Paljud inimesed on kokku puutunud eluruumi üürilepingu sõlmimisega. Äripinna üürilepingu sõlmimine on aga hoopis teistmoodi tehing ning alustavale ettevõtjale võib see esmapilgul tunduda üsna hirmuäratav. Kuna aga äris on kõik kokkuleppe küsimus, pakun mõningaid nõuandeid, kuidas läbi rääkida parimate tingimustega üürileping alustavale ärile.
1. Järgnevad on mõned detailid äripinna üürilepingus
Klausel #1 – informatsioon Üürileandja ja Üürniku kohta, üüripinna aadress, äriruumi suurus ja koosseis, lepinguga kaasas käiv plaan
Klausel #2 – üürilepingu tingimused algus- ja lõpp-tähtaegadega. Samuti sisalduvad lepingus tingimused tasuta üüriaja või soodsama üüriaja kohta. Tingimused üürimaksete ja selle tõstmise/langetamise kohta.
Klausel #3 – üüripinna kasutamine ja sellega seonduvad piirangud.
Klausel #4 – üürilepingu tingimuste muutmine.
Klausel #5 – Üürileandja kohustused äriruumi korrashoiul ja haldamisel.
Klausel #6 – Üürniku kohustused äriruumi korrashoiul ja haldamisel.
Klausel #7 – Üldkasutatavate pindade kasutamise tingimused.
Klausel #8 – Üldkasutatavate ruumide halduskulud.
Klausel #9 – Kõrvalkulude tasumine.
Klausel #10 – Allüürimise tingimused. Üürnikule kasulik oleks, kui käesolevas punktis lepitakse kokku, et üürnikul on õigus äriruum ka allüürile anda, näiteks juhul kui pind osutub äritegevuseks liiga suureks.
Klausel #11 – Äriruumi valdamine ja ruumi üleandmise viivitusega seotud tingimused.
Klausel #12 – Kahjutasude käsitlus.
Klausel #13 – Üürileandja rikkumistest tulenevad õigused. Üürnikule kasulik tingimus oleks, kui üürileandjast tuleneva rikkumise tõttu on üürnikul näiteks õigus leping erakorraliselt üles öelda teatades sellest vähemalt 1 kuu ette.
Klausel #14 – Deposiitraha suurus, hoiustamine ja tagastamine.
Klausel #15 – Lepingu lõppemine ja üles ütlemine.
Klausel #16 – Vastastikuste teadete edastamine.
Klausel #17 – Äriruumides tekkinud rikete käsitlemine.
Klausel #18 – Lepingust tulenevate vaidluste lahendamine.
Klausel #19 – Poolte allkirjad.
2. Otsusta, milliseid kokkuleppeid soovid lepingus näha ja koosta nendest nimekiri
Jaga need mitte „läbi räägitavateks” ja „tore kui oleks” tingimusteks. Nii on lihtsam otsustada milliste asjade osas pead jääma kindlaks ja milliste asjade osas saad järeleandmisi teha.
3. Kirjuta valmis ja edasta üürileandjale „Üürilepingu tingimuste protokoll”
See dokument peaks sisaldama järgmisi läbi räägitavaid üürilepingu tingimusi:
- Kirjeldus üürileantavast pinnast, soovitava pinna täpne suurus, aadress. Hiljem tuleks üürilepingule juurde lisada ka plaan, kus on näidatud üüritav pind.
Täpse suuruse arvutamine ei ole probleemiks, kui pind on neljakandilise kujuga. Kui üüritav pind ei ole tavapärase kujuga või sisaldab lisaruume (küttesüsteemide ruum, terrass jms), tuleks kalkuleerimiseks kasutada plaane. Kindlasti kontrolli, et tegelik üüritav ala on sulle sobiv.
- Üürilepingu pikkus aastates ja võimalikud tingimused lepingu pikendamiseks, kui leping aegub. Üürnikule kasulikud võimalused on:
- Lühike üürilepingu kehtivus ja palju võimalusi lepingu pikendamiseks.
