Tallinna uute korterite turu arengud on vägagi põnevad. Pakkumist on lisandunud hooga ja tuleb juurde. Müügitempod on tagasihoidlikkusest kaugel, kuid pisut indu maha võtmas. Kas juba kaks kuud selja taha jäänud 2018. aastalt võiks oodata murranguid uute korterite sektoris? Kas hoolsalt ostu ajastamist planeerivad koduostjad leiavad sel aastal õige ostuhetke?
Uute korterite pakkumine on kasvanud väga suureks
2017. aasta alguses oli Tallinnas pakkumisel 2600-2700 uut korterit. Osad neist korteritest olid valmis, osad ehitusjärgus ja osade puhul oli tegemist eelmüügi faasiga, kus ehitustegevus ei olnudki veel alanud ehk tegemist oli eheda “paberil müügiga“.
Arvestades,et Tallinna elamufondi koguhulk on pisut üle 200 000 eluruumi, võiks öelda, et tegemist on märgatavalt suure pakkumisega. Vaatamata pakkumiste kõrgele arvule lisandusi uusi projekte 2017. aastal müüki 4100-4200 ühikut. Pakkumisi lisandus kõikidesse pealinna linnaosadesse ja erinevatesse hinnaklassidesse. Enam siiski tuli müüki kalleid ja väga kalleid eluruume kesklinna, selle ümbrusesse ja Kalamajja.
Suur pakkumine loob laia valikuvõimaluse ja annab väga erinevatele sihtrühmadele võimaluse leida turult sobilik pakkumine, mis rahuldab konkreetse ostuhuvilise vajaduse. Ostuhuviks võib olla kodu soetamine või üürikinnisvarasse investeerimine. Nii müüdi pakkumisel olevatest uutest korteritest 2017. aasta jooksul 3300-3400 ühikut.
Vaatamata selle kümnendi kõige tempokamale uute korterite müügile kasvas uute korterite laojääk 2017. aasta lõpuks 3500-3600 korteri peale. Ehk esialgne suur korterite pakkumiste hulk oli kasvanud väga suureks.
Müük ja pakkumine on tasakaalus
Uute korterite pakkumiste hulk ja müük on lähimineviku aastatel olnud päris hästi tasakaalus. Turu pakkumiste maht on kõikunud 10-11 kuu müügi ümber. See tähendab, et kui ühtegi pakkumist ei lisanduks, aga müügitempo säiliks, müüdaks kõik pakkumisel olevad korterid maha 10-11 kuuga.
2017. aasta teisel poolel hakkas tasakaal pisut nihkuma ehk müügitempo ei tulnud samavõrd kiiresti pakkumiste arvuga kaasa. Nii on pakkumiste arv vaikselt kasvanud 11-12 kuu müügi peale. Teisisõnu on müügiperioodid pikenenud.
Pikenenud on eelkõige kallite ja väga kallite elamispindade müügiperioodid. Kalli elamispinna hinnapiiriks võiks panna näiteks 300 000 eurot. N-ö odavad uued äärelinnakorterid müüvad jätkuvalt ja seda põhjusel, et tugevast tööjõuturust tingituna lisandub täiendavat nõudlust just odavamate, aga heade korterite segmenti.
Pakkumisi tuleb üha juurde
Vaatamata juba antud hinnangule, et elamispindade pakkumiste arv on väga kõrgel tasemel ja mõningane tasakaal nihkub kinnisvaraarendajate ja müüjate kahjuks, võib prognoosida, et pakkumiste arv jätkab 2018. aastal kasvu.
Kui 2016. aastal sai Tallinnas ehitusloa 2400 eluruumi, kasvas 2017. aastaks vastav näitaja juba 4000 eluruumi peale. Väljastatud eluruumide ehituslubade arv on loonud tugeva potentsiaali uute projektide lisandumiseks. Lisaks peab arvestama, et tavapäraselt kinnisvaraarenduse pudelikaelaks olev finantseerimine on võimalik üsna headel tingimustel.
