku leidmine on mõnevõrra keerulisem, kui see on viimastel koroona-eelsetel aastatel olnud. Pakkumist tuleb üüriturule juurde ja konkurents läheb tihedamaks.
Elu läheb edasi
Kokkuvõtlikult võib öelda, et kinnisvaraturul on käimas raputus, millist siinmail ei ole juba mõnda aega nähtud. Mõningane nõudluse-pakkumise tasakaalu tekkinud häire muudab seniseid jõujooni. Kinnisvaraomanikud jäävad pigem võitjate poolele, üürnikel muutub kodu ostmine keerukamaks. Äärmustesse minemist ei peaks kartma ehk olukordi, kus kohtutäiturite töökoormus kinnisvara realiseerimisel mitmekordistub, ei ole tõenäoline.
Kodu ostmiseks on iga aeg hea aeg. Mõni aeg siiski on pisut parem, lähiajal näeme teist aega. See ei tähendaks, et koduostumõtted tuleks maha matta. Laenutingimused, kui oluline koduostu mõjutav tegur, on täna koduostjate poolt. Investoritele toetavat sõna ei ole vaja siinkohal poetada, sest kui investor otsib lehesabast julgust, ei peaks ta investeerimisega tegelema.