- Pikk üürilepingu kehtivus, mida leevendab üles ütlemise tingimus, mis annaks õiguse üürnikul x aastate jooksul lepingu üles öelda, kui ettevõtte oodatav käive ei ole kindlaks ajaks x suuruses.
- Üleandmise kuupäev ja äriruumi seisukord. See punkt peaks kindlasti sisaldama piisavalt pikka tasuta perioodi, et üürnik saaks enne igakuiste üürimaksete tasumist viia ruumides lõpule vajaliku ehituse ja paigutuse.
- Üürimakse suurus väljendatuna hinnas ruutmeetri eest või kogu summas ühe kuu eest. Tavapäraselt ei sisalda see summa kõrvalkulusid.
Üürnikule kasulik leping võib sisaldada keskmise üürisumma jaotust. Näiteks: Soovitakse sõlmida 6 aastane üürileping üürihinnaga 7 € ruutmeetri eest. Ruutmeetri hinna keskmise saab ära jaotada nii, et esimesed kaks aastat makstakse 5 € ruutmeetri eest, teised kaks aastat 7 € ruutmeetri eest ja viimased kaks aastat 9 € ruutmeetri eest. Selle eelis on selles, et ettevõte saaks võimalikult madalate kuludega alustada ning hiljem oleks võimeline suuremat summat maksma.
- Osad üürileandjad võivad küsida iga aastast hinna tõstmist vastavalt tarbijahinnaindeksi (THI) või inflatsiooni tõusule. Üürnikul oleks kasulik teha sellisel juhul kokkulepe, kus fikseeritakse maksimaalne üürimakse, kust rohkem üürnik maksma ei pea, indeksi tõusu korral, näiteks 5% eelneva aastase perioodi üüri suurusest.
- Üürniku hüvitise suurus, mis on Üürileandja poolt makstav raha või soodustuse tegemine, et üürnik saaks lõpule viia vajaliku ehituse ruumides.
- Mõlema poole kindlustuse kulud ja kes vastutab kindlate kindlustuskulude eest.
- Äriruumide hooldus. Tavapäraselt on üürileandja vastutav äriruumide välise ja tehnilise korrashoiu eest (katus, üldkord, hoone ehituslikud osad, ventilatsioon jne.)
Üürnikule kasulik leping võib sisaldada tingimust, et üürileandja vastutab küttesüsteemi, ventilatsiooni ja kliimaseadmete eest või garanteerib nende töökorras oleku üürilepingu perioodiks.
- Üldkasutatavate ruumide hooldus ja sellega seotud tasud. Need tasud arvutatakse üüritavate ruutmeetrite järgi ning vastavalt sellele makstakse proportsionaalselt.
Üürnikule kasulikus lepingus võib nendele kuludele või kindlale kulule seada ülempiiri (näiteks maja halduskulu ei tohiks ületada 5% kogu kõrvalkuludest).
4. Vaata dokument uuesti üle, kui see on sulle tagasi saadetud
Märka asju, millega on nõustutud ja keskendu asjadele, milles ei ole veel kokkulepet saavutatud. Jälgi enda prioriteetide nimekirja ning jätka läbirääkimisi nii kaua kuni oled tingimustega rahul.
Nõuandeid:
- Soovitan kasutada advokaati, kellel on kogemusi äripinna üürilepingutega. See võib olla kulukas ja aega nõudev, kuid kokkuvõttes vägagi tasuv.
- Hoia alles kogu kirjavahetus, mis puudutab lepingu läbi rääkimisi. Kui hiljem tekib aru saamatusi, võib sellest kasu olla. Nii saad ka üle kontrollida, et kõik vajalikud asjad oleksid lõplikus lepingus olemas.
- Kasuta maaklerit, kes aitaks sul leida sobiva pinna ning nõustaks või viiks ellu ka läbirääkimised. Tavapäraselt maksavad maaklerile tasu Üürileandjad.
Artikli autor on Jüri Preobraženski
Kinnisvaraguru.ee
