Majanduse üldine pilt on äraarvamata hea. Majanduskasv lõi 13-protsendilise kasvumääraga taas ka kõige optimistlikemaid prognoose. Ajutiselt tardunud keskmine palk liigub jälle tempokalt üles. Tööpuudus on vähenemas ja tööhõive suurenemas ehk tööpuuduse asemel kõneleme uuesti tööjõupuudusest. Nii on ettevõtete ja tarbijate kindlustunne tugev ning liikumas järjest paremuse suunas.
Tõrvatilkadeks on turismindus ja hotellimajandus, kus äriajamine endiselt liiga lihtne ei ole. Aga kogu majanduse magusat meepotti need üksikud sektorid rikkuda ei suuda.
Sellises keskkonnas ei ole elamispindade turul kahte võimalikku liikumise suunda. Kõik nooled näitavad kindlameelselt üles.
Pankadel on likviidsust küllaga
Kinnisvaraturg laiemalt ja elamispindade turg kitsamalt on otseselt seotud laenuturuga. Elamispindade tehingute arv ja hinnad on otseses sõltuvuses raha kättesaadavusest. Raha kättesaadavusega on lood isegi liiga head. Pangad vaevlevad likviidsuse ülekülluses. Eluasemelaenude käibe maht lööb rekord rekordi järel. 2021 II kvartali eluasemelaenude käive 465 miljonit eurot on viimase 13 aasta kõrgeim kvartaalne näitaja.
Siin on peidus ka riskitegur. Kinnisvarapakkumist ei ole võimalik kiiresti suurendada. Seda kinnitab elamispindade pakkumise puudujääk. Laenupakkumine võib kasvades-kahanedes kinnisvaranõudlust mõjutada üle öö.
Tugev laenupakkumine annab hoogu hulgale ostjatele, kes kõik konkureerivad lühiajalises plaanis paigalpüsivale kinnisvarapakkumisele. Osalt laenuturu toel kasvanud nõudlus paigaltammuva pakkumise tingimustes ajab paratamatusena kinnisvarahinnad üles.
(Märkima peab, et laenuturult liigset jõudu saanud elamispindade nõudlus ja sellele järele mittejõudnud pakkumine on täpselt sama stsenaarium, mis toimus Eesti elamispindade turul 2004.-2006. aastal. Toonasega aga liiga tugevaid paralleele tõmmata ei tohiks.)
Nii pole ime, et keskpank on võtnud ette kaaluda kinnisvaraturu likviidsuse likvideerimist ehk mõningat jahutamist läbi laenupakkumise ohjeldamise. Võimalusena nähakse siin Kredex’i meetmete sihtrühmade piiramist.
Intressimäärad on all
Intressimäärad püsivad laenuvõtja vaatest väga soodsad. 2021. a juulikuine eluasemelaenude keskmine intressimäär oli Eesti Panga andmetel 2,2%. See on enam-vähem samal tasemel, kus kogu 2021. a jooksul. Tänavune intressimäär on 0,2-0,4 protsendipunkti madalamal kui 2019.-2020. aastal.
Nii võib kokkuvõtlikult öelda, et laenude kättesaadavus on väga hea, laenude hind on soodne ja see annab üldisema majanduskeskkonna kõrval täiendava tugeva tõuke elamispindadega tehingute tegemiseks.
Tallinna korteriturg on kuum
Aktiivne turg ehk kõrge korteritehingute arv tähendab, et ostjad nopivad ühest otsast korterite müügipakkumiste arvu järjest vähemaks. Teisest otsast peaks pakkumine suurenema uute korterite arendustegevuse läbi. Uute korterite arendamine suurendab otseselt uute korterite pakkumiste arvu. Lisaks suurendavad uute korterite ostjad vana eluaset müües vanemate korterite pakkumist.
Koroona on uute korterite arendamist pärssinud. See on jätnud selge negatiivse jälje korteripakkumiste arvu. Pakkumine püsib madalal ehk pakkumine pole kasvanud laenuturult tuge saava nõudlusega samas mahus.
Nii on kõrge tehingute arv aktiivses pakkumises olevat korterite mahtu mõnevõrra vähendanud ja hindu oluliselt kergitanud. Tallinna korteritehingute keskmine hind 2021 III kvartali maa-ameti esialgsete osaliste andmete baasilt on 10-12% kõrgem kui aasta tagasi.
Seejuures on 2021. a esimeses pooles olulise hüppe teinud vanemate ehk nõukogudeaegsete korterite hinnad. Nõukogudeaegsed korterid on segment, mille hinnad said mulluses koroonapaanikas rohkem räsida. 2021. a sügiseks võib öelda, et uute ja vanemate korterite hinnad on nüüdseks koroonast võrdväärselt taastunud ja liikumas samal tõusurajal.
