Väikelinnade senine pidev 10%-line hinnakasv on asunud tagasi tõmbama
Vaadates väikelinnade viimaste kuude arengutrende, siis võib sarnaselt Tallinna ja Tartu järelturule märgata hinna- ja tehingute arvu kasvu aeglustumist. Väikelinnades nagu Rakveres ja Viljandis kestis ligi 10%-line aastane mediaanhinna kasv üsna pikka aega, kuna aga elanikkonna piirkondlik sissetulek ei kasvanud sarnases tempos ning segmenditi võis märgata isegi kiiremat hinnakasvu, siis on pakkumiste arv taas kasvama hakanud ning hinnakasv aeglustunud. Nii nagu ei ole Rakveres ja Viljandis mediaanhind alates 2017. aasta IV kvartalist oluliselt muutunud, ei ole seda olnud märgata ka Tallinna või Tartu korteriturul. Kui vaadata Rakvere ja Viljandi korteriturul praegust hinnataset, siis võrreldes eelmise aasta oktoobriga on küll mõlemas keskuses hinnakasv endiselt 10 – 11% juures, kuid võrreldes tänavu I, II ja III kvartaliga on mediaanhind täpselt samal tasemel. Teisisõnu, väikelinnades on tugevamat hinnakasvu statistilist aeglustumist oodata tuleva aasta I pooles, sarnane trend tabab Tallinna, Tartut ja Pärnut ühe kvartali võrra varem.
Kasvav pakkumiste arv on asunud väikeasumitesse kolimist taas pidurdama
Mõnes väikelinnas on pakkumiste arvu kasv olnud juba tunduvalt kiirem kui Eesti suuremates keskustes, mis on aga vähendanud nõudlust maakonnakeskuste lähiümbruses paiknevates alevikes ja korterelamutega hoonestatud suuremates külades. Väikeasumites on piirkonniti juba 3- ja 4-toaliste korterite osas märgata pakkumishindade langetamist eksperthinnangutes kajastatud turuväärtustest madalamale tasemele. Kui ostuhuvilisi pole, korter seisab tühjalt ning talv on peatselt uksetaga, ei jää paljude inimeste jaoks kulude kokkuhoiu mõttes muud üle kui pakkumishinda langetada. Teisisõnu, hinnatase on teatud tüüpi korterite osas keskuste ümber paiknevates asumites alanenud, sest keskuses on pakkumine taas suurenenud ning varasem tempokas hinnakasv pidurdunud. Kuna aga väikelinnade ja nende lähiümbruse korteriturud on suhteliselt õhukesed, ei ole statistiliselt vaadatuna hinnalangust veel võimalik faktiliselt kajastada.
Kinnisvara sooviksid soetada ka isikud, kes ei ole laenukõlbulikud
Nii väikelinnade kui ka Tartu ja Tallinna lähiümbruses paiknevates alevikes on üsna tihti märgata, et potentsiaalsed ostjad sooviksid kinnisvara soetada järelmaksuga otse omanikult. Isiklikult ei soovitaks tulevikus juriidiliste probleemide vältimiseks sellist lepingut mitte kunagi teha, kuid teisalt tähendab see seda, et turule on järjest lisandunud probleemse taustaga ostuhuvilisi. Isikud, kes tänases turusituatsioonis ei ole eluasemelaenu saamiseks kõlbulikud, ei ole reeglina pankade silmis oma maksekäitumise osas kuigi eeskujulikult käitunud. Hetkel äärmiselt soodsa konjunktuuriga tööturg on kinnisvara ostumõtteid mõlgutama pannud ka madalamapalgalised, mistõttu võib kohati märgata oma laenu- ja ostuvõimete ülehindamist. KredExi käendusega laenude hulk moodustab Eestis ligi 25% kogu eluasemelaenude käibest, mis ei ole küll enam Eesti Panga andmeil 2017. aasta lõpust suurenenud. Kui tavakodanike silmis on see pigem ebanormaalne, siis kinnisvaramaaklerite klientide seas ei ole harv juhus, kui notaritasu maksmiseks võetakse väikelaenu või kui noored paluvad Tallinnas 150 000 eurose korteri soetamise järgselt, et raha puuduse tõttu vähemalt diivan korterisse alles jäetaks.
Millist mõju avaldab Rakverele Tapal jätkuvalt kasvav sõjaväelinnak ning Viljandile Cleveron?
Kui Tallinna läheduse ning sisuliselt kogu linnas paiknevate korterelamute põhjaliku rekonstrueerimise tõttu on Rakvere oma hinnatasemelt Viljandit juba ületanud, ootavad siiski perspektiivis mõlemat linna suhteliselt sarnased edasist arengut soodustavad tegurid. Eks aeg tasakaalukalt näitab, kuidas edasiselt mõjutab näiteks Rakvere ja selle lähiümbruse korteriturgu Tapa linnas jätkuvalt väga kiirelt kasvav sõjaväelaste hulk ning Viljandis aasta ettevõtteks kuulutatud Cleveroni edasine käekäik. Vastavates väikelinnades elavate üle 1500 eurost netopalka teenivate nooremapoolsete tarbijate jaoks tähendab nende ostujõud ennekõike väga laiapõhjalist valikuvõimalust. Viimase tõttu võib nende arvelt märgata edasiselt tõenäoliselt mitte nii väga nõukogudeaegsete korterite soetamist vaid pigem nõudluse kasvu väheste uusehitistes paiknevate korterite osas ning üksikelamute puhul.