Lisaks ehk pisut abstraktsele ehituslubade arvule (millest mitte kunagi kõik ehitusload reaalsesse ehitusse ei jõua) on üsna lihtsalt võimalik lugeda suuremate arendajate projekte, mis on võimalik hõlpsalt turule tuua või kus on võimalik kiirelt käivitada juba käimasoleva järgmise etapi müük. Sellist mahtu on sadades, kui mitte tuhandetes korterites.
Ehitushind tuleb „appi“
Eelkirjutatud perspektiiv tundub üsna hirmutavana. Kas tõesti näeme taas sellist turu ülekuumenemist nagu 2007. aastal? Kas peatselt on taas oodata kinnisvara tehinguhindade pooleks lõikamist, mis põletab heleda leegiga paljude inimeste vaevaga korjatud vara?
Päästjana tuleb „appi“ ehitushind. Erinevatel hinnangutel on elamispindade ehitushind aastatagusest 15-20% kõrgemal. See tähendab paratamatult, et uute projektide ehitusse ja müüki tulemisel peab nende müügihind endisest kõrgemal olema.
Tundub lausa õpikunäitena, kui näeme, et suurest ehitusteenuse nõudlusest kõrgeks paisunud ehitushind võtab kinnisvara ülepakkumise tekkimisel hoo maha. Päris elus sellised protsessid tõepoolest toimivad, kuid ajalise nihkega ja turuosalistele mitte päris valutult.
Hetites pilgu ehituslubade arvule, eelmüügi eelfaasis olevatele arendusprojektide mahule ja kinnisvaraarendajate meeleoludele, on raske uskuda, et täna mõni projekt sahtlisse tagasi pannakse. Pigem tuuakse see ikka eelmüüki, et testida, kas ostjad on olemas. Poleks sugugi imekspandav, kui mõni eelmüüki pandud projekt vastupidiselt lähimineviku praktikale n-ö päris müüki ei jõuaks ehk ostjate huvi puuduse tõttu töösse ei läheks.
See võiks tähendada, et aasta alguses veel hoogsalt kasvav pakkumine võtab aasta lõpuks kasvuhoo maha ja pakkumiste arv ronib pisut allapoole. Selles protsessis aga säiliks tugev surve elamispindade müügihindade tõusu mahasurumiseks, sest kõrge pakkumiste arvu puhul on hinnaläbirääkimiste trumbid ostjate käes.
Mis saab edasi?
Pessimist näeb elamispindade turul kõigi aegade kõrgemaid hindu. Optimist vaatab palganumbrit ja tõdeb, et see on elamispindade hindadest kasvanud märksa kiiremini. Palgakasvu kõrval on tööhõive kõrge ehk palgateenijaid palju.
See loob potentsiaali, et koduostjad võiksid mõningase õige pisut kiireneva ja ehitushinna kasvuga põhjendatava kinnisvara hinnatõusu alla neelata. Seda aga nii kaua, kui kinnisvara hinnatõus ei ületa seni 6-7% lähedal olevat sissetulekute kasvu. Seega võiks Tallinna turule ainuüksi tugevast nõudlusest tulenevalt prognoosida mõõduka hinnatõusu jätku.
Siia juurde tuleb siiski olulise märkusena tuua, et üsnagi tõenäoliselt näeme üksikute kas vales asukohas või vale hinnaga pakkumisse tulnud projektide puhul märgatavaid ehk 10-15% allahindlusi, kus väiksemates või suuremates raskustes (pigem väike-)arendaja on sunnitud arenduskasumist loobuma ja finantseerija nõudel odavama hinna abil müüki ergutama.
Arvestades, et pakkumiste arv on kõrge, tuleb kinnisvaraarendajatel ja müüjatel teha üha enam pingutusi ostjate leidmise nimel, olgu ostjateks koduostjad või üüriinvestorid. Pakkumiste valik on endiselt lai, mis loob potentsiaali tehingute tegemisesks. Nii võib prognoosida tehingute jätkumist endisel tasemel või ehk isegi mõneprotsendilist tõusu. Tõus on elamispindade turul tulemas eelkõige äärelinna odavama hinnatasemetega uute korterite toel.