Korterite nõudluse kasvu taga on nähtud 2020. a kevadel-suvel ärajäänud tehinguid. Toona peletas koroonast tulnud teadmatus ja ebakindlus inimesed kinnisvaraturust eemale. 2020. a sügisel taastuma hakanud kindlustunne andis enesekindlust tehing mõningase hilinemisega ära teha. Tehingu tegemist on toetanud kartus hinnatõusu rongist maha jääda. Hinnatõusuga kaasa jooksmine on samuti teatav paralleel 2005.-2007. aastaga.
Üüriinvestorid kasutavad olukorda ära
Muuhulgas on ostu tehingute taga olnud üüriinvestorid, kes proovivad ära kasutada soodsaid laenutingimusi. Kinnisvarasse investeerimise taustainfo on muuhulgas hirm inflatsiooni ees. Peetakse ju kinnisvara lollikindlaks kaitseks inflatsiooni vastu.
Omaette tegur, mis on elamispindade nõudlust kogu 2021. a saatnud, on sügisene pensionirahade pangakontodele jõudmine. Pensionirahades nähakse võimalikku täiendavat elamispindade nõudluse lainet, mis endiselt defitsiidis vaevleval turul annab hindadele täiendava tõuke ülespoole minemiseks. Nii on varajasematel madalama hinnaga koduostjatel või üüriinvestoritel mõningane profiit jätkuvast hinnatõusust kerge vaevaga teenitud.
Uute korterite pakkumist napib
Üldisema korterituru kõrval tasub teravam pilk heita uute korterite sektorile. Uute korterite tehingute mahud on tasemel, kus just uute korterite turg paneb paika üldisemat muutused pakkumises ja hindade liikumise trendides.
Mõõtes korterite ehituslubade ja ehitusega alustamise mahtu korterite arvus, on potentsiaali müügipakkumise suurendamiseks küllaga. 2021 I poolaasta jooksul on Statistikaameti andmetel antud Tallinnas ehitusluba 1480 eluruumi ehitamiseks, ehitusega alustamisest on ehitajad-arendajad teatanud ligi 3000 eluruumi osas.
Ehituslubadest tuleneva potentsiaali elluviimise teel on suuri takistusi. Ehitusteenus on oluliselt kallinenud. Kallinemine on suures osas põhjendatud ehitusmaterjalide kallinemise ja kättesaadavuse halvenemisega.
Asjaosalised toovad näiteid, kus mõne projekti ehituspakkumise hind ületab esialgu plaanitut isegi kaks korda. Selge on, et esmane arendamise äriplaan sellise ehitusteenuse kallinemise juures mitte kuidagi ots otsaga kokku ei tule. Kui äriplaan joone alla kasuminumbrit ei näita, jätab arendaja projekti ehitusse panemata. Alternatiivne võimalus on äriplaani kirjutada kõrgem müügihind ehk prognoosida elamispindade jätkuvat olulist kallinemist.
Seega võib ehituslubade olemasolust olla potentsiaal elamispindade defitsiidi leevendamiseks, kuid ehitusteenuse kallinemise tõttu ei saa korterite pakkumise maht kiiresti taastuda.
Üüriturg normaliseerub
Üüriturul on investorid olnud aktiivsed. Üüriinvesteeringute teatav fookus on rohkem suundunud uute korterite soetamisele. See tähendab, et tänased ostuotsused jõuavad üüripakkumisse alles 2022. a. Nii on elamispindade üüripakkumisse värsket ja kvaliteetset pakkumist juurde tulemas.
Korterite ostu-müügihinnad on liikunud kiiresti üles. Üürihinnad seevastu alles näitavad loidu märki koroona-järgsest ärkamisest. Seega on üüriinvesteeringute rahavooline tootlus ehk korteri üürihinna ja ostuhinna suhe endiselt sügavale mutta surutud.
Madal rahavooline tootlus on tegur, mis võiks mõnevõrra pärssida uute üüriinvesteeringute tegemist. Seda eriti eraisikutest üüriinvestorite puhul, kes plaanivad esimese-teise üürile antava korteri soetamist.
Teisalt on jälle inflatsioonihirm ühelt poolt ja soodsad laenutingimused, sh soodne intressimäär teiselt poolt, mis lausa sunnib kinnisvarasse investeerimise peale mõtlema. Need on tegurid, mis aktiveerivad üüriinvestoreid ehk potentsiaalselt kasvatavad üüripakkumist.
Üürinõudlus pole liiga kindel
Üürinõudlus on saanud mõningase tagasilöögi. Alates 2020. a sügisest on Tallinna elanike arv olnud vaikselt vähenemas. Võiks arvata, et koroonast tingitud teenindussektori probleemide tõttu on mingid hulk inimesi Tallinnast tagasi vanematekoju kolinud, mingid inimesed on jätnud Tallinnasse tulemata. Arvata võiks, et Tallinna elanike arvu vähenemine mõjutab Tallinna korterite ostunõudlust mõnevõrra ja olulisemal määral korterite üürinõudlust.
Siiski on elanike arvu muutused mitte liiga suured. Tallinna linna andmetel oli 01.09.2021 a seisuga Tallinnas 445 207 elaniku ehk aastatagusest 481 inimest vähem. Seega ei ole elanike arvu vähenemine tegur, mis kinnisvaraturu kolinal ümber lükkaks. Oluline aga on, et varasematel aastatel on Tallinna kasvav elanike arv olnud elamispindade ostu- ja üürinõudlust kasvatav tegur. Nüüdseks on varasem suur plussmärk pöördunud väikseks miinuseks.
Üüriturul on siiski päike tõusmas
2021. a sügise hakul üüriturgu vaadates on aga pilt pigem positiivne. Aktiivses pakkumises olevate üüripakkumiste arv portaali KV.EE statistika alusel on alates märtsist-aprillist kukkunud 1800-1900 üüripakkumiselt 1100-1200 pakkumisele. Korterite keskmine üürihind on kasvanud aastataguselt 11,1 €/m² peale tasemele 11,7 €/m² ehk 6%.
Nii võib öelda, et üürileandjad on koroona põhjustatud august välja ronimas. Seda küll oluliselt hiljem kui korterite ostu-müügiturg.
Prognoosid
Elamispindade turu prognoosimisel tuleks eelkõige arvesse võtta majanduskeskkonda. Majandus liigub väga positiivsel sammul. Tundub, et koroonaga ollakse enam-vähem kohanenud ja suures plaanis tullakse koroonast tingitud takistustega toime. Ettevaatavad majandusprognoosid on pigem optimistlikud ja kadu ei tõota.
Kinnisvaraturgu mõjutab laenuturg. Laenupakkumine on olnud suur ehk laenukäibed kõrgel. Elamispindade ostu-müügitehingute rahaline käive on laenurahade toel kasvanud tasemele, kus see on varasemast ajaloolisest keskmisest läinud oluliselt kõrgemale. See on teatav ohumärk.
Elamispindade tehingute käibe oluline kasv sisemajanduse kogutoodangu või palkade kogusumma suhtes näitab, et tõusutee ei saa olla liiga pikk. Vastasel korral hakkavad majanduse riskid kontsentreeruma väga kitsalt ühte sektorisse.
Elamispindade ja korterituru laenuraha abil kõrgeks aetud tehingute käive on selgelt riskitegur, mil tasub silm peal hoida. Tänase teadmise juures olev prognoos on, et tehingute käive jääb kõrgeks, kuid võiks mõnevõrra väheneva tehingute arvu tõttu pisut allapoole tulla.
Tehingute arvu vähenemise tagamaa on liiga kõrgeks kasvanud hinnad. Hinnad on jõudnud tasemele, kus elamispindade kättesaadavus on vähenenud. See võiks olla tegur, mis võtab kinnisvaraturu katlas auru vähemaks ehk vähendab tehingute arvu.
Elamispindade hinnad jätkavad tõusu. Majanduskasvu tingimustes ei ole realistlik prognoosida, et elamispindade hinnad peaksid langema. Elamispindade hinnad on küll kasvanud ja elamispindade kättesaadavus on vähenenud, kuid hinnamulli siiski näha ei ole.
Seda enam, et laenuturg on elamispindade tehinguid toetamas. Kiire hinnatõus ehk aastatagusega võrreldes kahekohalise numbriga kirjutatav hinnatõus võiks lühikest perioodi jätkuda. Kiiret hinnatõusu võib toetada pensionirahade pangakontodele laekumine. Talveks võiks elamispindade hinnatõus hoo maha võtta, kuid jääda kindlalt positiivsele poolele.
Üüriturul toimub teatav normaliseerumine ehk eelkõige üüri rahavoolise tootluse liikumine ülespoole ajaloolisele keskmisele lähemale. See toimub üürihindade kasvu arvelt. Rahavoolise tootluse taastumine ei toimu siiski kiirelt. Seda põhjusel, et üüriinvestorid on investeeringute mängu suunanud rohkem kapitali kasvult ehk kinnisvara väärtuse kallinemiselt teenimise peale.
Üüriturg on jätkamas vanal rajal kõndimist ehk üüriturg on laienemas nii üüripakkumise kui üürilevõtjate poole pealt. Üürikorteris elamine muutub uueks normaalsuseks. Seda aga mitte niivõrd üürnike mõttemaailma ja eelistuste muutmise tõttu, vaid eelkõige seetõttu, et üürnikel puudub võimekus kallinenud kinnisvara osta.
